文档介绍：2010年宁波鄞州区科技局北侧地块项目市场研究
鄞州区科技局北侧-2地块项目市场研究暨产品定位提报
谨呈:宁波振邦置业有限公司
中国·宁波 2010年08>4月12日
第一部分项目宗地解析
占地面积
4221平米
用地性质
商务办公
容积率
33>.5
建筑密度
30%
绿化率
20%
建筑限高
70米
建筑形式
要简洁、体现现代建筑风格
小体量,高容积率,属性为商务办公用地
鄞州综合活动中心
鄞州行政服务中心
少量写字楼和政府机构
区政府
鄞州公园
万里学院
鄞州科技局
荣安府
九中
鄞州博物馆/文化中心
政府机构
开元大酒店
网球中心、体育馆
万科·金域华府
利时金融大厦(规划)
本案
表示建成
表示再建或者未建
南部商务区
惠丰东路
学士路
前
塘
河
鄞州中心城区
本案
万达商圈
BEST商圈
联盛广场
高教园区
南部商务区
,三大商圈环伺候,商业配套成熟
东湖小学
宋诏桥小学
华茂外国语学校
高教园区
万里学院、理工学院
鄞州二院
明州医院
本案
鄞州实验中学
学校与医疗机构遍布,均在3公里范围内
公交路线
南面首南中路上:102、166。西面学士路上:102、159、107、188。
私车交通
通过惠丰路走鄞县大道、钱湖北路、天通南路,通往全市各地。
轨道交通
轻轨3#、5#线。
高速
距大朱家高速路口约3公里。
大朱家
四明路
鄞县大道
宁姜公路
天童路
钱湖北路
规划轨道交通5#线
钱湖南路站
本案
规划轨道交通3#线
鄞县区府站
鄞县大道站
立体化交通网络凸显,通达性强
1、位于鄞州中心区,商业及生活机能齐全,处于都市繁华深处。
2、南部商务区的发展,使得SOHO租赁市场被看好,市场空间扩大。
3、地块较小,影响项目价值塑造。
结论
项目核心问题界定:我们将做什么样的产品类型才能最大限度地规避风险,实现项目精准定位、快速收益?
写字楼 OR 公寓?
第二部分市场条件解析
先来看写字楼市场,我们是否具备做写字楼的市场条件?
S1:写字楼市场情形解析
项目的可能发展方向研究一
写字楼市场综述
09年写字楼整体市场在住宅市场火爆的带动下活跃异常,需求旺盛。
。
大量存量导致未来总量增加,需求不可能在近2年内得以释放。
供大于求的趋势在未来5年内将长期存在。
写字楼供求走势单位:万平米
供求:压力巨大的写字楼市场,供需矛盾突出
09年以来各区域市场供求情况单位:万平米
截至10年2月各区域市场存量单位:万平米
鄞州区是市场供应的热门,其中南部商务巨大的供量拉动了整体。其较低的价格和享受的优惠政策,使其销售表现突出。市场存量相对较少。
其次高新区同样也是依靠政策优惠和低价位,表现可圈可点。
成交:主力为鄞州区、高新区、江东区
成交:集聚效应的商务区分流了传统写字楼客群
南部商务区、高新区(研发园区)、东部新城商务区等体现办公集聚效应的体量存在,依靠政策扶持优惠和低价位,加剧了宁波写字楼市场的竞争,冲击传统市场。
南部商务区:一期总推量91万平米,价格5500-9000元/平米。
绿城·研发园:总体量60万平米,价格5500-5900元/平米。限产业限价型。
创新128:总体量14万平米,价格约6500元/平米,鄞州区制订了针对性系列优惠措施。
价格段
1-2月成交量(平米)
近四个月成交比重
09年11月
09年12月
10年1-2月
6000元/平米以下
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6000-8000元/平米
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8000-10000元/平米
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10000-12000元/平米
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12000元/平米以上
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10年2月成交均价为7569元/平米,环比下降14%,由于成交量有限,成交均价受个别项目影响较大,目前市场总体价格保持相对稳定。
从各价格段成交情况来看,基本8000元/平米以内产品成交量占市场70%左右,中低价位是市场成交绝对主力。
宁波写字楼月均成交价格走势: (元/平米)
各价格段成交分析:
价格走势:价格呈震荡下行,低价位为主流,价位高企乏力
三江口板块:未来2