文档介绍：宁波海曙区联丰中学地块产品定位报告
XX房产2009年8月
联丰中学地块产品定位报告
研究思路
解读
项目
解读
市场
经济
测算
解读
客户
项目
定位
产品
定位
解读项目
项目位于海曙南,距城市核心区3公里,区位优势明显,但周边道路未通,限制了项目融入城市格局;一旦新典路、丽园路贯通,项目将完全融入三江口核心板块。
项目区位概况
丽园北路
丽园南路
项目
恒春路
新典路
三江口核心区
直线距离约3公里
项目位于海曙未来“三心”中的城南核心位置,南面紧邻海曙城南的区级公建中心,使得项目具备足够的价值想象空间。
海曙区总体规划结构形成“一核二轴三心”的布局;
项目所在的海曙城南,区级中心定位是:主要指环城西路以西、新典路以南、通达路以东、环城南路两侧区域,依托未来区行政中心,形成以商贸、物流、时尚展示为主的区级公建中心。
项目区位规划
三江口金融商贸商务文化核心区
核心拓展区
沿姚江奉化江产业发展带
滨江生态休闲街
本案
商贸、时尚展示中心
项目交通分析
项目拥有十余条公交,可通达市区各个地方,辐射范围广;远期有轻轨2号线、丽园路、新典路延伸段的预期,区位价值有很大的提升空间。
轻轨2号线
本项目
05:30-17:45
海曙-鄞州
南站-密岩
637
6:20-22:30
江东-海曙-鄞州
客运中心-汽车东站
504
6:20-22:30
江东-海曙-鄞州
藕池-汽车东站
503
6:20-22:00
江北-鄞州
段塘-白沙
816
6:20-20:30
江东-海曙-鄞州
客运中心-高教园区
369
6:00-18:00
海曙-鄞州
南站-古林
626
6:20-18:10
海曙-鄞州
南站-五龙潭
638
5:10-20:00
海曙-江北
南苑新村-白沙
19
24小时
江东-海曙-鄞州
客运中心-客运中心
201
6:10-18:30
海曙-鄞州
南站-鄞江镇
624
06:30-18:30
海曙-鄞州
汽车西站—雅戈尔动物园
902
05:05-20:00
海曙-镇海
客运中心-工程学院东区
523
06:30-18:55
海曙-鄞州
老实巷-天马会展中心
364
营运时段
线路
起始站
路线
地块周边5条重要的公交线路19
项目所在为海曙城南核心居住区,各项市政、商业配套十分成熟,周边已有成熟居住小区,南面为区级配套公建中心,配套资源优势明显。
项目配套分析
1
2
3
4
7
5
9
1
荣安中学
2
第二技工学校
3
未来的区级公建中心
4
农工商超市
5
国美电器
6
麦当劳
7
南郊公园
8
镇明小学
9
社区卫生服务站
6
8
项目内部拆迁基本完成,平整土地即可,南北两条路的延伸段都未开工,东面有河流,但是水质不是很好,项目小环境不甚理想,还需要改造。
项目现状分析
本项目
南面新典路未修通
东面河流水质不理想
地块现状
西面为恒丰商贸项目
北面有荣安中学、技工学校
项目总建55440平方米,限高80米,地块方正,规模适中;土地性质为商业金融,规划方向有商业、写字楼、公寓等可能。
本地块总占地面积:25200㎡
用地性质包括:商业金融用地容积率:21>.2
建筑密度:40%
绿地率:30%
建筑限高:80米
本地块总建筑面积约为55440㎡
项目指标分析
商业金融用地
SWOT分析
优势(strength)
地段优势
· 成熟居住片区
交通配套优势
· 地块方正
劣势(weakness)
周边路网还未通
项目小环境不甚理想
商业用地性质
机会(opportunity)
项目南面是城南片区公建中心带来利好
政府大力投入基础建设,将改善目前路网瓶颈
轨道交通带来投资价值
威胁(threat)
住宅市场形式远好于商业市场
未来同类产品供应的竞争威胁
S
W
O
T
项目界定
宁波三江口核心辐射区
适宜打造都市综合体的优质地块
解读市场
公寓、写字楼、商业是目前商业用地最为常见的几类产品形态。以下我们针对各类产品,通过市场的分析来了解是否具有市场基础。
公寓市场
写字楼市场
商业市场
汇豪天下
东外滩花园
威斯汀中心
联盛广场
明天广场
百合公寓
壹爵
盛世天城二期
奥林80
半岛华府简爱
春天彼岸
嘉华SOHO
泛亚国际
英郡
48克拉
世纪东苑
江南一品2期
公寓市场竞争格局
目前在售公寓主要分布在鄞州中心区和