文档介绍：粼江峰阁销售推广计划
第一部分项目推广总述
一、市场分析
(一)、供应情况及竞争对手分析
本项目的供应情况已在前期提交的报告中有详细的阐述和说明,可参考借鉴,开发商在项目具体操作时应根据实际市场状况更新以上数据,本报告中此部分不再作重点阐述。
(二)、竞争对手分析
现对本项目的竞争对手作以下分析:
1、本项目为高档高层电梯公寓,成都目前的房地产市场上能与之形成竞争的项目非常少,其主要的竞争对手为中海格林威治城。
中海格林威治项目位于粼江峰阁对面,九眼桥桥头,,目前已知的确切信息为中海将修建带商业的高层电梯公寓,其总建筑面积大约为20万㎡。根据中海拿下该地块的地价311万/亩和上述因素以及中原对中海一贯作风的研究,现对中海关于格林威治的定位和做法作以下分析:
在项目本身特点方面:
内容
特点
与本项目竞争力度
竞争指数
园林
格林威治城会以北美风情为其园林特色,由于其项目规模比粼江峰阁大,因此其园林可能会比粼江峰阁的规模大
园林规模大,出来的效果也会好一些,对本项目有一定威胁
★★
配套
格林威治有部分商业,其商业配套完善比粼江峰阁完善
在商业配套方面,格林威治对粼江峰阁有一定威胁
★★
户型
格林威治城也许会作部分错层户型,总体来说还是会以三房的户型为主,但中海的户型中包含粼江峰阁没有的100㎡左右的小三房
本项目的户型已经比较齐全和完善,但三房最小面积都在140㎡,因此这方面对本项目有一定的威胁
★★
区位
格林威治城与粼江峰阁隔河相望,与四川大学河望江公园毗邻而居
两个项目区位差别不大,只是格林威治处于河的内环
★
规模
格林威治城占地93亩,共有7幢百米高楼
其规模略大于粼江峰阁
★
外立面
格林威治也是百米高楼,也一定极具现代感和时尚感
在竞争方面无太大威胁
——
在中海操作方面
内容
假设
与本项目竞争力度
竞争指数
是否精装
做与本项目装修程度相当的精装房
若中海完全按照粼江峰阁的标准装修,对本项目有一定的竞争力
★★
不做精装房
若中海以清水房推出市场,对本项目的竞争力度就不大
——
价格(按照中海做精装房的价格考虑)
若低于本项目50元/㎡
若中海价格只低于本项目50元,则对本项目竞争力度不大,这50元我们可以通过其他方面让客户从心理上认可
★
若低于本项目100—200元/㎡
若中海完全与本项目按同样标准装修,价格却低于本项目,则对本项目有较大的影响
★★★★
若低于本项目300—400元/㎡
若中海低于本项目300—400元/㎡,其对本项目的危险反而减弱,因为这样的价格差异表明两个项目已经不在一个层次上进行竞争
★★
入市时期
若在八月份推出
此时本项目也刚开盘不久,中海在此时推出对本项目造成一定的竞争,但由于其对本项目的具体情况消化时间有限,直接竞争力度不大
★★
若在九月底秋季房交会推出
此时本项目进入强销期,中海对本项目的具体情况有了比较深入的了解和对策,专门对着本项目进行销售,对本项目的影响可能很大
★★★
若在十月份或更后推出
此时虽然中海对本项目的营销手法和项目情况已经摸透,但粼江峰阁经过三个月的销售,已经在市场上建立了一个比较稳定的形象,此时其对本项目的竞争力度相对而言可能还小一些
★★
注:★越多,表明其对本项目的影响能力和竞争力度越大。
关于价格的假定和说明
由于中海格林威治城与粼江峰阁最大的区别在于他有部分商业,根据中海过去的开发经验,其修建的商业面积不会超过40000㎡,并且修建的商业可能不会对外销售,而是留下自行经营,也有可能会对外销售少部分商业。中海在推售格林威治城时,可能利用商业拉低住宅价格,以形成价格竞争优势。现在对中海可能修建的商业面积对价格的影响作以下分析:
商业面积
修建类型
销售均价(或20年租金收入)
(元/㎡)
住宅清水价
(元/㎡)
无
——
——
3920
10000㎡
临街临河三幢板楼底层1—3层
14000
单修一幢四层楼高的商业
12000
20000㎡
一幢四层楼高的商业和两幢临街板楼底层1—2层
15000
40000㎡
一幢四层楼高的商业和临河临街三幢板楼底层1—3层
13000
1650
说明:以上计算都是按照中海格林威治的总成本以及30%的毛利计算后的价格,若其商业面积越大,其住宅的清水价格越低,更容易形成对本项目的价格竞争优势,但上述价格会根据商业的实际销售或出租情况作相应的调整。具体计算公式如下:
地价311万/亩,,其土地成本为311*