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一簇蓝色精灵的小确幸
CHENYING0907
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
美高嘉年华
由于商业地产起步较晚,青浦老城内可售的商铺项目不多,美高嘉年华项目位于老汽车站位置,是少数位于老城中心位置的商业项目,因此是本案的一个很重要的参考项目。
项目简介
地址:青浦镇青安路101号等(近公园路,青浦老车站旁)
总面积:8,040m2
开盘时间:2004年9月
商业形态:街铺
现状:部分开业
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
项目现状
一层大部分已开业,少数处于内部装修阶段;二层部分开业;三四层目前空置。
主要入驻商家:
麦当劳、德克士、X-特步专卖、CAPTAINO专卖、好伦哥、金石盟钻石、金狐狸、八番面屋
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
商铺楼层
1层
1~2层
1~3层
1~4层
合计
总套数
2套
20套
1套
3套
26套
单套面积
21m2
92~265m2
619m2
987m2、1,141m2、2,152m2
21~2,152m2
已售面积(所占比例)
0
2,868m2 (93%)
0
2,152m2 (50%)
5,020m2 (62%)
已售套数(所占比例)
0
19套 (95%)
0
1套 (33%)
20套 (77%)
销售情况
售价:成交价范围6,000~30,000元/m2,成交均价21,544元/m2
商铺楼层、单套面积及销售情况
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
项目小结
该项目位于青浦老汽车站位置,人流量大,地段优势获得当地消费者以及投资者的认同。
招商对象:中西餐、大型海鲜酒楼、茶艺、酒吧、迪厅、KTV、美容美发、SPA健身。
项目以双层商铺为主,主力面积110~170m2,有少量单层小面积和3~4层大面积单元。
该项目是目前青浦老城内价格最高的商铺项目,已售均价21,544元/m2,推算1~~3万元/m2。
销售情况良好,2004年9月至2005年3月的半年时间内,共完成销售16套,目前主力铺型已基本售完。
目前剩余的商铺为2套单层21m2,3套大面积,及1套两层商铺。大面积单元主要由于总价过高,而小面积单元则是单价过高,。
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
港隆广场(好美家)
项目地址:青浦镇盈港路499弄
(世纪联华旁)
总建面积:22,814m2
销售总面积:
开盘时间:2005年1月
项目共3层,目前在售的为1~2层商铺。3层计划作整层餐饮经营。
商场内商铺采取售后返租的模式,没有实体分割,包租9年,年回报率税前8%(前三年回报一次性返还,抵扣总售价)。好美家入驻并已开始营业,包租期间小业主没有经营权。
商场外侧有少量沿街商铺可自营。
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
销售情况
单套面积:39~89m2
报价:,;
;(可自营)
成交价:13,888~27,425元/m2,均价18,879元/m2
已售面积:6,124m2
销售率:41%(一层55%,二层30%)
项目小结
港隆广场位于青浦老城北部,近青浦新汽车站,紧靠世纪联华大卖场。地区交通便利,人流密集,商业发展潜力大。
~,然而目前仅41%的销售率并不理想。这主要是由于项目缺乏实体分割,投资者产生了较大的心理抗性。
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
荷景苑
地址:青安路308号(沙埭浜路口,公园路以北400米)
商业面积:4,348m2
商业形态:街铺
套数:14套(3套沿青安路,11套沿沙埭浜路)
楼层:1~2层、1~3层、1~4层
开盘时间:2004年12月
销售报价:,
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
销售情况
商铺楼层
1~2层
1~3层
1~4层
合计
总套数
7套
5套
2套
14套
单套面积
135~180m2
240~480m2
634m2、1,151m2
135~1,151m2
已售面积(所占比例)
455m2 (41%)
1,448m2(100%)
1,151m2 (64%)
3,054m2 (72%)
已售套数(所占比例)
3套 (43%)
5套 (100%)
1套 (50%)
9套 (64%)
成交价:12,000元/m2~16,200元/m2,均价13,676元/m2
价格与销售篇
1、商圈分析
1)青浦商业概况
2)商圈分布图
3)主要商圈比较
4)本案商圈分析
2、价格分析
1)在售项目
—美高嘉年华
2)在售项目
—港隆广场
3)在售项目
—荷景苑
4)街铺租金
3、销售策略
1)租售比例确定
2)租售方式确定
3)销售价格建议
4)销售进程
项目小结
目前成交商铺类型以1~3层为主,另有1套1~4层及3套1~2层成交,~,676元/m2的均价推算,商铺底层和二层价格应分别为2万元/。
从该项目来看,投资者并无盲目追逐小面积商铺的趋势,1,000m2以上,多楼层的单元依然能够获得一些投资者的认同。