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很多园区的建设实例劝说我们,园区规划是园区建设的龙头,规划决定了园区建设的规模、方向和品位。若是园区没有清楚的园区规划,而是
“走一步算一步”,那这个园区很可能走着走着就走进死胡同。那么,园区规划终究要规划什么呢?
产业园区的建设经营规划,既是战略上的指导,也是战术上的需要。归纳起来,园区的建设经营规划涵盖五大方面:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。
园区产业规划园区产业规划是园区规划中首要的规划内容,产业规划是其他规划内容的基础,只有产业规划清楚了,其他规划才能够按图索骥、循序渐进地顺利睁开。产业规划主若是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定,在此基础上解析产业链和上下游企业的组成与关系,影响园区产业定位的因素。
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确定核心产业与重点产业的方法:
(1)洞悉园区所在地域的经济发展战略,认识地域产业基础和拥有的产业资源,归纳出能够重点发展的全部产业范围,即园区意向产业;
(2)研究国家产业政策,看哪些产业属于国家重点激励的,哪些产业属
于国家明确限制的,对划出的园区意向产业范围进行减小、集中;
(3)研究国内外经济发展走势与行业市场发展情况,掌握意向产业可否存在市场潜力和市场风险,同时解析技术发展趋势,看意向产业的技术可否存在取代转型的风险。这中间千万不要忘记对意向产业的产能情况进行
一番调研,不能够让产业园一上马,就遭到产能节余的问题,也许面对极其惨烈的市场竞争。
(4)依照各方面的研究解析情况,聚焦某个或某几个产业,将其作为园区的重点产业,并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。
(5)针对核心产业与重点产业,解析上下游企业的组成与关系,以及具
体行业企业的组成分布情况,为拟定招商策略确定基础。其他,还要清楚相关产业的支撑力量,比方:服务于核心产业与重点产业的产业机构、社
会机构等。
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实质上,园区产业定位是从地域发展、国家产业政策、行业发展趋势
和市场远景等多项指标上搜寻交集。
其他,园区核心运营团队的公共关系资源(产业资源、人脉资源)也是产业定位参照的因素。在园区产业规划中,经常会用到一些战略管理的知识,比方SWOT(优势、劣势、机遇、威胁)解析、EPST(政治、经济、社会
文化、技术、Legal法律、环境)宏观环境解析等,运用这些知识,能够更顺畅地找到产业方向,更快捷地获得研究成就。园区也能够借助“外脑”,
以填充园区缺乏专业人才和专业经验的短板。
建筑与建设规划园区建设与建筑规划主要涉及三方面:园区建设规划、
园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划,诚然主要由专业的规划设计院和建筑设计企业来进行规划,但从产业运营的角度,为设计机构供应一些创新式、前瞻性的建议,十分必要。
(1)建设规划,大型园区、产业新城的整体建设规划,要从城市土地使用与空间布局、市政配套,以及产业分布上着手,着眼未来、立足现在、兼顾兼顾、系统规划。对产业新城的产业用房、商业配套与住处配套,规划合理的建设开发比率与空间布局。
(2)建筑规划,建筑规划须结合产业定位,确定建筑标准与建筑配套,
不同样行业种类的产业园建筑规划要表现出鲜亮差异。
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(3)工程规划,明确先建什么?后建什么?不要小看工程规划,它与产业规划、企业招商亲近相关,若是建设未能依照规划如期进展,就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题,甚至可能以致企业资本链断裂。
华媒科创园建筑规划图欣赏
招商规划
园区招商规划是一套特别侧重实操的策划,主要包括:目标客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。
在招商规划中,搜寻目标客群很重点,而可否找到理想的目标客群取决于先期产业上下游企业解析的正确度;
园区优惠政策必定讲究针对性,需要适合行业企业的特点,除去普惠政策外,必定有一事一议的“放手锏式”政策;
招商/营销策略需要与时俱进,充分利用现代营销实行手段并进行合理的营销整合;
很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完满,特别是地产成分浓重的产业园区,恰巧会因这一点而大大影响招商绩效。
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园区运营规划
园区运营规划包括:物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。
运营规划是很多园区的短板,其中原因很多,有的因为项目以短线的地产经营为主,不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验,不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为诚然认识基本的园区运营管理内容,但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容
就像一个楼盘卖出去后,它可否增值要看物业管理情况。一个产业园可否获得业主和业界的认可与好评,可否提升物业价值,看的就是园区的运营管理水平(物业管理可是其中一小部分内容)。
园区经济指标规划
园区经济指标包括两方面内容:
(一)园区项目的技术经济指标,是对园区项目自己投资经营情况的测算与考量,并依照数据对园区建设经营予以适合调整,这主要涉及:营业指标估计、营业收入组成比率(地产增值和产业增值)、财务盈利水平解析
(内部收益率、投资回收期、投资收益率、资本金收益率等)、清账水平解析(盈亏平衡解析、敏感性解析)等。
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