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主讲:方爱华
兴安盟物业收费管理方法
为进一步理顺物业服务收费秩序,规范收费行为,提高物业服务收费管理水平,促进物业服务市场的健康发展,改善人居、生产、经营和工作环境,维护业主和物业服务企业的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、《内蒙古自治区物业管理条例》和自治区发展改革委、原建设厅关于印发《内蒙古自治区物业服务收费管理方法》的通知(内发改费字【2004】1708号)等有关规定,经价格听证会,制定本方法。
一、物业服务收费,是指物业服务企业依据物业服务托付合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
二、国家提倡业主通过公开、公允、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,激励物业服务企业开展正值的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费机制通过市场竞争形成。
三、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关法律法规,严格履行服务合同,为业主供应质价相符的服务。同时物业服务企业也不得因业主托欠交物业服务费用,而擅自降低物业服务等级标准,搞恶性循环。
物业服务企业违反物业服务托付合同约定的,应依据物业服务托付合同约定担当违约责任。业主委员会(未成立业主委员会的由居民委员会)应当监督和帮助物业服务企业履行物业服务合同。
四、物业服务收费分别实行政府指导价和市场调整价。
一般住宅小区和非小区住宅(单体楼)以及住宅区内的地下室、已出售的地下停车位、车库、商服、写字用房等的物业服务收费实行政府指导价。
别墅及除上述以外的其他物业服务收费实行市场调整价。
小区的划分依据《内蒙古自治区物业管理条例》和原自治区建设厅《内蒙古自治区城镇居住物业管理区域划分方法》(内建房字【2000】22号)等相关规定执行。
五、物业服务收费接受包干制或酬金制等方式,具体收费方式由业主大会与物业服务企业依据服务内容、服务质量和服务范围协商确定,并在物业服务合同中约定。
 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者担当的物业服务计费方式。
  酬金制是指在预收的物业服务费中,依据约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均有业主享有或者担当的物业服务计费方式。
六、实行物业服务费酬金制的,预收的物业服务资金支出属于代管性质,为所交纳的业主全部,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支状况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支状况提出质询时,物业服务企业应当刚好答复。
物业服务企业或者业主大会可以依据物业服务合同约定聘请专业机构,对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支状况进行审计。
七、实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括:物业服务成本,法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金,
八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、物业管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业服务区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业服务企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项修理资金予以列支,不得计入物业服务成本。
九、实行政府指导价的各类物业服务收费,依据分级管理、等级收费的原则,由业主委员会(未成立业主委员会的由社区居民委员会)代表业主与物业服务企业,协商确定所需物业服务等级标准,并依据确定的物业服务等级标准基准价格,在浮动幅度内协商确定收费标准,经业主大会通过后,在物业服务托付合同中约定。
实行市场调整价的物业服务收费方式及收费标准,由业主与物业服务企业在物业服务托付合同中协商约定。
十、我盟实行政府指导价的各类物业服务收费共划分为五个等级,即由高到低设定为:一级、二级、三级、四级、五级,个等级物业服务标准,即《兴安盟物业服务收费等级确定指导标准》(见附件一)。
十一、我盟实行政府指导价的各类住宅物业服务收费等级基准价格,即《兴安盟物业服务收费等级标准基准价格》见附件二。
十二、我盟实行政府指导价的各类住宅物业服务收费标准,在等级标准基准价格的基础上,可上下浮动20%。住宅区内的地下室物业服务收费标准,在住宅物业服务收费标准的基础上,下浮50%;小区内的车库(含已出售的地下停车位)物业服务收费标准,与住宅物业服务收费标准的基础上,下浮20%;小区内的写字楼物业服务收费标准,在住宅物业服务收费标准的基础上上浮20%;小区内的商服物业服务收费标准,在住宅物业服务收费标准的基础上上浮30%。
此外,住宅区内如未加入城市污水管网,未交纳污水处理费的,可另收取污水清掏费,污水清掏费应据实分摊、据实收取,具体分摊方式和收费标准在物业服务合同中约定。
十三、物业服务费用以平方米(建筑面积)·月·元为计费单位,按月、季、年计收,由物业服务企业依据物业服务托付合同的约定向业主或运用人收取,预收期限不得超过12个月(含12个月)。物业服务收费额尾数为角,。
十四、一般住宅前期物业服务收费由开发建设单位结合物业的特点,选择物业服务项目、服务等级,并按本通知的规定,在招标过程中作为投标价格,代招标结束后,与中标物业服务企业在前期物业服务托付合同中约定。开发建设单位销售物业时,要在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业报修范围和时限、违约责任等事项,或将前期物业服务托付合同作为房屋买卖合同附件供应应购房人,并严格履行物业保修责任。前期物业服务企业必需依据前期物业服务托付合同的服务内容及服务标准,供应相应的服务。
十五、与住宅配套运用的电梯、二次供水设施,有偿运用的地下停车位和固定封闭式存车处(车棚)收费,以及经业主大会同意,在不违反消防和平安等相关规定的状况下,在小区内道路或者场地上建设的露天停车位收费,实行政府定价。其中:《兴安盟一般住宅电梯收费标准》(见附件三);住宅二次供水设施日常运行维护收费标准为:,;有偿运用的地下停车位和固定封闭式存车处(车棚),以及经业主大会同意,在不违反消防和平安等相关规定的状况下,在小区内道路或者场地上建设的露天停车位收费标准,由同级价格行政主管部门制定,报盟发展改革委备案后执行。所得收入扣除管理服务费用后归全体业主全部,并依据业主大会的确定运用。