文档介绍：天津中原地产投资顾问部
地铁商业现状及发展分析
目录
一. 地铁商业的介绍
地铁商业的类型
地铁商业的特点
四. 地铁商业的功能和价值
五. 地铁商业发展的要素
国内地铁商业案例
国外地铁商业案例
制约地铁商业的主要矛盾
地铁商业分地下和地面两部份,地铁站内商业与沿线通道商业的开发属于地下商业空间开发范畴,相对于地上商业空间的开发经营,有其自身的特点和约束条件。地铁地下商业可以说是地铁建设运营的衍生和商业化的产物,受空间、环境等因素的限制,地铁商业的竞争,因而可以说在特定时空条件下,地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。
地面商业具有聚集人气的磁场效应,而地铁的运营犹如动脉,能加速客流,二者相互支持。因此地面商业的发展与地铁地下商业关系密切,地上地下各商业设施之间相互补充,能更大的方便和满足消费需求。地铁作为一种快捷、准时的城市交通工具,能够聚集巨大的客流,而客流在乘坐地铁时对某些类别的消费潜力巨大。因此地铁商业的开发经营具有明显的交通优势,旨在对地铁相关资源的开发有效利用客流带来的巨大市场机会.
依据商业设施与地铁的关联程度,一般将地铁商业划分为以下三种类型:
1、地铁站的地下商场或商业街与地面成熟商业相结合,一般经营流行性服饰和特色商品。如:东门老街的金泰商场、上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。
2、地铁站内面积较大的商业物业,以便利商品和服务以及流行商品为主。
3、地铁站厅内部的零星商业网点,面积较小,以及时性消费商品和专业服务为主。
零星商业网点—即时性消费商业
便利性、专业性、即时行的商业,如奶茶店、速食品店等
大型站点——地下商场和商业街
经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品
乘客通道——地铁花车
地铁商业具有以下几个特点:
1. 特定的稳定群体:地铁作为大众交通工具,使大量人流聚集,但由于特定空间的限制,地铁乘客就成为地铁商业特定的消费群。
2. 特定时段:上下班高峰期间。
3. 特定消费模式:地铁聚集的人流最重要的特性就是快速流动性,这也就决定了地铁商业的消费模式是快捷、便利。
4. 特定社会功能:在中国,其商业意义更大程度在于配合地铁交通运营。
地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。
1、从空间角度看,由于地铁的首要功能是满足客载要求,因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说,国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域,地铁经过的范围很大,也很容易使沿线形成一个新的商业区,比如北京的公主坟。
同时地铁与商业的影响是双向的,地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础,而地铁的引入又会加速新的项目的诞生,使沿线商业环境更加成熟。
北京公主坟地下商圈公主坟地上商圈
2、从时间角度看,地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件,地铁客流高峰在于一早一晚,而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
一早一晚
3、从客流吸引角度看,地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引,因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费,这一要求使得地铁商业具有更强的专业性,包括商业定位和规划以及商业组合等等。
在地铁的日客运量数据方面:巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、,但其日客运量高达220万人次,最高时可以达到280万人次,其中九铁每天载客约75万人次;我国内地城市北京地铁每天流量为130万,上海达到100万人次,广州为60万人次。
一、营造良好的空间环境
不能将地下通道简单地填入商业,会丧失了商业本身所依托的环境。从内涵上来看,商品只是商业的的一小部分,这种比重甚至随着现代消费特征的改变还在不断减小,然而很多人仍然简单的认为商业即出售商品的地方。因此,忽视商品之外环境的塑造,即场所吸引。缺乏场所吸引,即使商品再好,也无法形成对消费者的有效吸引,在国内商品不够丰富,同质化竞争激烈的情况下尤其如此。地下本身较封闭,缺乏自然采光的特点,已经给人造成了相比地面更多的不舒适感,甚至不安全感。即使以地上来看,如果商业缺乏有效的场所吸引,营造更好的商业环境,也很难吸引人流。更何况在地下本身已较为压抑的环境下填充的商业了。
因此,从空间塑造上,地下商业若想做好,不仅要改善地下本身的压抑感,不安全感,更要塑造比地面商业更好的场所吸引,才能有效地留住人流。其中,改善地下商业的层高