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本方案的主要目的在于为中惠翠屏国际广场项目商业部分的招商供给支持,经过明确项目的商业定位与
规划、业态经营布局、租金实现计划等环节,研判招商履行策略,为项目未来的高价值销售供给市场基础。
项目商业价值剖析
地区:项目位于南京市江宁开发区的将军大道中部南航西门对面,周边南航、英华学校和正德学院
正门,项目依山且周边绿化广场,自然环境优秀
交通:项目临快干道、紧邻公交站台,但除与上山道路——韩府路交错外,本案没有重要的道路交
叉节点,车速较快,滞留性较差
社区环境:项目周边以中高端别墅和公寓大盘为主要开发形式,常住人口主要以部分入驻居民、学
校、教师为主,调研显示公寓项目居住客群主假如中青年客户为主,居民素质相对较高,但这些项
目入住率广泛不高(约30%左右),同时项目固然周边学校,但与学生生活区有必定距离(步行约
分钟)
商圈现状:项目周边三公里范围内,已形成比较典型的三大商业集中地区,分别是:托乐嘉商业区、佛城路商业区、同曦商业区;此中托乐嘉商业区距项目近来,是当前将军路沿线独一集中性商业区,
㎡、包含肯德基等连锁品牌商家在内的苏果购物广场,以及餐饮等各种配套性的商
家,形成面积约5万㎡、主力店、独立商店、街铺相联合的地区商业中心区的格局
商业环境:设在必定规模住所小区内或周边,以供给社区便利花费、充分社区生活为主的住所底商
型商店,是地区当前数目最多的商店种类;其次,是由沿街商店聚势形成的购物步行街,本地区商
业街商店多为单层挑高或一二层联租;当前除托乐嘉苏果购物广场外,购物中心席位型商店和专业
市场比较缺少
经营业态:地区商业业态以平时花费为主,商场、餐饮和网吧拥有较大的比率,相对而言网吧规模
较大,餐饮则体现多种规模形态共存,而家居服务与休闲商业层次不高,业态品牌特别是切合中高
端需求的商业较少
租金与经营情况:当前地区1层租金报价约40~90,2层及以上约30~50,外街空置率约30%,
内街空置率约60%,平时经营人流量不大
项目形象定位
形象定位——服务“资享生活圈”的人文商业体
这里的“资享生活圈”指“懂得享福生活、拥有资本的富豪或白领所形成的集体”,是小资型的
富豪圈,项目着眼于服务中高端客户,打造集体型服务商业,进而形成聚集服务型中高端商业,
成立品位生活特区的商圈形象
人文商业是鉴于区位的人文特点,经过多种业态组合形成有机的商业服务系统
观点定位
山景公园·城市客堂LifeStyleCenter
LifeStyleCenter是逢迎本商圈中高端花费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求,拥有露天及
环境的特点,国际购物中心理事会为其定义面积约在2万-8万㎡之间,项目依山而建,比邻绿
化市民公园切合全部基本特点
多业态、兼容采买与休闲目的,经过环境、建筑及装修的风格赢造出新奇的休闲环境将是项目概
念定位的核心,城市客堂的提出是知足“资享生活圈”交往的需求
招商推行名例举:翠屏国际广场·尚山街区,翠屏国际广场·M-PARK大道
业态定位
功能组织——仓储式主力店重申储销一体和非中心商圈选址,便利店重申社区便利性服务,专业市
场重申运输、仓储、配送等物流观点,考虑招商目的,本项目将以仓储式主力店或专业市场为主导,
形成可以供给集中采买和社区便利的综合性的高端商业体,逢迎花费新趋向,知足“资享生活圈”
交往需求,科学专业地把收集购物、休闲娱乐、餐喝酒店等花费形式组合在一同,经过内部交通动
线的奇妙安排,使业态之间相互作用,依赖得天独厚的自然景观条件,打造多功能,多元化的一站
式购物花费场所
业态组合
1号主力店“奥特莱斯(OUTLETS)生活体验馆”——位于项目最南面,紧邻市民广场和山上
进口,引进名牌服饰、生活用品、家居装修品等奥特莱斯形态的折扣店,辐射江宁及宁南部分区
域,建成一站式的家居采买服务
号主力店“餐饮娱乐旗舰”——位于项目中段,将军大道与韩府路交界处,直面南向车流和人流,引进大型娱乐餐饮旗舰店,辐射周边地区中高端客户,经营经典菜系,易于聚集人气,形成集中性商业气氛,同时在局部地点引入商场
号商业街、1号和2号的部分街铺“LIFE休闲街区”——3号商业街位于项目北段韩府路上,山景围绕,风景宜人,集娱乐,休闲,零售,特点餐饮为一体,引入咖啡店,陶艺店、健身会所
等,创造全天候休闲购物气氛
租金策略
租金设定
设定原则
商店租金价钱考虑对业主的投资回报要求,联合财产增值的速度,整体采纳一致租金的额
度、先低后高的租金价钱策略,并逐年进行递加,降低商家先期经营负担,建立商家经营信心,
形成旺铺的场面
依据本项目商店面积较大和地点差异较大特点,按分区拟订租金一致标准
拉大次级与高级地点的租金差距,促使次级地点的出租率,对优良商家供给有吸引力优惠
政策
依据项目周边租金与经营情况,考虑项目地点差异性,为更好第培养项目商业人气,实现
全面招商的达成,赶快提高项目销售价值,项目租金的设定应选用或略低于同类商店市场均匀
租金,依据拟订的参照价钱系统及不一样地点等级标准与商家洽商所能接受的详细租金标准
均匀市场租金确实定:当前托乐嘉商店均匀租金约为60元/㎡.月(综合考虑楼层、地点差异、
店面面积等要素)
项目调整系数确实定
项目规模与布局(托乐嘉5万㎡独立街区,㎡底商)
建筑形式(托乐嘉挑高5米、项目挑高7米)
地点与人流量(托乐嘉周边居住人口和入住率较高,周边学校生活区,优于本项目)
交通与临路情况(托乐嘉地处两条骨干道交界处,优于本项目)
景观与项目著名度等要素(项目景观条件与著名度优于托乐嘉)
最后确立调整系数选用为:100/102、100/99、100/103、100/102、100/99
项目均匀租金确实定
60元×(100/103)×(100/98)×(100/103)×(100/103)×(100/99)
=56元/㎡.月,
租金实现
考虑提高人气需要,将采纳“三年培养、适量优惠”的策略,即
三年内均匀实现
56元/㎡.月,
首年和第二年采纳“零租金+50%租金优惠”的基本策略
同时,部分折扣店、品牌店或个性形象店,租金收取采纳“基础租金+经营额浮动租金”联合的
策略,如基础租金收取可依据拟订40元/㎡.月,以10万元为营业额为起点计算浮动租金
招商时间计划
8月1日
9月30日
3月
8日
推行假想
预备期
预热调整期
招商推行期
开街
主要工作:
主要工作:
主要工作:
*形象推行
*合作方式确立
*形象公然
*形象推行
*开街促使活动
*业态与目标商
*要点商家接洽
*招商促使活动
*各种商家接洽
配套准备
便利的进口——项目位于公互换乘站点周边,必定程度能获取连续人流。但横穿将军大道显得
不便,因此经过设置红绿灯或增添人行天桥进行连结,能减少街道另一边的人流导入的便利性
市民广场——南侧市民广场可为花费者供给一个游乐及赏析山景的平台,可以起到优秀的聚客
作用,此外,可适合调整广场布局,形成室内商业空间的有利延长,如部署餐饮、休闲项目或室
外运动娱乐设备,也可将其作为户外展现及大型营销、促销活动的空间
形象设计——商场门口的广告、霓虹灯、LOGO形象鲜亮、突出的设计,往常能给人深刻印象,知足顾客的视觉享受,进而指引客流的前去和花费,同时在人流通道头尾端等地方赐予显着的地区和功能表记以及造型小品,方便顾客辨识,在3号楼临路一侧尽可能部署有广场如绿化及泊车场,供给优美购物环境,与市民休闲广场形成响应的成效
招商手段
定向招商:依照业态规划,利用本企业已有的及进一步开发的商业资源网络和经营结盟在南京或
外处找寻多家主力商家,形成主力商家和核心力量
以商引商:成立“LifeStyle商业沙龙”,利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力,扩大宣
传,以吸引更多目标商家加盟
广告招商:印制招商手册,经过各样推行活动和宣传“LifeStyleCenter”题材,扩大本项目
的影响力,吸引目标客户的注意力,促使招商,同时以部分地点较差的店面免得租(如赐予年青人
创业),扩大新闻影响
翠屏国际广场项目组
2007年6月