文档介绍：####小区项目营销策划初步建议
一、市场基础调查分析
(一)梁平概况
梁平县位于重庆市东北部,地处重庆主城区与三峡库区的中枢地段,是重庆主城区连接三峡库区的交通要塞。梁平东临万州,南接忠县、垫江,西界大竹,北连开江、达县,素有涪达万“黄金三角区”之称,国道318线、省道渝巫路,广彭路,正在建设的达万铁路,渝万高速公路贯穿境内,梁平机场开通了广州、成都等地的航班,使梁平交通运输四通八达,便利快捷,成为重要的中转站物资集散地。
梁平幅员面积1892平方公里,辖36个镇(乡),全县人口88万人,,,。
梁平县城区规划面积11平方公里,目前建设以“一主两辅”为主,“一主”是将重点放在主城区的旧城改造上,“两辅”是新建火车站和安宁小区(),预计在三年内,旧城区改建投入量在8亿元的基础上以每年3%到5%的幅度增长。
(二)交通情况
梁平县城的交通网络形成以“三纵四横”为主的城市格局,
“三纵”即以北外环路、梁柚大道、梁山路为主干的城市道路,“四横”为以一至四横为支干的交通路网结构,由东、西、南、北街,双桂路,梁山路,北环路等组成。道路分布简单,交通较为方便。交通工具主要有自行车、摩托车、三轮车、出租车及公交车(1路、2路、3路、4路)。
(三)梁平的主要机构及配套设施
梁平的主要机构有县财政局、县地税局、县国税局、县法院、县检察院、县公安局、县建委、县房地产交易所、县邮政局、县交通局、县水电局、县电信局等。
配套设施有以下几方面的内容:
文化教育方面:南华幼儿园、南正待幼儿园、县实验小学、梁山小学、屏锦中学、县红旗中学、文华电脑职业学校等。
医疗卫生方面:县人民医院、县中医院、梁山中心医院、妇幼保健院等。
金融机构方面:中国银行、工商银行、农业银行及农村信用社等。
通讯设施方面:中国电信、中国联通、***通信等。
娱乐餐饮方面:双桂大酒店、银河酒楼、金海岸休闲城、金盾宾馆、富都宾馆、梁平影都等。
运动方面:体育场
二、商业网点及物价水平
梁平城区商业网点目前主要集中于大众街、北正街、双桂路及北外环路等位置,以服装店、小型超市、餐馆、电器、五金商店、美容美发厅、小型娱乐场所等为主,普遍规模较小,除位于人民广场的名豪超市相对较大外,其他地区多为临街店铺,商业设施类别较为单一,缺少支柱产业。
从商业用房来看:梁平县城区大众街、北正街的商铺面积大概在15—30m2,年租金大约在8000—15000元。双桂路的商铺面积大概在20—60m2,年租金大约在5000—16000元。北外环路的商铺面积大概在20—60m2,年租金大约在5000—10000元。其它非商业区的商铺面积大概在15—40m2,年租金大约在2000 —4000元。大众街、北正街等地区是梁平县的原始商业中心,其商铺的租金相对高,但由于该地区旧城改造的大量拆迁,让商业区向周围扩散,从而提高了其他地区的商铺租金。而离商业中心较远的北外环路已形成一条装饰建材街,这样使其商铺价格相对较高且趋于稳定。
梁平城区的物价水平及居民收入状况较重庆相比,相对偏低,根据对居民家庭月总收入状况的调查显示,高收入在每月2000-4000元左右,中等收入在每月1000-2000元左右,低收入在每月1000元以下,其中中等收入占主流。
三、梁平房地产开发水平及市场前景
目前梁平房地产市场开发水平基本介于重庆主城区98-99年的水平,相比邻县垫江、万州等都稍有滞后,在项目的运作、施工过程的控制、市场引导、开发融资等多方面都还有待提高,并且梁平广大的消费者越来越成熟,购房越来越理性,加之炒楼为主要概念的消费形为在梁平尚不流行,所以对期房的销售有较大的抗性,没有一套完善的、合理的开发控制程序肯定不行。而有鉴于开发水平不高,就需要引进外脑、外资,用先进的开发理念,丰富的市场运作经验,雄厚的资金后盾,对项目进行诊断、分析、提出符合市场形势的开发计划,再加以金融机构财力方面的大力支持,开发出市场需要的产品,为开发企业实现预定目标,尽快回收资金,赢取最大的开发利润等方面提供帮助和指导,以提高整个房地产市场的开发水平,造出更多人们喜欢的房子。
虽然目前梁平房地产市场还显得不够成熟,诸多方面有待提高,但随着城市的建设,大规模旧城改造,达万铁路、渝万高速路等交通要道的逐步开通,与重庆主城区,与周边区县市联系的加强,以及一些有较高水平的开发商、营销商对市场的激活和引导,金融机构对开发融资的大力支持、人们生活水平的提高,梁平房地产市场的潜力是巨大的,房地产市场逐渐升温,形成消费高潮指日可待。
随着梁平县城城市建设的进一步加速,其房地产市场正表现出良好的发展势头,市场消费力较强,一方面体现在县城内存在大量初次置