文档介绍：2011青岛即墨南泉三城路以西项目前期产品规划建议
承蒙各位领导的信任,我司于9月初开始对贵司南泉三城路以西项目地
块进行实地考察,并对当地的市场环境及相关项目情况进行市场调研;
本次方案重点分析了青岛周边乡镇房产市场特点、可参考项目情况及项
目本身优劣势,并根据我行操盘经验拟定项目前期规划建议方案;
本次方案由我行营销总监李佳盛为各位领导进行提报解说。
前言
目录
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宏观市场分析
一、地理位置
二、经济发展
三、规划发展
四、小结
区域市场分析
一、参照楼盘总表
二、楼盘个案分析
三、小结
四、启示
项目自身情况分析
一、经济技术指标分析
二、地块现状及四至
三、地块交通、配套分析
四、项目swot分析
五、小结
相关产品规划建议
一、规划要点建议
二、产品类型建议
三、建筑风格立面建议
四、户型配比建议
五、园林景观建议
六、其他建议
初步营销思路
一、项目营销模式
二、项目营销渠道
三、营销人员架构
四、小结
项目初步定位
一、定位原则
二、形象定位
三、产品定位
四、客群定位
五、价格定位
六、小结
南泉各层面状况分析
宏观。
对南泉的初步认识——
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1、地理区位
南泉镇位于胶东半岛腹地,与青岛
市城阳区交界,西邻胶州市,处于
青岛“半小时生活圈”内, 是青岛
市近郊乡镇;
距青岛港30公里、胶济铁路即墨客
运站1公里、青岛国际机场15公里,
域内胶济铁路、济青高速、乌威高
速、青威一级路、218省道、309省
道等高等级道路纵横交错,是青岛
对外辐射的交通枢纽,享有“青岛
北部门户”之美誉。
南泉
即墨方向(10公里)
城阳方向(15公里)
胶州方向(20公里)
南泉属省级重点乡镇,以青岛市近郊的地理位置及相对便利的交通条件,融入了青岛半小时生活圈,并且行政规划已被划入红岛高新区,因此随着青岛城区不断向四周拓宽发展,南泉发展潜力较大。
高新区方向(10公里)
2、经济发展
山东省最大的钢材交易市场
民营500强企业-雪达南泉产业园
2010年,南泉GDP完成261>.8亿元,三产业比5:73:
22,,同比增长15%;农民
人均年纯收入11398元,比上年增加1411元;
2010年年底,拥有内外资企业160余家,规模以上
企业42家,涌现出青岛雪达、青岛亨达五金制品、
青岛涌泉纺织司、青岛泉发染整、青岛金世纪实业
有限公司等骨干民营企业。
南泉镇作为即墨市圈定的发展现代物流业重镇,定位于打造全山东省乃至江北最大的陆路物流集散地及仓储中心。
株式会社青岛工场
青岛出版物料
中超机械制造
南泉兆龙门窗
青岛昊地力食品
南泉三协锻造
南泉一直走的是工业强镇之路,针织服装、机械制造等产业形成规模,南泉镇的企业品牌
有青岛雪达集团有限公司、青岛亨达五金制品有限公司、青岛涌泉纺织有限公司、青岛泉发染整有限公司、青岛金世纪实业有限公司等骨干民营企业。
工业的快速发展推动南泉经济的繁荣发展,同时带来人口流动密度,南泉辖区33个行政村,
,镇中心外来人口约3万人,为南泉房地产市场提供市场基础。
3、规划发展
M8线:铁路青岛北站—即墨南泉:是一条纵贯红岛区南北、连接青岛城区的线路。自青岛北站起,向西过海经过红岛、上马街办、棘洪滩,到即墨南泉
新红岛区:十二五规划中,青岛将重新划分行政区划,原城阳区所辖棘洪滩、上马、红岛、河套4个街道与原即墨市所辖南泉镇、蓝村镇、大信镇与原胶州市所辖李哥庄镇、胶东镇、营海镇合并组建新的红岛区。
截止2020年,青岛将形成整个区域的大交通,其中M8号地铁线规划将为南泉的发展再度注入动力。十二五规划中,南泉将与周边乡镇组建新的红岛区,届时,政策的大力扶植将为南泉中心发展推波助澜。南泉目前房地产市场处于刚刚起步阶段,但未来发展看好,随着交通及新的行政规划的确定也将逐步升温。
南泉位于青岛近郊,交通便利、未来发展利好,
伴随着靠近青岛市区的城阳、即墨房地产市场
的发展,逐渐将带动南泉区域房地产市场的发
展,有较大的发展潜力;
南泉相对于即墨市区、城阳区、高新区、胶州
市处于中间位置,同时是青岛北部外出的交通
枢纽,在新行政规划确定的条件下,无论是区
域的交通环境还是经济环境都将进一步改善,
房地产市场发展有了基础条件;
南泉具备一定规模的工业产业,工业的发展将
带动经济的发展和人口的流动,为房地产市场
发展提供市场基础;
南泉处于非限购区域,调控政策的严格实施也
会使得更多的客户关注本区域的房地产市场。