文档介绍：〖东方水都〗整案营销推广策划书
Eastern Watertown 都市新贵◎生活特区
前言——
〖东方水都〗系福州著名开发商汇诚地产继其标志性大社区〖融侨东区〗(188亩)即将全面售磬后推出的新产品,是代表汇诚地产下阶段的全新力作。
〖东方水都〗选址地点位于福州市晋安区、鼓山中心区水上公园东侧,是理想的居住及商业开发地块。其南临城市主干道国货路(宽55米),西边为水上体育公园,北临城市规划路,东侧与住宅小区〖东方纽约〗相邻,总建筑面积近10万平米。本项目以“夏威夷风情生活”为主题,体现“以人为本”设计理念,力求营造生态、时尚、舒适而富有品质的生活环境。其次,〖东方水都〗从社区规划、建筑设计、景观营建、空间构造等分析,都是东福州绝无仅有,堪称标志性的建筑群体。
同时,〖东方水都〗也面临东区市场共有的障碍:其一、配套不齐全、成熟度不够、生活成本高;其二、客源区域化、难以吸收区外客源;其三、价格雷同化,均价大都在2400~2600元/㎡。
第一部分市场篇
福州房地产市场形势分析
宏观市场研究
热点板块分析
区域市场研究
竞争形势分析
一、宏观市场研究
(一)价格走势依然趋高
2003年,福州市住宅平均交易价格2724元/ M2,%,每平方米增长32元/M2。别墅增幅最大,%,位居增幅之首。
2003年各类物业交易价格及其与2002年对比
2002年(元/M2)
2003年(元/M2)
价格升降幅度(元)
比增变化(%)
平均交易价格
3062
3075
+13
+
住宅
2692
2724
+32
+
别墅
3416
3989
+573
+
商场店面
7594
8581
+987
+
写字楼
3590
3378
-212
-
车库车位
3571
3122
-449
-
上表显示: 1、2003年别墅对商品房价格的提升贡献最大。
2、与2002年相比,2003年商场店面市场有好转趋势,但总体呈波状起伏。
3、写字楼价格呈下跌的态势。
4、商品房平均价格变化不大,五年来,%,商品住宅呈稳步增长,%。
(二)供给及需求继续放量
2003年,商品房预售批准面积同比有较大幅度的增长:全市可供面积472万平方米,%,其中市区增长更快,,%。
自1999年以来,福州商品房预售批准面积以年均56万平方米的水平增长,%。
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
供给面积(万M2)
248
345
321
376
472
2003年,全市商品房合同登记总起数43302起,,,%,%,%。其中市区商品房合同登记总起数40606起,,,%,%,%。可以看出房地产市场仍持续强劲的市场需求与消化能力。
自1999年以来,%。
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
消化面积(万M2)
242
285
317
385
448
2003年,在存量房方面,福州市区住宅交易总起数9120起,,住宅交易金额超过21亿元,%, %,%。以此显示福州市区的二手市场交易活跃,势头迅猛。
年份
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
宗数(宗)
2339
4586
4958
9120
9120
面积(万M2)
金额(亿元)
(三)东扩南进趋势继续凸显
1999-2003年各行政区商品房供给情况比较表
1999年
2000年
2001年
2002年
2003年
鼓楼区
供给面积
(万M2)
台江区
仓山区
8