文档介绍：房地产收益法评估中资本化率的研讨
上海财瑞资产评估有限公司谢敏
收益法是房地产评估的基本方法之一,其公式一般为:
V=Ai÷R(无限年) (1)
V=Ai÷R×[1-1÷(1+R)I](有限年) (2)
V为评估值,Ai(i=1,2,…n)为净收益, R为资本化率(收益还原利率)。
由于目前土地使用权一般有年限限制,且房屋建筑物本身的经济寿命为有限年,故一般实务中适用公式(2)。
    从以上公式中可以看出,资本化率的细微差异,将会直接导致评估结果的巨大差异。因此资本化率是收益法评估中最重要的参数之一。
一、资本化率的概念
   资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率。从本质上讲资本化率是一种投资的收益率,是假设未来预期收益稳定的收益率,在评估房地产公允价值时又是在同等风险下的社会平均收益率。
一般房地产资本化率应等于同等风险下的其他投资收益率。
一般来说,资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平;风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。每一种资产投资,由于其使用条件、用途、行业不同,风险也不一样。因此,资本化率也不相同。
   
二、影响资本化率的因素
1、时间影响
房地产受社会经济发展水平及投资偏好影响。在社会稳定、经济发展时期,对房地产需求上升,资本化率下降。而当社会动荡、经济衰退时期,由于不动产的不可移动性,不易逃避社会风险,对房地产投资的收益要求会提高。在历史上由于土地看作身份的象征,把房地产投资看作特别可靠的投资,这时房地产不仅仅具有经济属性,还具有政治、社会等属性,房地产资本化率会低于同等风险的其他投资收益率,甚至会低于银行利率。再比如近几年房价涨幅较大,那么前几年的投资收益率与目前的投资收益率肯定不同,因此不同基准日之间在选取资本化率的时候也因考虑此因素.
2、房地产位置影响
由于房地产是不动产,无法只有自由流动,故房地产市场的区域性很强。不同国家、地区、城市甚至同一城市不同小区的收益率会相差很大。如以前上海浦东、浦西尽管只有一江之隔,但房价相差很大,有“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”之说。2003年~2004年,以上海、宁波、杭州等为代表的东部沿海城市房价上涨速度远远高于西安、重庆等西部城市。2004年11月为例,在上海内环以外田林、龙华一带的2室一厅或3室一厅100平方米左右的高层、小高层次新房住宅,价格大约在90~110万元左右,毛胚房租金在3000~3500元,一般全配房租金在3500~4500元左右;以中间值计算,假设租金不变,%(月租金3500元, 单价10000元,面积95平方米房价950000元)。同期在西安二环以外,南面2室一厅或3室一厅70平方米左右的多层、小高层次新房住宅,价格大约在10~15万元左右,毛胚房或简装租金在450~650元,一般全配房租金在500~800元左右;以中间值计算,假设租金不变,%(月租金600元, 单价1500元,面积70平方米房价105000元)。可见地区差别很大。(以上收益率均为毛收益率,未扣除税金、维修费、管理费)
3、房地产类型影响
根据房地产用途,可分为住宅、工业、办公和商铺。不同类型的房屋的投资风险不一样,投