文档介绍：通宇大厦可行性研究报告
目录
第一章项目开发背景2
第二章项目规划现状2
第三章项目周边环境及竞争状况分析2
第四章产品设计建议2
第五章营销方案2
第六章开发进度2
第七章财务分析及评价2
第八章结论和建议2
第一章项目开发背景

从1998年起,国家为拉动经济,扩大内需,出台了以房地产为支柱产业的经济政策,房地产业在经历了多年的低谷后,终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示,2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元,%,其中销售给个人为1445亿元,%,%。
,与方米相比,其差距是十分明显的,所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示,人均GDP达到600-800美元时,住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元,2002年更是达到了870美元,住宅开发占
房地产开发总量的90%以上。因此,未来几年,随着GDP的进一步增长,以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
从购买力分析,城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元,%;另外,,%。随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置业的意识也在增强。
从消费意向看,有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中,有34%的人是为了解决基本居住问题,51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件,5%的人用于保值投资,10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机。
另一方面,作为国家支柱产业的房地产业,-。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
由此看来,住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测,我国房地产热潮可持续20年。

我市目前现有房地产开发企业600余家,但实际进行项目开发的只有100多家。
据悉,截至2002年9月末,,,%。,;,。
据了解,今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米,完成投资180亿元,而这180亿元投资首先定位于中低收入居民,市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移,通过经济适用房建设的组织和管理,将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化,全面落实住房补贴资金,更多的将补贴发放到购房职工手中,提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制,充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。
在存量房方面,对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型,如既可做写字楼、又能当住宅,既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子,开发商也都积极修改调整,滞销局面得到了一定扭转;以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅,均采取了降价或变相降价的解套手段,但效果甚微;而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势,除高新开发区外,其它区域写字间的销售状况仍然低迷,西安市写字间存量(含在建待售)保守估计不低于80万平方米,专家预言,至少需要5年的消化时间。
西安市各类酒店(含招待所、旅社)共计2000余家,旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势,经营相对较好,但淡季的竞争激烈。

党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神,西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中,实现小康的一个重要指标是,到2020年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算,考虑人口增长因素,住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡,平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求,市场潜力巨大。
据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势:
⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期,市场需求旺盛,开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。
⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。
⊙宏观调控力度将会加强,市场将会发展得更为有序和规范。
⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。
⊙概念炒作日益缺乏市场,消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。
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