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开发区项目目开发
商
业
计
划
书
唐山XDHH旅游开发发有限公司司
2006年年七月
目录
前言
打XX岛资资源环境状状况
地理位置、面面积、海水水质量及岸岸线长度
2、地地貌特征及及其类型
3、海海岛气候特特征
4、水水文地质、土土壤类型及及植被
5、海海洋资源
6、资资源环境状状况优势与与劣势分析析
二、旅游开开发区区域域状况
1、交通状状况
高速公路四四通八达
(2)客运运方面极为为便利
(3)铁路路海运将构构筑全方位位的交通架架构
(4)旅游游线路更为为方便游客客
2、区域经经济概况
(1)临临近北京、天天津两大特特色城市,旅旅游发展受受其带动。
(2)按按乐亭县规规划,近年年经济将出出现迅猛发发展。
(3)打打XX岛已已被列入22010年年唐山旅游游发展重点点规划项目目。
3、人文状状况
4、区域旅旅游资源现现状
5、区区域状况优优势与劣势势分析
三、市场分分析
1、国内旅旅游市场分分析
2、旅游开开发区目标标市场定位位
(1)京京、津、唐唐、秦地区区
(2)东东北地区
(3)青青岛、烟台台部分流游游客户
(4)奥奥运经济带带来的目标标游客群
3、与南南、北戴河河客源吸引引力比较
四、旅游开开发区规划划方案
1、总体体规划
规划理念
性质
主题
客户目标定定位
规划内容
岛屿规划指指标:
旅游开发区区项目投资资
2、开发进进度
3、经营理理念
4、开发方方式
五、旅游开开发区项目目投资主体体
1、外方经经营者简介介:
2、中方经经营者简介介:
3、海岛使使用权的归归属:
六、市场营营销
1、营销窗窗口和目标标区域的选选择
2、营销的的策略
3、营销工工作计划
前言言
随着社会会的进步和和人们物质质生活水平平的提高,代代表着社会会繁荣和文文明程度的的旅游业得得到了快速速发展。外外出旅游具具有广泛性性和大众参参与基础,已已经成为人人们生活中中的一部分分。
旅游业投资资回报率高高,见效快快,关联带带动能力强强,已成为为国内外的的经济热点点。中国的的旅游业正正处在由数数量型向质质量型-效效益型转换换的增长阶阶段,旅游游业将成为为新经济的的重要增长长点,并将将进入一个个新的历史史发展时期期。
顺应这一潮潮流,环渤渤海旅游走走廊也受到到越来越多多的人士的的关注和期期盼。
打XX岛(QS湾)旅旅游开发区区位于唐山山海港开发发区,地处处资源独特特的环渤海海旅游走廊廊的黄金地地段,与南南、北戴河河同处沿海海旅游产业业链,很容容易形成连连带消费,优优势共享;;毗邻北京京、天津两两大城市和和河北旅游游热点城市市承德、秦秦皇岛,具具有得天独独厚的区位位优势;开开发商香港港沿海物业业集团公司司强大的资资本实力、丰丰富的管理理经验、多多元化的营营销手段为为开发区的的项目实施施奠定了基基础。因此此,大力开开发打XXX岛的旅游游业已具备备众多有利利条件。
如何更好地地适应市场场发展,在在新的经济济格局中确确立最佳定定位,合理理有序的开开发、利用用好现有旅旅游资源,实实现旅游区区的健康快快速发展,为为人们创造造最理想的的旅游胜地地,使现有有旅游资源源—打XX岛岛实现升值值、升值、再再升值,并并成为新的的利润增长长点,是制制定本计划划书的主旨旨。
打XX岛资资源环境状状况
1、地理位位置、面积积、海水质质量及岸线线长度
打网岗旅游游区位于唐唐山市海港港开发区西西南5公里里渤海湾黄黄金海岸处处,区域面面积16
平平方公里,,东西西宽为5000--11500米米,平面形形状呈保龄龄球形,是是我国最大大的由河流流和海汐冲冲积而成的的细沙岛屿屿,是附近近沿海旅游游风景线上上有待开发发的最大亮亮点。她与与附近的金金银滩、菩菩提岛、月月坨岛、金金沙岛等大大小岛屿共共同形成了了中国罕见见的最独特特的双岸并并延地貌格格局。得天天独厚的地地理位置、浓郁的地域文化和极其丰富土特产品使这一地区成为富含旅游资源和开发潜力的优势区域。
打XX岛海海岸线长约约264994米,陆陆地海拔高高度3-55米,海岸岸属优质天天然细沙地地质,海岸岸延伸入海海坡度平缓缓,,海水一一级,能见见度3米左右,是是优良的天天然海滨浴浴场。
2、地貌特特征及其类类型
打网岗属离离岸沙坝岛岛。岛体呈呈长形,两两端由于受受潮流作用用,向内陆陆弯曲。离离岸沙坝岛岛是由于波波浪破碎后后释放能量量,将携带带的沉积物物沉积下来来,在破波波带附近形形成的。该该类岛屿长长宽比值较较大,一般般可达200。岛上地地貌简单,一一般仅有平平地、海滩滩。
海海岛的陆地地地貌往往往向海一侧侧比较高,通通常由沙丘丘、沿岸堤堤构成,由由于受波浪浪和潮流和和作用,,而靠靠近大陆那那部分则比比较平缓和和低洼。
3、海岛气气候特征
°C左右。最最热月(88月)--°C;最冷月月(1月)平平均气温为为-~-5..1°C;秋季((10月))平均气温温为13..5°C左右,春季(44月)平均均气温为110°C,秋季气气温明显高高于春季。具具有冬暖、春春冷、夏凉凉、秋暖以以及最高气气温偏低、最最低气温偏偏高的典型型的海洋性性气候特征征。
岛屿日照充充裕,达558-644%/年。平平均风速较较大,-66m/s。、,最最低潮位--。,雨量充充沛。湿度度70%(平平均),蒸蒸发量20000㎜。
4、水文地地质、土壤壤类型及植植被
河北省海岛岛均无地表表淡水,由由于受海洋洋性气候影影响,海岛岛上的大气气降水比相相邻大陆沿沿岸多,因因此,只在在岛屿上的的风成砂丘丘内,有降降水入渗形形成的少数数是常年的的、多数是是季节性的的属上层滞滞水性质的的浅层地下下淡水。
打XX岛为为细砂,海海相沉积物物。因海水水作用砂质质纯净,饱饱水程度极极高,咸水水水位平
,在1500M以下有有深层地下下淡水分布布。
海岛受海潮潮浸润的土土地占到五五分之四,土土壤类型以以滨海潮滩滩盐土为主主,岛上几几乎没有植植被,部分分地区着生生稀疏的沙沙引草、沙沙钻苔草等等沙生植被被。
5、海洋资资源
打XX岛系系海积地貌貌,由于海海浪和潮汐汐纵横移动动,加之滦滦河、蓟运运河两大水水系入海频频繁变迁,形形成了粉砂砂质泥质海海岸,坡度度平缓,滩滩涂广阔。适适合于发展展海盐、海海水养殖等等。近岸海海域20米米等深线以以内浅海是是对虾、毛毛虾、梭鱼鱼等浅海生生物的产卵卵场、浮游游动物密集集区;在浅浅海、滩涂涂栖息有杂杂色蛤、文文蛤、青蛤蛤、四角蛤蛤蜊、兰蛤蛤、魁蚶、毛毛蚶、沙蚕蚕、虾蟹类类等1633种底栖动动物和银鲳鲳、舌鳎、黄黄鳝、梭鱼鱼等63种种经济鱼类类,占河北北省鱼类资资源的500%以上。
6、资源环环境状况优优势与劣势势分析
(1)资源源环境状况况优势
A、岛屿细细沙海岸绵绵长,坡度度平缓,海海水水质良良好,是渤渤海湾海滨滨乃至国内内难得的开开发大型海海滨浴场和和海滨旅游游度假地的的区域,适适宜旅游度度假。
B、岛上风风力、日照照资源充沛沛,可充分分开发利用用,创建环环保生态居居所。
C、现有的的地下淡水水资源可供供应岛屿生生产生活。
D、岛屿自自古少人居居住,自然然资源未遭遭破坏,鸟鸟类、海洋洋生物种群群较多,适适于开展观观鸟活动、发发展海水养养殖参观。
(2)资源源环境状况况劣势
A、岛屿地地势低洼,在在大潮和风风暴潮时,岛岛屿的4//5被海水水淹没。BB、岛屿土土质为滨海海潮滩盐土土,土壤盐盐碱度高,不不适于植物物生长。CC、海岛长长期无人居居住,无地地表植被覆覆盖。
D、冬春季季节风力较较大,气候候恶劣。
针针对以上状状况,经多多方调查论论证,可利利用挖运河河、,,有有效防止潮潮水侵袭。同同时选用先先进的土壤壤改良剂,在在不换土质质的情况下下改变土壤壤酸碱度,针针对性的铺铺垫草皮,栽栽种红柳、杨杨树、香花花槐等抗盐盐碱度高的的植物,达达到绿化覆覆盖率500%以上,兴兴建人与自自然和谐共共处的绿色色海岛。
采用堆土造造山改变岛岛屿风向,现现已建造海海拔20米米以上的人人工山2座座。加之岛岛屿绿化的的全面开展展、岛内建建筑物的大大量兴建,改改善岛屿小小气候已指指日可待,创创造人定
胜胜天的神话话。
二、旅游开开发区区域域状况
1、交通状状况
(1)高速速公路四通通八达
打网港岛旅旅游开发区区位于渤海海湾北岸,紧紧临京唐港港。京唐港港对外交通通条件良好好,交通网网络以高速速公路为主主,京津唐唐高速公路路与天津、北北京、唐山山相接,唐唐秦沿海公公路、京沈沈高速与秦秦皇岛相连连。自驾车车的游客车车从唐山到到打XX岛岛只需400多分钟车车程,,从从天津到开开发区需要要2小时。平平均比到达达秦皇岛近近约半小时时车程。每每日有唐山山--京唐唐港的高速速客车,如如乘坐火车车或其他交交通工具到到唐山再换换乘高客到到达旅游区区也十分方方便。
(2)客运运能力将全全面提高
京唐港公路路客运站已已列入河北北省十五规规划,项目目现已开始始动工兴建建。预计22003年年底正式运运行。届时时将开通京京唐港至北北京、京唐唐港至天津津、京唐港港至唐山、京京唐港至秦秦皇岛、京京唐港至沈沈阳等地的的高速客车车。
(3)铁路路、海运将将构筑全方方位的交通通架构
坨港铁路将将京唐港与与国家干线线京山铁路路相接。京京唐港距天天津新港770海里,距距秦皇岛664海里。近近期,京唐唐港至大连连的游轮也也即将通行行。这样,由由东北方向向来的游客客既有方便便的海上交交通,又能能享受便捷捷的陆路交交通(附::海港开发发区交通图图)
《唐山市旅旅游业20001-22015发发展规划纲纲要》旅游游交通规划划中提出::积极培育育并尽可能能在1—2年内开开通京唐岗岗到大连、烟烟台、上海海等地的航航运客船。
(4)旅游游线路更为为方便游客客
在区域性旅旅游线路上上,唐山市市旅游局已已开通两条条到打XXX岛的旅游游路线图。
a、清东东陵——汤泉度度假村———长城狩猎猎场——鹫峰山山——潘龙湖湖——海滨浴浴场——菩提岛岛——京唐港港——唐山市市区
b、天津———秦皇岛岛——京唐港港——菩提岛岛——唐山市市
近期内计划划修建港口口开发区到到翔云岛林林场再到海海边和北港港的旅游道道路,将为
为全面开发发打XX岛岛等风景区区打好基础础。
另外,北戴戴河、南戴戴河、黄金金海岸经滦滦河口到金金银滩、菩菩提岛、打打XX岛、北北港的海上上旅游路线线也即将开开通。
2、区域经经济概况
(11)临近北北京、天津津两大特色色城市,旅旅游发展受受其带动。
随随着京、津津国际大都都市建设进进程的加快快,国民的的旅游意识识不断增强强。仅去年年,天津市市古文化街街、黄崖关关长城、水水上公园等等著名景区区,最大日日客流量达达到20多多万人,比比去年同比比增加300%左右。北北京市现在在每年的旅旅游人数达达一亿多人人。在奥运运会准备的的6年当中中,每年的的游客将会会以20%%的速度增增加,新增增的旅游需需求约17700亿人人民币。天天津、北京京这种新的的旅游发展展态势,必必然惠及唐唐山。
(22)按乐亭亭县规划,近近年经济将将出现迅猛猛发展。
到到20055年,乐亭亭县国民发发展总值将将达到1005亿元,平平均每年增增长11..6%。全全县城市化化水平达到到40%以以上,,人人均住宅面面积达到330平方米米,,绿绿化覆盖率率达到322%。五年年内全社会会固定资产产投资累计计达到933亿元,%%,平均每每年增长99%。到22005年年,,人均可可支配收入入达到76640元,比比20000年分别增增长67..8%%%。
在在旅游业方方面,达到到接待游客客100万万人次,创创直接收入入60000万元,社社会效益77000万万元,分别别比20001年增长长67%、1100%、1112%。
(33)打XXX岛已被列列入20110年唐山山旅游发展展重点规划划项目。
旅旅游开发区区地处河北北省唐山市市渤海湾,唐唐山是河北北省的钢铁铁、水泥、煤煤炭工业基基地和机械械加工制造造中心,是是京、津、唐唐经济圈的的组成部分分。唐山市市在经济结结构调整中中,确定将将把生产力力布局向沿沿海推进,旅旅游、海上上运输等新新兴第三产产业优先发发展。这对对打XX岛岛的开发无无疑不是一一个良好的的楔机。按按照京唐港港的发展规规划,到22010年年唐山海港港开发区的的面积将达达到15--20平方方公里,人人口达到115-200万人,将将成为城市市功能齐全全,人民生生活方便的的、综合的的、有特色色的海滨港港口工贸城城市。按市市政府规划划,中到22003年年,开通北北港——菩提岛岛——打XXX岛——京唐港港旅游交通通航线,将将打XX岛岛建设成高高档度假区区。
3、人文状状况
打网岗旅游游区位于河河北省乐亭亭县,这里里素有“冀东天府府”、“果菜鱼米米之乡”
之美誉,是是著名的“乐亭大鼓鼓”、“乐亭皮影影”的发祥地地,文化发发达,历史史悠久。这这里也是革革命先驱李李大钊的故故乡,可称称“人杰地灵灵”。
4、区域旅旅游资源现现状
乐亭-中国国鲜桃之乡乡,经济农农业发达,境境内观赏性性的果园、桃桃林遍及;;渤海湾最最大的海岛岛在其境内内,海岸线线长98..2公里,具具备观光农农业、观光光渔业和海海滨、海岛岛旅游的人人文景观和和自然景观观资源,同同时具备二二、三日游游的区域旅旅游资源,由由于和南戴戴河的交通通距离700公里左右右,该区域域的旅游开开发可以融融合到秦皇皇岛海滨旅旅游度假走走廊,形成成独具特色色的旅游圈圈,和秦皇皇岛旅游区区优势和特特色互补。
5、区域状状况优势与与劣势分析析
区域状况优优势
A、地处京京津唐经济济区,经济济发展方兴兴未艾。
B、有发达达的高速公公路铁路和和海上客运运交通与外外界相连。
C、在项目目的20公公里的交通通圈内分布布着菩提岛岛、月坨岛岛,翔云岛岛、大钊纪纪念馆、大大钊故居等等自然景观观和人文景景观旅游景景区,具备备一定的区区域旅游资资源优势。
D、当地政政府最优惠惠的引资条条件和扶持持政策。
(2)区域域状况劣势势
A、唐山海海港开发区区经济尚处处于发展期期,目前无无法提供大大量的高级级配套服务务和高收入入人群。
B、周边同同类项目开开发较多,档档次较低,可可能为打XXX岛的开开发带来负负面影响,周周边的旅游游项目需要要进一步规规范、旅游游资源尚需需整合。
三、市场分分析
1、国内旅旅游市场分分析
21世纪前前10年,我我过国民经经济年增长长速度仍将将保持7%%左右,我我过综合国国力将进一一步提高,人人民的生活活将更加殷殷实富裕。人人民富裕程程度的提高高,扩大内内需战略的的进一步实实施,将生生产出更多多的国内旅旅游者。
随着国内小小康生活的的到来、双双休日、“五一”、“十一”长假制等等,使人们们的旅游消消费意识增增强;国家家鼓励发展展旅游业政政策的颁布布,企事业业单位带薪薪休假、奖奖励旅游
的的启动,旅旅游业处于于前所未有有的发展环环境。
中国旅游业业本身就已已经进入了了飞速发展展的时期。11990--20000年中国涉涉外旅游快快速发展,接接待入境过过夜人数增增加了近22倍;旅游游业总收入入翻了4番番,年均增增长率达到到32%。世世界旅游组组织预测到到20200年中国将将成为世界界第一大旅旅游目的国国和第四大大旅游客源源输出国。世世界旅游组组织还预测测到,,整个东东亚及亚台台地区接待待国际旅游游者人数可可达到4..38亿,中中国在这一一区域市场场中将占有有31%的的份额,22020年年全球旅游游总收入可可大2万美美元。基于于旅游业的的良好发展展前景,从从19988年开始,国国家
2、旅游开开发区目标标市场定位位
(1)京、津津、唐、秦秦地区
打XX岛旅旅游开发区区的基本客客源市场(一一级市场或或主体客源源市场)包包括三个部部分。一是是唐山市本本市居民以以及省内邻邻近地区市市场;二是是京津市场场;三是从从秦皇岛、承承德分流而而来的客源源市场。从从以上三部部份客源,第第一部分人人数为最,但但大多数早早来晚归,整整体消费水水平较低;;第二、三三部分人数数虽不及前前者,但花花费相对较较高;特别别是京津两两地客源,收收入水平高高,消费能能力强。这这三个方面面的市场均均应大力开开拓,但重重点应放在在第二、第第三部分上上,尤其是是京津市场场。
京津地区市市场发育程程度对本旅旅游区的影影响至关重重要。可以以讲京津地地区客源人人数的多少少将直接决决定本旅游游区的收益益。
(2)东北北地区
京唐港至大大连游轮年年内的开通通为东北方方向游客来来唐提供了了便利条件件。东北地地区大量的的客源将成成为本旅游游区潜在的的巨大的市市场目标。
东北地区的的游客对大大连这一早早已成熟的的沿海旅游游胜地已熟熟视无睹,他他们渴望崭崭新的更有有吸引力的的去处,本本旅游区将将成为他们们大多数的的首选。
(3)青岛岛、烟台部部分流游客客户
现在,消费费水平高、人人数多的城城市客源群群,已从观观光旅游转转向参与旅旅游和生态态旅游,城城市化的景景点已逐渐渐被旅客所所冷落。看看惯了大都都市的繁华华,更多的的游客向往往遥远清幽幽的海边小小岛。已开开通的京唐唐港至大连连的游轮及及即将开航航的港口至至烟台、青青岛的游轮轮为东北、山山东方向的的游客来唐唐提供了便便利条件。
同时,因商商务、公务务等原因途途经唐山并并在唐山作作短暂停留留的流动人人口,也是是产生一定定资源的目目标客户。
(4)奥运运经济带来来的目标游游客群
奥运申办成成功最大的的获益者显显然是旅游游。据专家家预测,22008年年,国际旅旅游人数将将达到6004万人,旅旅游外汇收收入60亿亿美元,比比20000年增长1114%,对对全国旅游游增长的拉拉动可以达达到4个百百分点。以以据我岛情情况,打XXX岛20008年大大规模项目目的完成,,同时能使使品牌效应应最大化。
商机有限,发发展无限;;阶段性影影响,长期期性效应;;专题性活活动,综合合性效应---奥运会会最好的效效应就是让让世界了解解中国。
通过奥运向向世界展示示该岛,展展示中国唐唐山这是最最突出的新新型旅游项项目,从而而对打网岗岗旅游的发发展创造了了最好的机机遇。奥运运效应不仅仅在奥运会会期间,在在7年的筹筹备过程中中就会体现现出来。这这个问题始始终是我们们开拓海外外市场的重重要制约因因素之一,自自然将大大大缓解。
33、与南、北北戴河客源源吸引力比比较
南戴河、北北戴河是河河北省发展展较早的海海滨旅游景景点,也是是国家重点点旅游区,每每年国家领领导人都要要到此开会会、疗养。其其知名度较较高,是我我旅游开发发区客源市市场的主要要竞争对手手。经过多多年的开发发,该地区区配套设施施完善、娱娱乐项目丰丰富,每年年夏季有大大量固定客客源。
北戴河海滨滨环境优美美,风光秀秀丽。沿海海开辟的330多个专专用和公共共海水浴场场可以为游游客提供海海浴、沙浴浴、日光沐沐浴服务。东东面有鸽子子窝公园,是是观日出、看看海潮的最最佳境地。
秦皇岛南戴戴河与北戴戴河东西并并列,路桥桥相连,总总面积200平方公里里,。南南戴河国际际娱乐中西西位于南戴戴河旅游度度假区省级级森另公园园内,。这这里滩宽水水清、空气气清新、林林木葱郁,具具有回归大大自然的优优美环境和和开发旅游游项目得天天独厚的自自然资源。
北戴河与南南戴河旅游游度假区的的主要缺点点是冬季游游乐项目少少,在策划划方面没有有深入思考考冬季项目目,造成冬冬季大量旅旅游住宿设设施闲置,旅旅游项目投投资效益受受到影响。
在建设方面面缺乏统一一规划,没没有高水平平的物业管管理,饮食食服务没有有进行统一一管理,经经营人员素素质比较差差。
经过近两年年的过度开开发及人为为破坏,自自然生态资资源遭到不不同程度的的污染,海海水水质明明显下降。加加之夏季旅旅游高峰期期游客数量量急剧猛增增,致使主主要旅游景景点人满