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当前国内对大型商业地产项目的盲目立项规划,重复建设及规划布局的凌乱造成城市资源的浪费及社会资源的浪费和投资风险增加,形势是严重的。因此,邀请国际出名的商业管理设计企业就极为重要。
为什么商业地产和住处项目存在很大的差异?国内发展商宽泛缺少商业地产开发有效的经验,对商业地产开发的操作思路、操作程序、招商渠道等也掌握不好。
其
中最大的问题就是对于商业地产和住处项目的开发缺少根本性的差异。
商业地产项目的规模与形态上,可分两大类,一类是服务于大型综合商业的
shoppingMall,即购物中心;还有一类是商业街的商铺店面。作为专业的商业管理
设计企业,主要针对购物中心来谈几个问题。
大型综合商业地产项目和住处项目有所不一样,其租售对象其实不是直接的购物花销
者而是商家,特别是主力店。因此发展商第一要找到主力店,依照他们的要求进行规
划设计,这一过程最为困难。一个几十万平米的店,招一家主力店最多2万平方米,
即便确定了能够解决十万平米的主力店,那么还有十几万平米等待解决,这对于发展
商无疑将形成巨大的压力。同时发展商要将商铺租售出去,就必定先决定主力店的形
式,是仓储式仍是家电用品销售。由于对于不一样的主力店,其卖场的比率大小也不一样,
以国内外主力店为例他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的摆设、空间的高度等都有一系列的要求,若是发展商自己在做设计时不吻合这样的要求,那么项目越深入,后其招商的困难就越大。
主力店招商有一系列的详细要求,其中对项目的市场判断特别重要,而对于发展
商,认识商业地产和住处开发之间的差异则是最重要的。第一,同样是商业地产,其
定位却不尽同样。体验式的商业,咖啡、体闲、娱乐、电脑这类游戏设施能够兼容,但不是全部业态都能够相互兼容的;而有的shoppingMall是家具城,有的是建材
城,有的是购物超级市场它们的定位也不同样;即便同是大型业态,如国内的好多大型商场也第一需要明确商业业态的详细形式,才能依照实质需求进行设计,为事找人,
为商业定位而找设计。
当前,国内能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,致使介入到最后管理和推行的顾问企业可是几家。可是国内发展商对此缺少足够的认识。国际企业、
财团和连锁店等最为看重的倒是市场解析、财务解析等。这就使得中国的发展商缺少了信誉保证,招商过程中自然阻力重重。
外国大型商场其进入中国的目的即为了盈余,因此对项目必然会进行认真而专
业的评估:市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何,否则不会轻易投资。而国
内若是无法供应这方面的评估,就需要商业管理设计企业这样的机构。这是由于对
方希望经过代表自己利益的机构进行评估。而商业管理设计企业最重要的作用就是整合资源,找到特别好的招商渠道,吸引主力店进来。其次,大的主力店机构相对强
大,总部设在欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们合作,平时不知该找哪一级部门,因此更需要和商业管理设计企业建立特其余合作顾问关系。
主力店招商从前不应进行建筑设计。第一对于大型商场或购物中心,商家比较重视内部空间的可视性,加大可视性对公共购物产生显然的引导作用。其出租或销售就特别方便,否则很难租售。令顾客产生空间安全感和酣畅感,而不是像进了迷宫。
同时当前的大型综合商业趋向于多种购物花销形式的大交融。交融了几家主力
店、小的优选店和品牌店、购物街,以及室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。为此,
设计了室外广场及舞台等,由于这不但是商场的需要,也是城市空间的需要。这些室
外宣传或促销活动由现代商业演化而来,并已逐渐形成了一种模式。
商业管理设计企业的介入不但有利于建筑设计和布局的合理性,更重要的是对
周边业态的观察,也就是对未来经营远景的正确头判断,看准需求的空白点,这是需要靠有丰实的商业经营管理设计企业来掌控。
其余对于大型商场,其交通组织特别复杂,因此第一要考虑的是如何从一开始就
开导人流,将人流引入商场深处,由于顾客能够看到、走到的地方效益才会更大,对
于大型商业建筑而言这才是最重要的。
能够说,商业地产操作的核心是经过策划、规划和设计和管理使项目增值。在整
个合作过程中,发展商、投资商作为最大的投资方,同时也是最大的风险担当者。因
此,整个操作应该以专业的态度和技术进行。对于地产开发,重视商业管理设计企业就极为重要,同时也应谨慎选择有商业项目专长的设计师或设计团队。发展商对商业
管理设计企业重视程度和投入如何,对于项目的后期回报无疑将拥有重视要的影响。
化,
商业地产是新一轮城市开发建设的高潮和机遇。它面对着新时期设计需求的变
从而将直接致使结构的变化。需要发展商拥有高度的商业敏感性,重视专业技术
和科学资讯性。
成功的商业地产为什么需要认识生活方式
什么是商业地产?
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、
批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住处和写字楼的基层商铺等
与住处类有很大区其余房地产产品。
?
大多数的住处类产品如公寓、经济适用房、别墅、TownHouse等,发展商大多
数采用开发销售的模式,其资本回收模式相对简单,而大多数的商业地产项目是只租
不售、或只销售部分的面积,靠企业长久拥有,长久运营、产生大量、牢固的现金流给
企业带来牢固的高投资
回报率。就现阶段而言
,
国内大多数的住处类产品的购买
者在
购买住处类产品时
,
仍是买来自住的
,
而大多数的商业地产类产品的购买者大多
数
在购买商业地产类产品时
,
是作为一种牢固型、投资回报率较高的一种投资工具
买
来作为投资用的。发展商在做住处类房地产时,只要将房子卖出去,将社区的物业管
理做好
,
就基本算是大功成功。而发展商在做商业地产
时,
考虑的不能是是如何将
商
铺卖出去(若是项目需要靠销售部分物业、回笼资本的话而
且还要将后期的经营、
推行作为第一等大事来对待。对于那些有战略眼光的房地产企业
,
在运做商业
地产时的身份
,
已不能是是房地产发展商这一种职能
,
还要兼具商业地产的运营商
和生活方式的内容供应商的多种职能
,
要帮助商铺的投资者、
企业的股东带来长久
牢固的回
报,还要为广大的终端花销者供应多姿多彩的生活方式(若是商场的商品没有特色、购物环境不能够吸引花销者来此花销,商户经营者赚不到钱,商铺业主收不到租金,
试问长久牢固的回报从何而来?从这些差异能够看出,商业地产开发商的客户包括两
极:一个是商户经营者,一个是终端花销者。
商业地产的发展商在运做成功的项目时,应具备哪些条件?
在运做成功的商业地产项目时须具备
:
优秀的地段
,政府的大力支持、(各种税
收的减免或优惠、交通路线的保障
,
正确的市场定位
,
优秀的项目规划设计方案
,
良
好的资本保障和牢固的现金流
,
优秀的施工和监理单位
,
专业优秀的招商团队
,
各种
专业的顾问团队
,
优秀专业的商业管理推行机构等
,
这里要特别重申的是
,
从市场
的角度来看以下几点是特别要点
的:
、再好的地段,没有正确的市场定位的项目注定是失败的,如
北京站周边一香港出名的房地产企业投资的地产项目的商业部分,开业几年调整过
多次经营业态,但向来经营不好,在2002年一年时间里,换了六任总经理,但收效还
是不好(该项目除了定位不正确,而且派来的高层管理人员又都是从香港来的空降兵
自己对北京市场,还需有一个认识的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的
,
花销者的花销能力、花销****惯、花销
特色都有很大的差异
,
其实不是将一个地区、城市
的成功经验、成功模式简单的
COPY到另一个城市就可以保证成功
。还有广东的一
个城市
,
也有面积凑近
40
万的华南
MALL,
发展商在从前可否经过详细的市
场检查
,
一个
40
万的大型
SHOPPINGMALL每天需要多少销售额的
支撑,
才能优秀的运转
,
而
这个城市仍是由分其余几十个镇组成
,
人口其实不集中如何让这些
分其余人群长久的
来花销可真不是一件简单的事。
。当时好称中国最大的
SHOPPINGMALL的上海正大
广场,面积20万平米左右现在也可是发展商旗下的易初莲花超
市在苦苦的支撑着。全国还有好多近似的由于定位不正确而经营不能功的商业地产
项目。就算最后重新定位能够经营好,所费的时间成本、机遇成本也很高。
,而且也为今后的
经营者和花销者流下酣畅的经营、购物环境。好的规划设计方案自己也是能够吸引
媒体、经营者、终端花销者注意力的买点和公关事件的好的由头。
,在项目的先期、中期、后期、都需要相关各个领域的专业人士为项目供应各种专业的顾问式服务,无疑为项目的不一样阶段的成功又增加了一些胜算。,能够帮助发展商防备走好多弯路、节俭
时间的同时,还可以够帮助发展商严格把关,为发展商供应优化的商户结构。而不至于为多赚取佣金,而损害发展商的长久收益,为发展商招进其实不合适的商户。还可以够帮助发展商在少花销的情况下,招到合适的商户。
E优秀专业的商业管理推行机构,是在项目开业此后起着向目标花销集体以及
各商业企业、专业机构、媒体负责推行的专业机构,商业管理机构的专业程度是和项
目的运营(租金、物业增值、品牌出名度、品牌美誉度是有极大关系的,因此发展商
在邀请商业管理推行机构时,衡量该机构的可否胜任是包括以下的核查标准:
专业的房地产背景、
丰富的零售业知识、
拥有时兴事物的敏感性、
拥有专业公关企业工作背景、
对各种艺术有必然程度认识、
熟悉各种媒体、
从事生活方式研究工作、