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房地产项目开发的整个流程图
房地产项目开发的整个流程图
房地产项目开发的整个流程图
(大体上包含10个阶段)
注:行政审批:
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审察可行性研究报告和进行项目立项。
房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批从前,房地产开发公司应办理好土地出让手
涉及部门
2、国土资源局进行土地利用整体规划和土地供应方式的审察。
3、建委办理投资开发项目建设条件建议书。
续,拜托有资质的勘探设计院对待建项目进行研究并制作报告书,
应附有详细的规划设计参数和成效图,并落实足够的开发资本。
项目选址(第一步)
4、环保局办理生产性项目环保建议书(表),即环境评估。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审察。
【有拆迁回迁的,还要进行初步检查】
6、规划部门办理项目选址建议书。
注:可行性研究是房地产项目开发不行缺乏的一
个阶段。政府能否同意此项目立项,银行能否同
意恩赐资本支持都需要参照可行性研究的结果。
可行性研究(第二步)
特注:一般来说,一块地,一定要由规划部门鉴定规划重点,颁发了建设用地规划允许证
(以下简称地规证)以后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是一定的程序。由于国土
部门一定依照规划部门鉴定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在
土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只好是理想状态。由于首
先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。而后
申请土地正式启动项目开发的第一步
开发商在获取了土地使用权的规定使用年限以后,要到
建设行政主管部门存案,领取《房地产开发项目手册》。
给人家办出商住用地土地使用权证。这类让人没法理解的土地出让模式一度特别流行。然
后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是更正规划也好,还是根本没有规
划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式供应国有土地使用权的,在国
有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应该依照控制性详细规划,提
出出让地块的地址、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组
成部分。未确立规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
获取土地使用证【在建设用地规划允许证有效期
内获得国土资源管理部门的用地同意文件也许国
有建设用地使用权证,领取《房地产开发项目手
特注:建设部还有新规定-----套型建筑面积90平方米以下占70%以
册》
项目设计(第四步)
注:行政审批:
二、规划总图审察及确立规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审察。
2、国土资源局办理土地预审。
房地产项目开发的整个流程图
房地产项目开发的整个流程图
房地产项目开发的整个流程图
方案设计:反响了建筑平面布局、功能
分区、立面造型、规划设计参数、成效
方案设计、申报规划设计条件(城市规划行政管理部门)
涉及部门
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、
园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审察。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划允许证》。
图、、环境关系等方面的设计要求
5、规划部门确立建设工程规划设计条件。
【总平面审察时期一般来说,也会审车位,但是那个阶段主若是经验值,按
35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值】
房地产项目开发的整个流程图
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申请项目用地(第三步)
注:拜托有规划设计资格
的单位完成方案设计。
获取建设项目规划设计条件通知书
(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、
绿化率、建筑退后红线距离、建筑控制高度、泊车位个数等)
注:行政审批:
三、规划报建图审察阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审察。方案设计:反响了建筑平面布局、功
2、人防办进行人防设施审察。能分区、立面造型、空间尺度、建筑
涉及部门
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审察。
结构、环境关系等方面的设计要求
4、规划部门对改正部分的规划设计增补同意规划设计条件,在建设单位缴纳相关规费后,
核发《建设工程规划允许证》(副本)。
【注:就是总平、排水、消防、人防、单体的审察(要求一般是每户住所配一个车位,商业一
般是100平方米配一个车位要求一般是每户住所配一个车位,还有什么子母车位)】
修建性详细规划报建
特注:“修建性详细规划审察”(有的有称“总平面审察阶
段”。这个阶段就是审察小区的总平面规划图纸,也就是审
一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有
方案设计(建筑总平面图设计(含地下室)、建筑户
多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不
注:持方案设计报审表、方案设计及其
够,总容积率是多大,有没有超出规定的容积率,建筑密度说明书等相关资料,报经城市规划行政
型设计、单体立面方案单体建筑方案(可供报建))
管理部门审察,确认吻合规划要求是多少,进出小区的道路怎么安排,能否是吻合消防规范,
等等等等上。
领取《建设用地规划允许证》
申请项目用地(第三步)
特注:拆迁项目申请资料:(一)建设项目同意文件(复印件1份,验原件);(二)建设用地规划允许证(复印件1份,验原件);
(三)国有土地使用权同意文件(复印件1份,验原件);(四)各县(市)区政府同意的年度拆迁计划(复印件1份);(五)办理
存款业务的金融机构出具的拆迁赔偿部署资本证明(原件);(六)拆迁实行方案(原件);(七)拆迁申请表及明细表(原件各2份);
(八)评估单位对被拆迁房屋的初评报告(原件);(九)拆迁项目涉及文物保护和保留的,须供应相关专业主管部门的书面建议(复印件
注:行政审批:1份,验原件)。法律依照:《城市房屋拆迁管理条例》第七条:拆迁人拜托拆迁的,市、县房屋拆迁管理部门应该自收到存案的拆迁拜托
合同之日起5日内,通知被拜托的拆迁单位的名称、资质、地址和联系电话等基本状况。
四、初步设计审察,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审察。
房地产项目开发的整个流程图
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2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审察。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审察。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审察。
房地产项目开发的整个流程图
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初步设计:初步设计在方案设计的基础上,应提出
设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方
涉及部门
初步设计案。初步设计文件应该包含设计总说明书、设计图
纸、主要设施与资料表、工程概算书4个部分
注:(城市规划行政管理部门对
建设工程的初步设计方案进行审
查,确认其吻合规划设计重点)
施工图设计:是初步设计基础上的
更详细的设计,拥有工程设施各构
成部分的尺寸、部署和主要施工方
法;并要绘制完好详细的建筑及安
施工图设计
涉及部门
注:行政审批:
五、施工图设计审察,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对施工图设计的要求进行审察。
装祥图及必需的文字说明。2、公安消防支队对施工图设计的消防设计进行审察。
注:(城市规划行政管理部门对注:开始申请水、电、气配套。3、公安局交警支队对施工图设计的交通条件进行审察。
建设工程的初步设计方案进行审
4、人防办对施工图设计的人防设计进行审察。查,确认其吻合规划设计重点)
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行审察。
领取《建设工程规划允许证》
7、建委对施工图设计文件进行政策性审察,依据业主单位建议,核发技术性审察拜托通知单。
8、建委依据施工图设计文件审察机构发出的《建设工程施工图设计文件审察报告》,发放《建
设工程施工图设计文件审察合格证》。
注:还要节能专项审察。
获得“用地同意文件也许
国有建设用地使用权证”征地及拆迁部署(第五步)规划部门放控制点
后即可提出申请《房屋拆
(是房地产开发的第五步,也是获得土地使用权后的第一步)
迁允许证》进行拆迁。
政府下发拆迁通知书,开动员大会,拜托拆迁公司进行拆迁。
实地划定
到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依据房地产开发商的土地
使用权证书及建设用地规划允许证,进行场所范围的实地划定。
筹备房地产开发资本(第六步)【实质上在准备开发项时,就要考虑此步,也是征地及拆迁部署后最重要的工作证,进行场所范围的实地划定】
建设工程招标(第七步)【选择适合的承包商和监理单位】
注:行政审批:
六、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
领取《建筑工程施工允许证》(第八步)
涉及部门
1、建设单位办理施工报建登记(质检、安检)。办理工程建设质量督查手续
2、建设方对工程进行发包,确立施工队伍、监理公司。招标类工程经过招标确立施工队
【也是项目能否及时优良完成的重点一
步,领取《房地产开发项目手册》】
伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审察,核发《建筑工程施工允许证》。
组织工程动工、规划部门基础验线
工程完工综合查收存案
【规划部门:建设工程组织完工查收前,应
当清理施工场所、拆掉暂时设施,申请规划
办理《商品房预售允许证》
核实。由城乡规划主管部门核实后,出具“建
办理《商品房预售允许证》,开始销售
设工程规划核实建议”领取《建设工程规划
查收允许证》(正本)】,后完工查收存案
工程完工查收时与
物业同时作交接
房地产项目开发的整个流程图
房地产项目开发的整个流程图
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