文档介绍：中国社区健身会所经营管理纵览(1)
(2007-06-27 20:04:00)
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       社区会所的概念是自1996年后逐渐从香港传入深圳的,社区会所诞生初期,作为房地产的卖点,有力地推动了房地产价格及服务配套的提升,因此迅速被各个房地产商所采用,并逐步在全国普及。然而,自社区会所诞生至今,反观社区会所的经营状况却不容乐观,按2004年北京、上海、广州、深圳市场社区会所经营状况统计,社区会所的亏损比例高达90%,广州九成以上,深圳略好,也占了84%。 
广东人很重视健康,尤其是非典之后,广东的楼盘销售没有不炒健康概念的。销售期间,广告宣传有“高级会所”、“出门就能运动”,于是,每个楼盘(不包括老社区),都建起体育会所作为重要配套设施,而且竭尽豪华,吸引眼球。但业主们却很难享受到他们想象的体育生活,开发商的经营理念缺失和纯粹盈利的行为是重要原因。 
         一个重要的事实是,开发商会将包括体育设施在内的会所的投入成本都分摊到消费者的购买支付当中。当销售实现成本收回,不重品牌的开发商就没有盈利动机去经营这些体育项目设施了。这是消费者购买的一种隐形成本,由于定价权在开发商手中,因此,这些设施的所有权仍然在开发商手中,开发商甚至可以搬走这些设施(金碧世纪花园的运动中心曾想要撤掉体育设施,但由于搬运成本很高,未成行)。这充分表明了信息不对称和由此引致的业主的弱势地位。 
体育会所是一个涵义广泛的概念。从整体需求的角度,可大致分为满足三个层次不同需求的市场。 
第一类是纯商业高档体育会所,如星级宾馆体育会所或健身俱乐部,城市繁华地区独立经营体育会所,城郊体育休闲中心,以高尔夫、网球场等项目为主的专业会所,以及档高小区的特建的营业性高级健身房及相关康体娱乐设施等,它们构成体育会所的高端市场。 
第二类是公共或专业的体育场馆,包括城市的体育中心、大型综合性体育场馆,以及城区普通体育经营场馆等,它们构成城市体育场所的主体,属于中档的大众化的市场。 
第三类属于群体活动为主的体育场所,例如学校、机关、大型企业内部配套的体育场所,大型社区配套开放型体育健身场所,以及城市公共体育或健身广场等体育场地,它们构成大众化的低端市场。 
这三个层次、三大类型的体育会所或场地构成了城市和社区的休闲健身服务体系,其中又可以按运动项目作进一步细分。 
随著房地产市场的成熟及人们对健康生活的追求,完善的配套设施已经成为体现社区档次的必要条件,在众多配套中,康体设施已经成为必须项目之一,而且占有越来越重要的地位。因此,目前新开楼盘中,房地产开发商一般都以社区体育会所作为房地产项目本身增值服务的一个方面,对于房产的销售会起到良好的促进作用。 
但是,纵观众多社区体育设施,特别是会所的体育设施,大多数仍然经营不善,冷冷清清,的维护成本不菲但经营收入有限,而一般球类活动场地(如蓝球场、羽毛球场等),却经常爆满。因此,如何合理布局社区的体育场地,形成既有良好的售楼效益又有良好的经营效益的社区体育会所和体育场地、设施,是提高社区生活质量和经营效益的重要问题,需要作系统的专业规划与评估。 
根据目前了解和调查的结果,专业为社区或楼盘提供体育会所营运咨询和策划的公司并不多,该领域的咨询服务应具有一定的市场空间。 
一、体育会所经营面临的问题 
1、前期定位、后期经营所存在的问题 
  (1)前期定位:在楼书里我们经常能看到“豪华会所”这样的字眼,大面积会所成为销售中的亮点之一。但单纯追求奢华,造成会所大而无当,是影响会所未来运营的重要原因。 
会所定位关键是要适应小区的区域特征和居民需求,为小区提供一个合理的配套。会所在前期定位上,一定要保证规模适当,能够与居民数量、楼盘面积相匹配。比如,目前住宅市场正在逐渐“往外走”,有向郊区发展的趋势,这些区域往往配套设施不够完善,会所则要承担起满足居民基本生活需求的服务责任。 
(2)后期经营:一位物业公司总经理表示,贪多求全的规划只能在销售时起到吸引消费者的作用,往往给日后的经营带来很大的困难。例如,某小区在会所中设置了洗浴、美容、咖啡厅、游泳池等消费项目,由于入住居民数量有限,消费能力和会所的设计不相匹配,造成这些设施无人光顾,经营者不得不几次招商,变更经营项目。而开发商在售房时已将会所的建设成本计算进房款中,肯定不会亏本,真正为难的是会所的经营者。广州黄埔大道上的某个大楼盘,情况更为明显。一个7000多平方米大的会所空着,有游泳池、棋牌室等,可物业管理公司缺乏专业知识能力,只能空置。广州的小区住户说,一方面,本来是配套设施,应该优惠业主,应该便宜,但实际价格却与想象之间有差距;二是因为没有专业指导,服务比不上外面周到,时间一久便没了人气。体育活动是需要气氛的,没有气氛,就没有活