文档介绍：北美风情小镇营销策划报告
价格策略
北京市别墅格局:
北京别墅分布,有所谓的四大格局,即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山,从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡;“两河”指潮白河、温榆河两河周边别墅带;“三线”指立汤、京顺、京通三条线;“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统的别墅区域,而“一山”和“两河”因其自然资源相对较好,是北京别墅分布最佳的位置。
别墅市场的价格格局:
目前北京市别墅的平均售价约为人民币8400元/平方米左右。别墅市场的价格格局与普通商品房价格分布特点相似,市场价格由市区向郊区递减。同时由于别墅市场发展的时间和基础条件不同,又呈现出以下特点:
市区别墅:市区内别墅少而价格较高,平均售价在2000美元/平方米左右,约合人民币16600元/平方米,其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元/平方米。
京顺路沿线及其周边地区:别墅售价大多在1000-3000美元/平方米之间,平均售价以城区为中心,由里向外递减,东北四环附近平均价位在2700美元/平方米左右,首都机场附近约为2000美元/平方米,马坡地区中高档别墅约为1200美元/平方米,普通项目的售价在5000/平方米左右。
立汤路沿线:别墅平均售价人民币7000元/平方米。
京昌路沿线:中高档项目的别墅售价平均也在10000元/平方米。而且目前西北区域别墅价格直追东北区别墅,如翠湖别墅2000年8月重新开盘后,销售均价由8500元每平方米上涨到9600元/平方米;玫瑰园一期现房1200美元/平方米;二期环湖别墅就成倍涨至2750美元/平方米,而环湖别墅一期也在2000美元/平方米;碧水庄园一期均价1400美元/平方米;基本上与东北区别墅不相上下。
其他地区:其他地区别墅以内销市场为主,价格差距很大,产品的档次普遍不高。其中售价在人民币3000-6000元/平方米的则分布在海淀上地、通州地区
、大兴西红门、亦庄和望京地区。价位在人民币2000-3000元/平方米的低档别墅则主要分布在远郊区县。
需要特殊说明的是,别墅市场价格格局虽然大体上与以上区位价格相符,但同时别墅价格在区位条件影响的基础上,受区域小环境和项目品质影响也很大。所以区位价格格局只能作为项目定价的参考要素之一。
不同价位别墅的市场份额:
从整体市场来看,售价在人民币5000元/平方米以下及高于10000元/平方米的别墅数量相等,共占70%的份额,其余为中间价位。
地价不规范,导致别墅价格拉看较大差异:
郊区的土地在出让过程中不够规范,各区及每个区域内的土地补偿价差异很大。同是郊外的土地,其补偿价有3万/亩的,也有30万/亩的。这也就决定了郊区别墅在同一个区位价格有可能拉开较大的差距。
项目起价、均价建议
从销售情况的反馈来看,除了区位和环境的影响因素以外,以下方面对别墅的定价也有很大影响。
湖景是热点:
别墅区内如果有湖面加以点缀,则更能吸引买家和租客。据统计,东北部别墅共有8个湖景式别墅,平均入住率为85%以上,入住率最高的京润水上花园、紫玉山庄、香江花园在90%以上,开盘时间相对较短的富城花园、银湖别墅入住率也超过50%。
高档配套设施齐全的别墅市场需求较大:
别墅与其它居住物业最重要的区别就是在配套设施的档次和规模上,高尔夫球场、网球场、游泳池等康体娱乐设施和高级会所是高档别墅发展的迫切要求。具有高尔夫球练习场的香江花园、丽京花园以及金色湖畔高尔夫球俱乐部旁边的裕京花园,销售率已经很高,租客仍然络绎不绝。目前大部分高档别墅都具有网球场、游泳池等设施,而中低档别墅这类设施则比较缺乏。会所是别墅住户举行公共活动和社交活动的场所,会所的发展趋势是服务设施的多功能化,目前,紫玉山庄、香江花园、京润水上花园等高档别墅,均有服务设计齐全的高级会所,这些会所作为项目的重要设施起到了园区对外的窗口的作用,对吸引买家和租客
起到重要作用。
有大面积私人花园的独立式别墅是开发重点:
目前市场滞销别墅类型以联排别墅最多,半独立式联体别墅也有较大数量剩余,嘉浩国际商住别墅城莱蒙湖别墅、客都园等别墅末入住房屋有70%以上为联排别墅和半独立式联体别墅。这两类别墅户型滞销的主要原因是在园区内位置和环境较差,没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美。而私有空间较大的独立式别墅则很畅销。别墅是高档次住宅,要求有较大面积的私有绿地和私家花园,因此有较大私有空间的独立式别墅最畅销,具有大面积环境优美的私家花园的独立式别墅应成为开发重点。
精装修别墅是中高档别墅的发展主流:
紫玉山庄、富成花园、香江花园、丽京花园等租售情况好的项目都是精装修别墅,针对不同买家品位的精装修别墅,具有很大的潜在需求。提供精装修和成套家