文档介绍：一、成都房地产市场发展基本特点和趋势
(一)、成都房地产市场发展的基本特点
1、成都的城市发展正处于由中大型城市向大型、特大型城市发展的关键时期,其房地产的开发由前几年的集中在一环至二环路间的开发转向三环路,乃至三环路以外和城郊结合部开发,以及更远郊的郊区楼盘开发并举的局面。
2、城南成为公认的富人区,三环内的开发已接近尾声,三环外的城南将是未来5年内成都开发的热点;城西目前正成为开发的热点,城西的土地和居住价值得以回归;城东的房地产开发目前正处于“竞争加剧,片区形象上升”的过程;城北的发展较为缓慢。
2004年成都市各方位房地产项目投资额比例图
2004年成都市区各方位住宅价格对比图
3、成都的住房消费市场为增量市场,过去的存量市场到目前为止基本已被完全消化。目前存在的主要问题是开发跟不上需求的增加。2004年1——11月成都市商品房空置率持续下降,第一、第二季度成都市区商品房价格、住宅价格都发生较大幅度上涨,然后商品房价格在第三季度开始回落,而住宅价格涨幅明显减缓,进入第四季度,商品房价格开始上走,住宅价格下半年整体上始终保持缓慢增长的势头。%。
2004年成都市商品房价格变化情况图
2004年成都市商品房空置率情况图
4、住宅产品在房型、户型、面积、质量、功能等内在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展,品牌、环境、企业形象等日益成为重要品质指标。同时,高品质而非高档次的精品住宅越来越赢得消费者认同,竞争的加剧促使开发商更加注重产品的内涵质量和外在形象。
(二)、2005年房地产市场发展趋势前瞻
1、房价上涨,涨幅下降
由于土地的稀缺性,目前成都市区土地(特别是三环路以内)已经基本被开发商圈走。由于土地的升值,和其他开发成本,如建材、资金成本等的提升,加之目前成都的开发利润空间无法消化这些新增成本,这是目前开发商必须面对的客观现实。
房价的上涨主要是通过供需关系决定的:
一是商品房市场需求潜力巨大。主要是以下4个方面:
外地人在蓉购房需求不断增长。,%,比2003年增长5个百分点。
改善性住房需求成为增长的主要因素。根据成都市房地产信息中心调查,%,绝大部分购房的目的均为自住。
旧城改造引发被动需求。
城市人口增加带来的住房需求。
二是供应加大,2003——2004年,成都市区的住宅消费一直处于一种消费的“饥饿”状态。主要是由于开发土地少,囤积土地多形成的供应量不足。2005年将是众多大盘集中上市、供应量急剧扩张的一年,同时,部分被动需求减少,如大规模城市拆迁已经完毕,这部分是过去三年房地产市场火暴的一大功臣。因此,2005年将是回归供需平衡点的一年,房价上涨速度将逐渐下调。
同时,过去两年,住房是供不应求的局面,不仅消耗了前几年的存量,而且新建的商品住宅也基本销售。由于市场环境好,开发商考虑的不是能不能赚钱,而是能赚多少钱。因此,
从降低成本,规避政策市场风险出发,有地的开发商将尽快组织开发,尽快实现收益,从而将在2005年至2006年出现集中上市的局面,其相互的市场竞争将会一定程度抑制房价增长。
因此,我们判断2005年,商品房价格将继续上涨,但涨幅将有所控制,预期在5%—10%之间。
2、政策进一步从严控制

2005年政府对土地、金融政策将继续从严控制。另外,政府还将继续开展土地市场治理整顿,特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。
建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说,2005年,建设部的一项重要工作是加强房地产开发建设行为的监管,切实落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度,加快完善房地产中介市场规则,进一步搞活住房二级市场。他还强调,明年建设部要进一步规范发展物业管理,加强服务监督。同时,完善房地产信用档案体系,加大失信行为的曝光力度,发挥失信惩戒机制的作用,及时查处业主违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为。
3、融资要求提高

受近期一系列宏观调控政策影响,金融机构特别是银行提高了对房地产行业贷款的要求,开发商通过其他渠道融资的需求大增。
原因很简单,首先,在经过所谓的“8·31”大限之后,所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。招拍挂要求在60天的时间内交齐所有土地出让金,这就意味着对开发商资金要求的迅速提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式,用很少自有资金拿地,再到银行抵押换取贷款开发的方式,难以再操作。
第二,2003年央行121文件出台以来,其他一系列的政策接踵而至。从2003年8月的国务院18号令