文档介绍：深圳星海名城2003年营销推广报告
要想取得竞争优势,理念创新是灵魂,市场策略是关键,资源整合是保障,这些作用正是我们的专业和核心能力。超出“概念制造”的范畴,延伸到“概念”实现去,“每一次都是按照因时、因地、因人这个三维尺度为客户量身定造,做出既符合趋势又能发挥企业核心优势的策略选择”。我们的策划解决的是发展商干什么、怎么干、如何干好的问题,是发展的方向,使“不战而屈人之兵”的策略致胜的问题。
前期营销工作回顾(略)
2003年总体营销策略
整合营销核心目标
通过对本项目以及项目周边区域市场的详尽分析,针对本项目同致特提出如下营销核心目标:
通过整合营销推广,在充分保证利润的前提下,扭转项目现有的形象劣势,重新塑造良好的市场形象,同时提升老业主对项目及企业的品牌忠诚度,实施“服务营销,重塑品牌“的战略,力争在今年年底实现95%以上销售率。
核心战略构想
为实现“服务营销、重塑品牌”目标,在本项目的操作过程中必须坚持如下四点操作原则,即:
1. 以实现“服务营销,重塑品牌”为核心目标,一切工作服从核心目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2. 借鉴项目自有资源,提升社区形象,完善产品文化内涵,增强购买力强的消费人士对本物业的吸引力。
3. 在现有营销工作的基础上,加强情感营销,这就要求我们要继续强化老业主尤其是二期业主的感情联络工作。
4. 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力,并根据市场的变化,阶段性、灵活性运用推广策略。
(三) 推广战略原则
合理控制营销推广节奏及费用,减少硬性报纸广告轰炸式进攻,充分利用媒体(活动跟踪报道,软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段,有效地制造项目热点话题,将项目的卖点融会贯通于其中,不断制造市场焦点,从而提升销售率。
目标市场定位
根据对前期广告及营销工作的总结,在客户层面的提升方面依然存在一定的障碍,但从目前剩余户型来看,中大户型将是今年项目销售的重点,逐步提升客户层面将是今年营销刻不容缓的重心任务之一。
本项目目标客户购房的主要衡量标准:
价格
建筑
环境
户型
交通
配套
小户型(两房、小三房)需求客户
对价格极为敏感,容易被促销活动所吸引
对活泼色彩较敏感,偏爱高层
对环境品质要求不高,希望兼具有运动功能
追求实用率,对朝向、景观要求少
迫切需求,生活必须
比较关注日常生活、运动等配套需求
中大客户(大三房以上)需求客户
多数为二次置业,经济实力较强,对价格敏感较低
追求大方气派,中意小高层
喜欢幽雅宁静环境,考虑老人、小孩,在意大利休闲场所
对朝向、景观、采风等要求高,讲究主人房及客厅的宽敞
一般都拥有私家车
比较关注学校、文化休闲等配套需求
未来目标客户群定位的变化
根据项目实际情况,今年目标客户群体必将出现以下几项重要变化:
经济实力弱→较强
小家庭→三代同堂
过渡型需求→生活居家型
整合营销推广策略
项目属性定位
80万平方米超大园林式生活社区
继续坚持“80万平方米超大园林式生活社区”属性主题定位为项目推广中心,以社区自身营造环境、社区生活氛围为素材,通过现场包装、报纸、电视等媒体向外界传递星海名城浓浓生活场景,从而达到激发潜在消费者购买欲望的目的。
营销推