文档介绍：和声机构:宿州城南商住项目价值研判及规划
TO:宿州慧根养正商贸有限公司
宿州城南商住项目价值研判及规划建议报告
和声机构(合肥)20133>.06
报告纲要
{第一部分:关于城市}
{第二部分:区域分析}
{第三部分:客户分析}
{第四部分:项目研判}
{第五部分:项目定位}
{第六部分:产品建议}
关于城市
??纬 °,东经 °。
宿州市位于安徽??东??部,
:2015年市域总人口规模约612万人,2030年约711万人。2030年中心城区人口约 110 万人。
:2030年主城区200平方公里,中心城区110平方公里。
:市域城镇化水平2015年达到45%,2030年达到 %。
商贸
宿州市位于安徽??最??部,于苏、鲁、豫三??十一个县市接壤,史有“皖??大门”、“徐南形胜”之称,是安徽??的??大门与皖东??重要的加工业基地和商贸物??中心之一。
产业
宿州,为东进西出、南下??上的交汇点,具有比较优越的区位条件。与徐州市??是近邻,地??上无缝对接,文化
上一脉相承,产业上相辅相连,在徐州的辐射带动下,新的都市形象正在崛起。
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纽带
宿州市东临洪泽(湖),西接芒砀(山),南濒涡淮(河),??驾故黄(河);襟蚌埠带徐州,望连云(港)接亳(州)商(丘),处在淮海经济区腹地、长江三角洲经济带西缘,是陇海经济带的龙头,又是欧亚大陆桥的桥头堡;是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的前沿,又是南??经济文化交汇的要冲。
历史
宿州是一座具有 1200 ??历史的
古城,5000 ??前??有人进??开发活动。始建于唐宪宗元和四??(公元 809 ??),具有历史的意义。
城市性质:
京沪铁路沿线重要的加工业基地和商贸物流中心,苏鲁豫皖四省交界地区的中心城市,安徽省新兴的煤电化产业基地。
发展目标:
创新发展模式,增强城市综合承载能力,全面提升城市整体竞争力,将宿州建设成为一个充满生机与活力,适宜创业与居住的区域中心城市。
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(1)宿州市中心城区,在汴河以北地区建设汴北新区,沱河以东地区建设城东新区,在南部经济开发区建设城南新区。强化中心城区与周围符离镇、蒿沟(宿马现代产业园)及朱仙庄镇、桃园镇的联系和分工协作,加强基础设施的共享和衔接,从区域整体的角度进行产业和功能布局。
“一主两星三园”大宿城空间结构。
“一主”:一个主城,包括中心城区、朱仙庄、桃园,规划用地规模200平方公里;“两星”:两个卫星城镇,包括符离、蒿沟(宿马现代产业园);“三园”:三个生态园,包括濉河唐河、芦岭湖、桃园湖生态园。
(2)蒿沟(宿马现代产业园),中心城区东部的卫星城镇,充分利用交通区位优势,以发展机械电子和现代商贸物流产业为主的新城,积极发展配套服务业。
(3)符离,中心城区北部的卫星城镇,是以特色农产品深加工、板材加工、新型建材业和商贸物流业为主的城镇。
(4)朱仙庄、桃园,加强与中心城区的协调发展,与城区的道路网、公共服务设施、市政公用设施等统一规划,统一建设,积极发展现代加工制造业和配套服务业。
(5)三个生态园,规划以水资源综合利用与水体功能开发相结合、植物种植栽培与城市绿地建设相结合、村庄搬迁与新农村建设相结合、农业产业化与旅游开发相结合建设生态园。
一主三副四组团”的空间结构。
一主:依托老城区和市级政务文化区,形成城市主中心。三副:汴北、城东、城南三个城市副中心。四组团:老城区、汴北新区、城东新区、城南新区四个城市综合组团。
城东新区
老城区
汴北新区
城南新区
宿州老城区居住氛围浓厚,生活配套设施齐全,主要是以年代久远小型的生活社区为主,居住条件一般,区域内楼盘多为旧城改造项目,项目品质参差不齐,楼盘差异化特征相对明显。该区域内主要以商业为主,有着浓厚的商业氛围和商业配套设施,该区目前没有形成大型的生活社区,主要以配合商业需要为主,当前是宿州主要的经济、文化中心。
该区域属于城市重点发展方向,目前无集中住宅小区,按城市规划致力于打造宿州家居产业基地以及文化产业园和高新技术产业园。但该片区位于宿州主城区北部,消费力有限,项目建成后亟待消化,商圈的形成和发展尚需时日。
城东新区房地产市场发展较为缓慢,多为企业职工宿舍,如矿建住宅小区、中煤33处小区等。该区域内在售商品房(住宅)较少,仅有碧御豪庭等尾盘入市。但该片区内一站式商贸批发商