文档介绍：竞品项目操盘
竞品项目操盘专题
市场部:陈胜
分析工具说明
数据来源及工具
数据来源
1)每个星期一的例行市调,通过实地到竞品楼盘去和销售员沟通了解竞品项目信息
2)呼市每个区域信息收集负责人的电话市调,市场部现在呼市每个区域都有固定负责人,负责收集每个区域的动态信息。
3)搜房网、房产网等网站和网络查询。
4)其他同事提供的信息
分析工具
1)产品(Product):向消费者提供什么产品?产品的特性、品牌和包装是什么?在产品上还能附带什么内容? 2)价格(Price):消费者打算付多少钱购买该商品?根据消费者的反应和竞争对手的实力定什么价位最合适? 3)渠道(Place):当消费者需要产品时,在哪里以什么方式买到它?用哪种批发或零售方式?地理范围是多大?需要多大的销售力度?以什么样的方式、范围、规模出售商品呢? 4)促销(Promotion):消费者怎样了解商品?怎样说服他们来购买商品?用什么形式的广告?其性质、内容、频率影响是什么?促销、宣传以及个人购买费用各是多少?
总体概述
海亮又一城
慧谷蓝庭
恒大
万达广场
天健城
玺园
18
17
16
15
14
13
希望加州华府
东方文苑
蒙鑫国际
大溪地
中海紫御东郡
东岸国际
12
11
10
9
8
7
东河湾
呼和佳地
城市维也纳
金色华府
阳光诺卡
左右城
6
5
4
3
2
1
2
8
3
5
公司项目
热销项目
尾盘项目
待售项目
周报追踪的18个项目
■尾盘销售的项目有大溪地、东方文苑、蒙鑫国际。
■热销区的项目有金色华府、城市维也纳、呼和佳地、东岸国际、中海紫御东郡、兴泰东河湾、希望加州华府、玺园
■待售项目有万达广场2期、海亮广场2期、慧谷蓝庭、恒大、天建城。
总体概述
12
13
→覆盖目前三个项目竞品,收纳代表市场风向标的项目
热销项目操盘
热销项目分布
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热销新城区6个
■跟踪的热销项目主要集中在新城区,共8个。这是因为我们项目在新城区的竞品比较多
■其他区域的有如意的东岸国际和赛罕的中海紫御东郡。东岸国际是现在是呼市高端楼盘的代表;中海作为全国知名发展商,对市场走势把握有借鉴意义。
如
意
和
赛
罕
各
1
个
新城区沿成吉思汗大街的竞品楼盘为主要分布区域。如意东岸国际是呼市最高端楼盘的代表,也是我们学****借鉴的对象。中海紫御东郡成功的项目运作也是我们值得学****的典范。
热销项目操盘
整体规划
项目的容积率在1-13>.7之间的楼盘有4个,建筑形态以多层洋房为主。附带有部分小高和高层。在2-,建筑形态多层洋房和高层为主。-3的3个,建筑形态为高层、小高。
项目启动的最早2008年6月1日,由于占地面积都比较大,后都还具有一定的开发能力。
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合计
2010-12-26
多层、小高层
玺园
2010-3-24
多层、高层
50
19
希望加州华府
2010-4-1
多层、高层
兴泰东河湾
2010-10-1
小高、高层
22
中海紫御东郡
2008-6-1
小高、多层、别墅
43
东岸国际
2009-9-1
多层、别墅、商业
60
呼和佳地
2010-8-8
高层、商业
3
25
城市维也纳
2010-5-1
多层、小高层
32
25
金色华府
启动时间
建筑形态
容积率
建面(万㎡)
占地(万㎡)
案名
表1:热销项目整体情况表
热销项目操盘
整体规划
总结
占地在20万平米以上的大盘占到4个(兴泰东河湾、东岸国际、金色华府、呼和佳地),面积为 105万㎡,占到整个总的72%。由于土地存量大开发、周期长,这几个项目后期都还存有40%左右的量,为40万㎡左右,后期开发能力较强。
现阶段建筑面积为307万㎡左右。30万㎡以上的有5个(兴泰东河湾、加州华府东岸国际、金色华府、呼和佳地),㎡,占到总的83%。除了加州华府以外,其他项目都后期都有开发能力,据市调,这四个项目都号称百万平米大盘,后期开发潜力很大。
这几个大盘前期都是推出高品质、低容积率别墅或多层洋房先打造项目本身的品牌,后期慢慢增加一些高容积、舒适性的产品来进一步提升项目本身品质和实现最大利润化。
热销项目操盘
产品策略
高层、小高
热销项目中有高层、小高产