文档介绍：物业管理案例
案例一设计本“一卫”业主改“两卫”
案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知,责令其拆除私装物,未果。
问题:顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?
判决:顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状。
依据:《上海市居住物业管理条例》第三十条规定:“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。”
评论:房屋所有权人使用其房屋时,必须遵守有关的法律法规,不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水,顾某应当承担民事责任。
案例二外墙开一窗大楼留一疤
案情:住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗,将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻,继续施工安装窗户,致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得将卫某告上法庭。
问题:自己的物业是否就有权随意破墙?
判决:卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户,恢复原状;清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据:《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
评论:作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗,并由此造成外墙面的污染,严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌,影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施,维护了其他业主的合法权益。
案例三租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办?
案情:去年9月18日,某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主,但就是联系不上。按照管理规定,租住户搬出家私,必须有业主的书面许可,而没有业主的书面许可,管理处不予放行(这一规定有必要,现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情)。急于搬出家私的住户万般无奈,找到管理处领导,恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑,若简单放行,恐怕损害业主的利益;若拒不放行,又会使住户感到不便(租住户和业主同样都是物业公司的服务对象,兼顾二者利益应为物业管理所必需,绝不能只对业主关心倍至,而对租住户冷若冰霜)。于是鉴于租住户只是搬出部分家私,提出了一个变通办法:租住户列出所搬出家私清单,并暂交与家私价值相当的押金,管理处做好记录,并出据收取押金的收据,一旦租住户能够提供业主的书面许可,管理处立刻全额退回押金(这一办法可取,但前提是要让其正确理解,否则容易引起纷争)。这位租住户觉得管理处的建议合情合理,便欣然接受。
时隔不久,该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时,还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
点评:执行规章制度必须一丝不苟,但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神,把原则性与灵活性结合起来
案例四空调室外机毁坏物业公司有无责任
案情:王女士:我在某小区买的房子,装修后一直没去住,空调也没开。前两天小区物业通知我说,我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的,要求他们赔偿,可他们说责任不在他们。问题:他们到底有没有责任?
律师分析:要分清责任,首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况:第一,如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃,根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定,业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换;如果该事故给自己或他人造成损害,可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任,商场和厂家是承担相互连带责任的。第二,如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火,除法定的不可抗力的情况外,小区的物业公司应当承担相应的责任。这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件,物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系,为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务,保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机,它完全是属于业主私有财产,但又由于本身所具有的特殊性,促使它要放置在公共的空间里,所以它必然是物业公司保护业主财产安全的