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{}店铺管理超市选址报告:.
xx超市选址报告
任何一个零售商,,无论其规模多大也无论其货架上的物品
是何其的物美价廉,,其选址必须准确恰当的地址能带给你比较
好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。因此,简而言之,选址
很重要,不可小视.
一片土地,在一些人眼里显得很简单,但在另一些人眼里就
会复杂起来。更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣
言”:
LOCATION,LOCATION,ANDLOCATION.
(店址,店址,还是店址。)
因此,为了保证惠康超市的将来的良好效益和前景,我们首
先必须对超市的选址进行分析。
由于南昌市市内竞争太过激烈,所以我们惠康超市连锁集团
预设的新店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑,选
择在财大菜市场旁,庐山南大道和双港路的交汇地设置超市。
一新店周围地理位置特征表述
如图1可见,基本上所有南昌市的中心地段都已经有开设了
大型的超市。由于南昌市市内竞争太过激烈,所以我们预设的新:.
店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑,选择在财大
菜市场处,庐山南大道和双港路的交汇处设置超市。
(南昌市地图图1)图中红色区域为市中心大型超市
我们预设惠康超市地处庐山南大道和双港路的交汇处(见图
2),2103分钟即到的地址。附近路公共汽车财大站的对面直走
虽然没有较为集中的居民小区,但是由于学校环伺,且多为招收
岁以上的青少年学生,离家留校,消费能力较强。而且距离14210、
240、13710路公交车站均不到分钟路程,交通便利。
(图2)
昌北开发区不象市内,没有繁华的商业中心地带。因此,我
们选择了在昌北开发区比较繁华的两条街道:庐山南大道和双港
路的交汇处开设超市。十字路口是家乐福选址的第一准则。我们
在这里学习他的成功经验,将地址选在此处。经过我们的仔细调
查,此处车流量较大,虽然不是居民区,但由于有众多学校,人
口较多,消费的潜在能力较大,是一个比较合适的场所。
二被选店址周围商业环境和竞争店情况
我们将三个商圈划分如下所示:
(图3)
被选店址虽然不象地处南昌市内的超市那样竞争激烈,但是:.
也有不少相应的竞争店存在。于图2上可以看出在被选店址的附
近,除了一些小本经营的夫妻店之类的小店之外,还存在一家全
家超市的昌北分店,而与被选店址比邻而居的江西财经大学校园
内也存在一家连锁超市的分店——万事达超市。
下面分别对其进行分析:
●全家超市昌北分店
全家超市昌北分店开立于1998年,相对来说成立时间较早。
据调查,由于这家超市可以说是昌北地区的第一家比较大型的平
价超市,成立之初,营业场面极为火暴,大受欢迎,成绩骄人。
但是自从万事达超市财大店开业以后,营业额已经大幅下降。
这是一家主营百货的超市,主要经营的产品有各式食品(但
以零食为主);各式文具用品,如全家超市昌北分店等,种类不
算很多;各式洗发用品和中低价格的面霜,牙膏牙刷和一些枕席
以及少量的运动用品等,主要经营对象为学生和老师。
全家超市昌北分店营业面积不大,一层大约800~1200平方
米,共两层,总共营业面积大约为2000平方米。装潢普通,中
等偏下,由于面向大街,灰尘较多,又没有安排专人及时清扫,
外观不够清洁。
●万事达超市财大店:.
万事达超市财大店建立于2003年,与全家超市相比,进驻
时间不长。但是由于其定位和选址非常正确,经营成绩很好。虽
然和全家一样定位于学生和老师,但是由于开设在校内,方便学
生和老师购物,所以大受欢迎。而且经营的百货类产品相当有特
色,如经营的学生用品除了传统的纸本笔和少量的运动用品外还
有一些特色的用品如奖状,台灯,台灯泡等;还有女孩子平时喜
欢频繁使用的消耗品——发夹发网等。这正是这个超市的聪明之
处,学生们买了一个台灯泡,顺便逛逛,又可能会买一些饼干之
类的零食。由小而大,是将顾客群定位在学生和老师的万事达超
市的成功之处。另外,该超市除经营一般的百货外,还销售水果、
CD、文曲星、电池、随身听等产品,另外还设有几个专区销售油
炸食品、水煮食品、茶叶单、自制汉堡包、面包等熟食品,符合
学生的消费习惯和趋势,所以进驻了江西财经大学仅有不到一年
时间,营业额却很好。
万事达超市财大店营业面积不大,仅有一层,约1500平方
米左右。装潢中等,但是较为清洁整齐。
三新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次
该被选店址面临两条昌北开发区的主要街道,前方又有一个
加油站,所以来往的小车数量较多。还有,由于校点集中,所以:.
每天都有137`210`240等几路公共汽车不停往返,再加上小巴等
非正规的公共交通工具,车流量极大。从某种程度上而言,车流
即意味着人流。但是,这些人流是否存在购物欲望,购物潜力如
何,还需进一步调查。
为此,通过实地实时的调查研究,我们绘制出如下表格:
时间:周一至周五
地点时间段每2小时人流量(人)
庐山7:00-9:003,500
南大街9:00-11:002,400
与11:00-13:004,400
双港路13:00-15:004,600
交汇15:00-17:001,700
处17:00-19:005,100
19:00-21:002,000
21:00-23:001,000
时间:周六、周日
地点时间段每2小时人流量(人)
庐山7:00-9:003,800
南大街9:00-11:005,300:.
与11:00-13:006,000
双港路13:00-15:006,800
交汇15:00-17:003,100
处17:00-19:007,100
21:00-23:004,300
这样列表分析,我们可以看出在每天的哪个时间段里人数比
较多。但是这只是一种比较粗糙的分析。下面,我们以周四(代
表从周一至周四的非休息日),再选取周五(每周的最后的工作
日),周六,周日四天来具体分析人流量。
表一:
另外,我们还对这些路过财大菜市场旁,庐山南大道和双港
路的交汇地的人流进行了抽样问卷调查,自2004225年月日起
至34142380月日止,共抽取人,有效问卷岁以上顾客样本
%。经过系统的统计分析得出份,问卷回收有效率为
结果,绘制如下表:
表二:
图表说明:我们设计的调查问卷主要针对一次性购物的频繁程度、
购物额的多少这些问题进行了调查。受访表示会经常购物的女性
消费者比例(%)要比男性消费者比例(%)高出近12:.
个百分点。根据以往各大商场的统计数据表明,在各消费层次,
女性顾客比例都要高于男性顾客。但本次调查结果却出现了多样
化的形势。如图表所示,购买100元以下商品的男性顾客比例略
高于女性顾客,购买101300-元的商品的男性顾客比例则要略
低于女性顾客;购买301500-元的男性顾客比例明显高于女性
顾客,购买500元以上商品的女性顾客比例明显高于男性顾客。
相信这是由于我们地处高校环伺,居民区偏少所引起的特殊情况。
另外,根据我们的一些调查数据可以看出,潜在的顾客数量
庞大,主体为附近学校的学生和老师、附近居民和路人。附近学
校的学生由于是离开家住学校,可支配资金较多,购买零食和日
用品的消费欲望和购买力都较大。附近学校的老师大都是家住学
校或学校附近,日用开支较大,薪水较多,在南昌市属于中上收
入者,对各项商品都具有巨大的消费潜力。附近居民由于地处郊
区,收入偏低,购买能力不高,主要消费一些中低档的日用品。
路过的人的购买欲望不高,购买的可能性不大。
四新店开业后预计能辐射的范围
由于竞争不甚激烈,周边学校虽多但是大型超市较少,相信
我们惠康超市开业后预计能覆盖地区如下图橘色区域所示:
(图4):.
五新店的营业面积和商品结构
新店预计为25002000平方米一层,共五层,营业面积约为
平方米每层。
预计新店经营商品一层主营熟食和面食等主要食品,二层主
营零食和化妆、面霜以及琐碎的日用品等用品,三层经营文化用
品和学生用品,四层经营书籍,五层经营服装鞋帽等用品。各种
用品的经营档次由中下至中上范围,以便满足不同层次顾客的需
要。
六新店的市场定位和经营特色
新店将定位于综合大型超市,装潢上要求整齐干净大气,达
中等水平。我们的营业面积远远大于我们的竞争对手,商品种类
多,各种商品品种极多,将主要顾客对象定位于学生、老师和附
近的居民。
我们惠康超市昌北分店将能够满足附近的所有的潜在顾客
需求。由于我们的自身条件允许,营业面积足够大,周转金额足
定位为我们的经营特色。我够充足,我们将“多、全、佳、惠”
们营业面积足够大,因此可以摆设多种商品。由于我们由集团批
量进货,业已在中国乃至在江西形成了较为完善的购货网络,进
价低廉,因此在商品定价方面也可以优惠。:.
经过我们分析,顾客主体为学生,因此,在商品种类的配置
,采购的商品将能够满足切合学采购方面,我们将“入乡随俗”
生的需求,例如在一层,我们可以针对学生公寓没有厨房,老师
们工作繁忙无暇顾及烧饭等特点,销售一些开袋即食,即买即食
而又口味好,价格实惠的熟食品。在二层我们可以和一般的大型
超市一样,销售一些日常家庭和个人需要的日用品。三层经营的
文化用品由于周围高校林立,所以我们的商品采购范围可以延伸
得广一些,如奖状、海报用纸、毛笔、宣纸、砚台、墨水、舞蹈
服,运动用具等在一般超市不经营的文化用品囊括进来。第四层
主要经营销售书籍。针对附近高校的学生我们要把书籍经营出特
色来。14岁以下的少年儿童读物我们只会极少量的采购,将销售
重心放在针对大中专生的书籍上,如各科课本以及参考书,包括
经济、法律、新闻、工程、生物之类的专业书籍;考级、考研、
考证的各类有关辅导书籍各类符合大中专生阅读的畅销书籍,如
前段时间较为流行,在大中专生中广为传看的《水煮三国》等。
尽量做到大而全,给人以挑选的余地。第五层的服装将主要定位
在14-24之间的年轻人服装,服装要求中高档,不能超出学生的
消费能力,又要与周围的低档次的小商店区别开来。
相信与众不同的定位策略、良好的服务态度、优惠的价格、:.
多而全的商品将使我们在昌北地区后来居上。
七新店址经营效益预估
(每月)
新选的超级市场的商圈有三个层次(如图3所示),第一层
次主要商圈内包含了江西财经大学南院和北院,江西农业大学东
区和一些小商店,零散住户和一家加油站,居住人数约三万人。
第二层次即次要商圈内的居民包括江西艺术学校,江西科技师范
学校、江西航天科技学校和南昌仪器厂,上罗村的住户,约一万
六千人。第三层次边际商圈内包括了江西交通学校,华东交通大
学,南方冶金学院南昌分院以及附近居民等,约二万人。假设平
均每人每月来超市购买食品和日用品约为350元,则:
主要商圈居民支出总额:350×30,000=10,500,000
次要商圈居民支出总额:350×16,000=5,600,000
边际商圈居民支出总额:350×20,000=7,000,000
据调查分析,新开超级市场在昌北开发区的市场占有率在主要商
圈为45%,在次要商圈为25%,在边际商圈为10%,则:
主要商圈购买力为:10,500,000×45%=4,725,000
次要商圈购买力为:5,600,000×25%=1,400,000
边际商圈购买力为:7,000,000×10%=700,000:.
该新店每月营业潜力可估计为:
4,725,000+1,400,000+700,000=6,825,
元
(不计前期投资)(每月)
固定费用:员工工资以及福利费用:45,000
设备折旧费:20,000
水电费:21,000
管理费:8,000
分担总部费用:200,000
变动费用:运杂费:300,000
保管费:60,000
包装费:30,000
商品耗损费:25,000
借款利息:350,000
保险费:150,000
营业税:486,000
总计:1,695,000元
预估经济收益额=--商品成本预估各项经营预估营业额(每月):.
开支(不计前期投资)(每月)
=6,825,000–3,976,000-1,695,000
=1,154,000元
八新店未来前景分析
由于周围只是一些小的临街铺面,将来如果要求扩充,是可
行的。潜在顾客为周围高校的学生,虽然现在高校扩招的趋势已
经减缓,新店店址周围几所比较正规的高校的再度大面积扩招已
经不太可能,但是现在大学文凭已经有普及趋势,周围的几所大
专,中专,公私合办乃至独立学院必定会不断扩招,只要想进去
念书,应该就可以。所以潜在顾客量仍然会不断增长,虽然增长
速度可能不会很大。我们的营业额也一定会随之增加。
“选址,首先是为自己的顾客选,其次是为自己选,最后才
由于我惠康超市昌北分店对潜是为自己未来所遇到的竞争选。”
在顾客和商业环境、竞争对手情况境等进行了极为详细的调查,
相信我们前景必定会被看好。:.
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