文档介绍：【润枫·欣尚】项目营销策划报告
谨呈: 北京润丰地产开发有限公司
在房地产领域我们一直在帮助客户成功
2010年3月
北京思源兴业房地产经纪有限公司
汇报思路
本体分析
通过项目区位、周边情况、各技术指标、楼宇位置、户型配比等因素的分析,为本案价格与推广策略提供基础依据。
提出营销目标,推导出本案入市价格以及后期价格涨幅,制定整盘推售顺序及节奏,合理安排营销推广周期。
客户定位
市场分析
通过北京市场、区域市场分析,看出宏观政策对本案入市后的影响,竞品项目和本案的竞争关系。
通过客户的分析,得到本案客群的基本特征与客户定位。
项目定位
增加产品附加值,树立项目在未来市场环境中的竞争优势。
营销策略
CONTENTS
营销策略
思源优势
项目本体分析
项目位置
交通条件
产品设计
项目现状
小结
价值梳理
市场分析
客户定位
项目定位
商务条件
本体分析︱项目位置
三环
四环
五环
奥北板块、城市副中心、发展成熟
本体分析︱项目现状
1、龙德广场
2、祥和宏兴建材市场
3、北方明珠大厦
4、项目南至民居
5、立水桥地铁站
6、项目北至围墙
7、项目西至围墙
8、项目地块内部
9、项目地块内部商业建筑
南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响
本体分析︱交通条件
地铁5、13号
线立水桥站
立汤路
双轨道交通、城市快速路,直达城市核心
区域内大多数社区均有自建幼儿园,比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园,北苑家园附近的北苑幼儿园,天通苑的新世纪幼儿园
区域内公立的小学也比较多,比较大的有天通苑小学、大东流小学
区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校
立水桥地区学校布局图
本体分析︱教育配套
用地性质
商业金融、道路广场
总建设面积
87624 ㎡
总用地面积
29610㎡
商业金融23575㎡
道路广场2733㎡
代征道路用地3302㎡
容积率:
≤
建筑密度
≤%
建筑控制高度
≤60米
绿地率
≥30%
本体分析︱产品设计︱各项指标
功能
楼号
层数
套数
总建筑面积(㎡)
其中
地上
地下
地上建筑面积(㎡)
地下建筑面积(㎡)
办公
1#楼
20
2
180
12534
11429
1105
2#楼
20
2
180
12534
11429
1105
3#楼
20
2
180
12634
11531
1103
4#楼
20
2
180
12567
11429
1138
5#楼
20
2
180
12534
11429
1105
6#楼
20
2
180
12567
11429
1138
办公合计
1080
75370
68676
6694
商业
7#楼
3
0
1919
1919
规划指标
各楼宇指标
项目产权年限为50年,主力户型为58-81平米小户型产品,以零居、一居为主,二居为辅
G1一居
㎡
G1一居
㎡
G2a零居
㎡
G3a零居
㎡
G6两居
㎡
G5一居
㎡
G4一居
㎡
G3零居
㎡
G2零居
㎡
本体分析︱产品设计︱户型分析
户型方正、功能齐备、但通透性较差
本体分析︱产品设计︱价值梳理
1
2
3
4
5
6
对于产品价值的梳理,结合上述分析,得出以下结论:
3、4> 1、6> 2、5
3号楼位于项目核心位置,4号楼虽位于项目西侧,但可借助合立方项目取景,两栋建筑均受外界影响较小,视野开阔,价值较高。
1、6号楼位于项目南北两端(偏西),1号楼受北侧底商影响,6号楼受南侧道路影响,相对于3、4号楼,价值较低;
2号楼与5号楼,受建材市场、现状民居以及北侧底商影响较大,为本案价值最低的两栋建筑。
合
立
方
建
材
市场
中东路
中滩村