文档介绍：旅游用地性质下的项目开发策略
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关于旅游用地的思考
关于旅游用地的相关法律规定:
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定:商业、旅游、娱乐用地四十年。
在《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地分类中,在商业金融性用地一项中包含关于旅馆业用地的规定:旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地。
在青岛《土地利用现状分类》中,将地块按性质分为住宅用地、商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地,没有关于旅游用地的规定。
关于旅游用地的类似项目操作经验:
世联曾服务的三亚某开发商,获得三亚腹地的一宗旅游用地,但关于旅游用地的界定和相关权益规定模糊,后经过与政府部门的斡旋,最终将地块性质改为“旅馆业用地”,地上可以建设独栋别墅,又可以分割产权销售。
三亚兰海开发集团的“兰海花园”项目共分5期开发,其中第5期是军事用地,不属于国有建设用地范畴,都有土地使用权证。目前5期开发50平米和100平米左右的小面积公寓,销售价格较之前几期低20%,但客户群体没有改变,还是来自全国各地的度假客户,销售也未受影响。
从技术层面思考,若B地块为旅游用地性质,本项目有以下三个操作方向:
1、开发经营产权式酒店模式
2、开发经营分时度假酒店模式
3、开发小面积公寓,销售使用权模式
产权式酒店是一种高风险高收益的运作模式,它有利于快速回笼资金,但对开发商后期运营能力要求高
开发商
小业主
酒店管理公司
产权售买
返租承诺
业主VS经营管理公司
经营返租
中间媒介者
经营监督
游戏三方及其相互关系
高收益高风险的运作模式
“Time Share Hotel”产权式酒店利弊解析
advantages
disadvantages
快速回笼资金
目前国内没有成功经营案例,且合法性存在争议
承诺固定投资回报率,合同期内的发展状况难以预测,容易与小业主发生法律纠纷,对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性
投资回报合同期满后的未来前景难以预测,容易引发一系列不可预测的非期望后果
高风险模式,后期经营管理不确定因素多,容易造成影响政府形象的“问题工程”
对开发商的综合运营能力要求极高
产权式酒店
分时度假酒店
销售使用权
每间客房都拥有独立的房产证,可转让、抵押、赠送、继承等;
业主可随时邀请亲朋好友入住享用,其他时间则交给酒店管理公司统一经营;
酒店管理公司统一经营,投资者可以收取固定的投资收益和一定的利润分成,从而实现资产的保值增值。
失败案例:深圳雅兰酒店后期经营出现问题,业主租金收益无法实现
区位:位于深圳东部大梅沙海滨度假风景区。
规模:占地面积11750m2,建筑面积21900m2,由二幢五层现代欧式风格的建筑组成
销售情况
销售率: 2000年开始销售,开盘当月销售60%,余下40%不再出售,由酒店统一经营管理
销售价格:,出售40年产权。
经营情况
2001年4月23试营业,入住率初期达到70%,后期经营出现问题,业主租金收益无法实现。
产权式酒店
分时度假酒店
销售使用权
分时度假不是一种投资品,而是一种若干时间的使用权益
要点:
分时度假投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权;
非不动产投资,不产生投资回报;
所谓分时度假,就是