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3、面积对比共性与个性
棋盘山区域别墅品牌开发商汇聚,通过市场调研,目前大部分别墅项目如首创琥珀湾、保利十二橡树庄园以及临近本项目的中旅蓝爵,其主力开发面积均在220-350平之间,但从单体建筑形态看,多为地上三层附带半地下一层联排别墅,地上三层别墅功能分区更加明确,别墅层次感丰富。
但由于受到面积与建筑形态相互制约的影响,相对单层面积较小,无法展现别墅大气方正的感受,而此正是我项目的优势,我项目地下一层,地上2层,单独突起阁楼部分能够使2层别墅在高度上与三层别墅媲美,由于单层面积较大,从装修、生活角度出发,能够根据不同需求分隔出大小合理的空间布局。
4、价格对比共性与个性
本区域是沈阳地产市场的高端产品比较集中的区域,其中多数为别墅产品,其中以万科、世茂、首创等品牌公司为市场领跑者,品质和价格也为首,-2万元/㎡左右;其次是首创琥珀湾,联排的价格在1万元/㎡左右,独栋价格最高2万元/㎡。
沈阳别墅市场销售情况
(1)别墅产品所占市场份额较小,年去化量低,市场库存量大。
别墅供求
%,市场份额较小。
别墅年成交量约50万平,呈平稳发展。
近年来,沈阳别墅市场出现严重的供大于求,库存体量较大。
(2)供销分析
别墅市场销售压力进一步增大
,,%,%。,相差甚多,%。待售面积184万平,按近年的去化速度,。
数据截止于2012年5月20
(3)产品分析
别墅产品供应充足,其中联排产品市场份额相对较重。
2011年别墅总供应量240余万平,8007套,,2061套。其中联排别墅占绝大比例,2011年总供应152余万平,5568套,新增72万平,销售36万平,可售116万平,2012年新增别墅寥寥无几。
棋盘山别墅项目产品情况
项目名称
产品
面积段
最新成交价格
下半年推货量
推货时间
国王湖
独栋联排
220-1800平
-----
-----
未推售
世茂爵世山
联排
180-260平
10000
63套
6-12月
双拼
271-278平
15000-16000
83套
万科惠斯勒
叠拼
170平
8500
196套
6-12月
联排
220平
9500-11500
独联体
320平
13000
中旅蓝爵
联排
216-260平
9000
260套
6月-12月
双拼
280-339平
13500
16套
保利12橡树
联排
240-300平
10000
12套
6月-12月
独栋
280-350平
14500
36套
沈阳碧桂园
联排
170-190平
5300
100套
6-12月
棋盘山1号
独栋
260-405平
13000
28套
6-12月
联排
230-280
8000-12000
69套
双拼
247-405
16500
35套
龙湖滟澜山
叠拼
90-120
8000-10000
200套
6-12月
龙湖香堤漫步
独栋
320-350
10000
418套
6-12月
锦联上水溪谷
联排
240-360
-------
50-60套
6-12月
合院(双拼)
400-500
------
20-30套
亿达玖墅
联排
252-380
10000-12000
180套
6-12月
本项目
双拼
220—260
12000
联排
180—220
10000
洋房
80—120
7000
公建
80—500
10000
区域竞品推售情况——联排产品
区域别墅竞品
面积
容积率
花园面积
产品附加值
园区
展示
推广主题
万科惠斯勒小镇
220
50-70平
有花园露台赠送
示范区开放
万科别墅,首开纯正北美度假空间
保利十二橡树
266~295
60~80平
室内赠送20~50平
成熟
亿达玖墅
252~380
60~700平
地下赠送50~60平,天井40平
成熟
中旅蓝爵
224~260
50-60平
有露台赠送,挑空
有示范区
忘却世界的生活别墅
锦联上水溪谷
210~400
未知
有花园赠送,地下全部赠送
尚无展示
凤翼之下,阔院单体墅
首创琥珀湾
240~300
40~150
地下赠送50~80平,室内赠送30~40平
成熟
首创棋盘山1号
220~320
70~450
露台赠送30-90平
挑空12-30平
尚无展示
一墅蕴百年
结论:联排产品同质化严重。露台、挑空、地下室赠送等产品优势已经淹没于竞品项目之中,园区展示力不足,不易赢得消费者的青睐。
区域竞品推售情况——双拼产品
区域别墅竞品
面积
容积率
花园面积
产品附加值
园区展示
推广主题
中旅蓝爵
280~339
有露台、地下室赠送
有示范区
忘却世界的生活别墅
国宾府
302-815
锦联上水溪谷
(独栋)
650
尚无展示
凤翼之下,阔院单体墅
首创琥珀湾
330~350
100~200
地下赠送80~120平,室内赠送30~50平
尚无展示
首创棋盘山1号
260~405
50~450
有花园、露台赠送
全明地下室
示范区开放
一墅蕴百年
结论:
双拼产品在棋盘山区域同类型产品较多,从项目调性、花园面积、园区展示力等细节比较来看,产品同质化严重,竞争较为激烈。
区域内重点项目案例分析
万科兰桥圣菲
中旅国际小镇
奥林匹克花园三期漫步地中海
沈阳碧桂园