文档介绍：谨呈:
新金山
项目定位整改方案
中广信地产商业项目组
2011年6月
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报告思路
市场篇
项目基本条件分析
项目生存环境分析
项目SWOT分析
定位篇
公寓项目定位
区域公寓市场分析
公寓、酒店个案分析
客群分析
公寓价格定位
写字楼项目定位
区域写字楼市场分析
市场需求及客群分析
写字楼产品策略
写字楼价格定位
商业项目定位
区域商业市场分析
市场需求及客群分析
商业案例分析
商业形象定位
商业价格定位
写字楼案例分析
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市场篇
4
一、项目基本条件分析
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项目区位情况-东二环边,稀贵属地
项目位于东二环与朝外大街交汇处东南方向
西侧紧邻司法部
西侧距东二环约245米
北侧200米为外交部
东侧200米至朝外核心
南侧300米至雅宝路
城市核心地段价值显赫
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项目交通情况-大路畅通,小路环绕
大路:
东二环、朝外大街
光华路、日坛北路
东大桥路、雅宝路
大路宽阔,车道多
到达项目区域便利
小路:
北侧的外交部南路是本项目于东二环链接的一条重要小路。
东侧之小路向南可通达雅宝路,道路较窄。
大路
小路
交通较为便利
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项目生态环境-日坛公园的天然绿肺
日坛公园:
日坛公园位于项目的东南侧,在城市腹地内部的天然绿地公园尤为珍贵;增加了的外围生态价值。
工人体育场:
工人体育场位于项目的东北方向,是北京举办各类大型活动的首选之地。人气旺盛,生机勃勃。
南北两个生态场所为项目提供了充满生机的外围环境
8
项目商圈情况-两大商圈,强强借势
朝外商圈
CBD商圈
两大商圈:
项目处于朝外商圈的整体商务氛围中,同时与CBD商务核心区近在咫尺。具备先天的商务商业氛围.
项目与生俱来的浓郁商务氛围
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项目涉外属性-依雅宝,傍使馆
使馆区
使馆区
使馆区推动:
同时,在使馆区效应的推动下,该区域商务、商业、涉外公寓的价值得到更好的体现。
雅宝路:
中国最大的对外贸易基地。
项目与生俱来的涉外商业氛围,为项目发展提供了良好的主题。
雅宝路
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项目本体条件-规划条件
项目将成为一个以商业为核心带动,以写字楼、公寓为重点补充的,具备重点策略倾向的城市综合体项目。
项目指标
数值
总用地面积
m^2
总建筑面积
96000 m^2
地上建筑面积
75000 m^2
其中可售:商业面积
36036 m^2
办公楼建筑面积
15320 m^2
公寓建筑面积
4146 m^2
地下建筑面积
21000m^2
商业
3962m^2
车位
416个