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写字楼价格分析
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一、区域内写字楼办公形态及租金状况本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区,当时该工业区共拥有厂房40多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型,片区功能也由旧工业区向商业区转化,制造业纷纷外迁,而原有的厂房进行美化后,在政府的默许下,转化为商铺从事商业经营。
附近的商业,有一定的规模。商业的类型很多,但档次方面也逐步提升,以销售中高档商品为主。正因为如此,现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性:‘一楼两制’,楼下是商铺,楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置,故现无法承载发展后的商业,所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定,在保留高新技术产业与做住宅,还是商贸方面犹豫不决,直到近年,依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。
1、办公形态华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类:²厂房通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变,部分与生产制造业有联系的企业公司,以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右,少部分甚至租用1010平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有:赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区(女人世界后面),可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。²商住楼华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有:赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场,楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。²写字楼由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区,随着商业的逐步发展,建起少量写字楼,以供许多前来的发展的中心型公司、企业,他们需要的是一个交通便利,拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由101平方米――500平方米左右。因此,该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求,在华强北区域内的写字楼有:上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。区域租用写字楼客源:主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。
2、租金状况通过以上对该区域写字楼状况的分析,可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内,其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算,在振兴路与振华路上,建筑时间较久的商住楼或是厂房,其作为写字楼的租金约是35-45元/平方米·月。位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业,如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些,去到60-75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中,人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道,以租售为主,租金达到了85元/平方米·月以上。05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况,(如下表),租金水平基本无较大的起伏,由于邻深南路一带,周边商业环境氛围浓厚,邻已规划建成的地铁口,地位特殊,所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。类型
项目
租金水平
厂房
南方大厦
40元/平方米·月
华强北工业区
45-50元/平方米·月
赛格科技园工业区
55-60元/平方米·月
桑达工业区
47元/平方米·月
商住楼
群星购物广场
55-70元/平方米·月
华联发大厦
65-70元/平方米·月
深纺大厦
55-65元/平方米·月
飞亚达大厦
60元/平方米·月
航苑大厦
40元/平方米·月
现代之窗
55-75元/平方米·月
新欣大厦
45元/平方米·月
赛格广场
80-95元/平方米·月
写字楼
上航大厦
60-70元/平方米·月
电子科技大厦
65-75元/平方米·月
四川大厦
55-60元/平方米·月
深勘大厦
35-40元/平方
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