文档介绍：天津远洋万和城项目报告
远洋万和城2011年营销报告
项目面临问题
2010年10月开盘、销售190套、销售率19%、2011年3月份销售3套
销售形势严峻,品牌形象受损、降至冰点
消化2010年余量、完成2011年销量
1
核心问题分解:
核心问题:
如何弥补2010年损失、再创2011年销量,前期快速去化后期大幅溢价,同时树立品牌、项目形象
快速消化余量产品,再创2011年销量
拿回属于我们的“领地”,重塑品牌形象
前期快速去化、后续产生溢价,回笼资金
2011年全年销售金额91>.85亿元
2
重塑远洋品牌形象
3
销售周期10个月
实现资金回笼8亿元
实现整盘均价15439元/㎡
2011年
快销期、楼王推出
快销期、2#、6#楼排卡
第三阶段去化
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月后续销售
售楼处进场
3月下旬售楼处进场,
业务工作全面铺开,
为4月份快销做准备
3#、4#楼12层以下未售房源
进行销售,同期2#1单元、
6#楼1单元开始排卡,5月初
样板房公开
3#楼、4#楼13层以上房源销售,
2#楼1单元,6#楼1单元公开
市场形成热销口碑,品牌
形象树立、价格形成标杆,
后续产品推出
第一阶段去化
第二阶段去化
第四阶段去化
溢价期
后续产品推出
产品快速去化产生市场良性口碑,
此时推出2#楼2单元、5#楼1单元、
7#楼1单元,提升溢价
全盘炒热,推出6#楼2单元、5#楼
1单元、7#楼1单元大幅溢价,
同时为后续产品推出奠定价格基础
产品溢价期
第一阶段4——6月,小频快跑,低价快销,快速去化2010年余量
第二阶段6——8月,品牌重塑,稳步续销、弥补低价房源亏损
第三阶段8——10月,市场炒热,提升溢价,难点产品推出
第四阶段10——12月,形象稳固,楼王产品奠定后续价格基础
第一阶段销售目标
时间要求:2011年4月——6月
销售套数:83套
销售金额:
资金回笼:7240万元
实现均价:3#12368元/㎡、
4#13460元/㎡
㎡
(3#㎡、4#㎡)
推售面积
3#楼12368元/㎡、4#楼13460//平米
销售均价
总计83套(3#楼19套、4#楼64套)
推售套数
3#、4#楼中低区、2#、6#楼排卡
推售房源
2011年4月下旬
推售时间
第一批推售
第一批销售房源在现阶段均价基础上快速去化
本阶段主诉求快速去化3#楼、4#楼中低区房源
将3#楼、4#楼12—1层房源共计84套房源对外推出
2#楼1单元、6#楼1单元4月下旬开始排卡,配合5月1日6#楼楼王样板公开
对于客户需求小三房,可推售5#楼、7#楼小三居
主推:3#、4#楼中高区
10#
9#
一期
1#
2#
3#
4#
5#
6#
7#
推售房源:
3#楼1——12层未售房源
4#楼1——12层未售房源
2#楼1单元、6#楼1单元开始办卡
5#楼及7#楼未售小三房(选择)
集中去化3#、4#楼1—12层剩余房源
此阶段将3#楼、4#楼1—12层剩余房源拿10套作为特价房源,现阶段
销售均价基础下探1000元/㎡
此阶段降除特惠房的其余房源作为一口价房源,现阶段销售均价基础
下探500元/㎡打包销售
特惠房及一口价房源在二个月之内分批次推出
1—12层剩余房源
销售
13—24层房源
全部销控
3号楼
13—24层房源
全部销控
1—12层剩余房源
销售
4号楼
快速去化
2#楼1单元
4月下旬
开始办VIP卡
2号楼
6#楼1单元
4月下旬
开始办理
VIP卡
6号楼
对部分需求高区房源
客户挤压至2#楼
重新开始排卡
第二阶段销售目标
时间要求:2011年6月——8月
销售套数:274套
销售金额:
资金回笼:
实现均价:3#13260元/㎡、4#14280元/㎡
2#15000元/㎡、6#20000元/㎡
㎡(3#㎡、4#㎡、2#㎡、6#㎡)
推售面积
3#楼13260元/㎡、 4#楼14280元/㎡
2#楼15000元/㎡、 6#楼20000元/㎡
销售均价
总计274套(3#楼63套、4#楼84套
2#楼79套,6#楼48套)
推售套数
3#、4#楼中高区、2#1单元、6#楼1单元
推售房源