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推导公式:
PE=(XE/XA×PA×QA)+(XE/XB×PB×QB)+(XE/XC×PC×QC)+(XE/XD×P×QD)
说明:
1、XA、XB、XC、XD是各项目加权值和;
2、QA、QB、QC、QD是参考项目与本案的可比项目权重性系数。
3、PA、PB、PC、PD是项目的实际市场均价.
4、样本的市场均价为2009年目前市场调查数据;
价格定位
定价说明
楼盘名称
加权值和
市场均价
项目竞争权重
A在水一方

4500
30%
B盛达鑫苑

3900
20%
C广顺现代城

3800
20%
D玉龙湾

4400
30%
E本案

4302
合计
100%
静态价格
叠拼类产品定价说明
定价方式
利用市场比较法,采用加权的方式,参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价。
样本选择
在水一方、盛达鑫苑、广顺现代城、玉龙湾
价格定位
大平层产品样本选取
静态价格
采取加权系数,对项目进行评估,静态均价:
价格定位
定价说明
整体均价:
4302元/㎡
产品静态阶梯:4087-4302-4518元/㎡
动态价格
2009年下半年,市场可能回稳,预判本区域市场涨幅预判
产品
5%
动态价格计算
产品
静态价格×(1+5%)
价格定位
动态均价:
产品
4518元/㎡
第一期第三批目标均价为:4518元/㎡
销控策略
入市时机选取
价格销控安排
项目特征
项目于2009年5月18日正负零。
项目体量较大,2009年整体气候一般,销售首先讲究的是安全销售
工程进度
2009年6月,具备申请预售许可证条件。
入市策略
入市时机选取
取证结点
影响因素
本项目通过价格进行销控,采用逐步渗透的方式,力争2009年能完成60%销售,同时价格上涨5%。
入市策略
入市价格策略
准备期
积累期
认购期
开盘期
持续期
二次强销期
稳定期
结案期
5-6月
6月
7-9月
9-10月
1—3月
4—6月
7—9月
10月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
售率
20%
10%
20%
阶段均价
4088元/平方米
4302元/平方米
4518元/平方米
表价
4188元/平方米
4500元/平方米
4618元/平方米
入市价格:3998-4088元/平方米
阶段涨幅为5%
收盘价格4518元/平方米
20%
30%
10%
2010年
入市策略
入市价格策略
价格折扣策略
1、加大一次性付款的折扣力度,刺激客户一次性付款
2、增加分期付款的付款方式
3、预留部分暗折扣,加大今后谈判的法码及为活动预留折扣空间。
制定折扣策略的目的:
建议本项目底表价差为7%;
折扣策略为:一次性付款96折、分期付款97折(两个月期)、按揭付款99折;
剩余3%用于折扣及促销活动预留;
折扣策略:
推盘策略
1批
第一批