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江苏常州九龙仓项目推广策略建议方案_136PPT
第二,周边不缺景观楼盘
自从住宅商品化以来,社区绿化的新概念层出不穷。中央花园、银河湾、香槟湖、吟枫园等都以景观为重要卖点。本案以景观为主诉求,依托恐龙园,则立刻将客户推入“3选1抉择”,策略上缺乏技巧。
第三,本案外围景观稍欠品质
恐龙园以硬地公园为主,香槟湖以生态公园为主,中央花园以城市广场绿地为主;恐龙园属于收费公共设施,香槟湖属于社区内部绿化,中央花园属于免费公共绿化。所以,客户选择外部景观资源时,本案也并不占优势。
第四,本案内部景观未必超越对手
本案水景以藻江围合,但主要限于别墅区,高层组团内缺乏水景的有效渗透;香槟湖以湿地生态社区为绿化理念,水系延伸更完整;中央花园采用社区中央水景,颇具声势。所以,客户选择内部景观情况时,本案也并不具有优势。
第五,不利开局
一期距离景观资源最远,以景观价值为主诉求,则客户直接感受到了一期的明显缺陷,在市场并不过热的情况下,比较冒险。当然,通过牺牲价格也可以完成。
非景观,并非否定本案的景观优势:
藻江、永汇河
香树湾酒店高尔夫场
恐龙园
东经120主题公园
只是,通过分析我们发现,
走景观楼盘路线,容易陷入雷同和同质比较。
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五点论,很行政
第一,区域属性很行政
新北区属于常州重点发展的新区,高起点规划。除了高新科技园区、软件园、动漫基地等产业项目以外,最让整个常州尊重的,是高规格的行政、事业和公用设施:市政府、市政广场、新区公园、市体育中心、射击馆、香格里拉、香树湾、河海大学、众多学校、高尔夫球场。说这里是CBD,有些过了;称之为常州的中央政务区,名副其实。
第二,客户群体很行政
新北区的购买客群,主要由以下几个群体组成:
1、区域居民;2、公务员和公共事业单位人员(比如教师);3、高新区的外资/内资企业中高级管理人员;4、市区和其他区域的补充客源。
第三,增值配套很行政
1、政府行政和商务行政色彩浓厚的设施包括:国宾馆、会员制高级会所、五星级酒店
2、国宾馆服务、别墅区服务、会所服务、装修公寓可能提供的服务:尊崇不言而誉