文档介绍：打造耳目一新的楼市亮点 “苹果”风暴即将登陆威海!
“苹果公寓”营销推广方案
第一部分项目分析及策略
通过对本案的初步了解,我公司认为:
本案的优势和问题均比较集中,小户型、低总价楼盘在威海相对较少,需求旺盛,但也必须看到项目自身存在一些硬伤,无法通过后天弥补,如绝大部分为北向户型、面积不尽合理、隔音效果差、装修较粗糙等。
策略建议:
鉴于本案的先天劣势,无法做大的调整改动,同时项目所处地理位置等综合质素,均无法和海悦国际、旅游开发大厦抗衡,因而我司认为本案做高档楼盘推广,没有充分的支撑;而做面向低端消费群体的大众楼盘,又受到单价较高的影响,该部分消费人群无法支撑起较高的价格,既降低了楼盘整体形象,又不利于实现快速销售。
因而惟有找到适合本项目独特的切入点,才能出奇制胜!
建议:不从常规的项目档次、和目标人群分类入手,不对项目做具体档次划分,不具体界定楼盘客户属性分类,而是从本案小户型、低总价、精装修、具有高性价比的优势打开缺口,将本案打造成威海的个性化楼盘、亮点楼盘。这就要求本案以全新的案名——苹果公寓,全新的形象包装,以及立体强大的推广攻势全新亮相!
第二部分产品建议
由于本案五种户型为一套190平米大户型改造,故户型普遍存在一定问题,归结起来主要有:普遍无南向户型、采光不好,各户之间隔音差,个别房型面对走廊开玻璃窗影响了私密性,势必造成以后的销售阻力。
鉴于本案产品部分已经完成并装修完毕,无法做大的改动,故在现有的条件下对可能改善的部分做以下建议:
撤除单元门,弱化“五家为一户”的不良感觉,形成相对独立的直观印象;
鉴于室内采光普遍不好,建议样板间增强室内灯光亮化,装饰部分浅色为主,营造通透明亮的视觉效果,扭转不良视觉印象;
对走廊开玻璃窗的户型,可以采取不透明材质遮挡或改造的办法,保证房间的私密性;
部分户型窗玻遮挡后,走廊采光不好,建议样板间楼层可以采用长明灯等亮化。
第三部分价格建议
鉴于本案前期5380元/㎡起的销售价格已经推出,并已销售了30套,故不适宜做改动,但值得注意的是,目前威海市场对高层普遍存在一定市场抗性,故楼层差价应尽量减小,否则将造成高层部分单价过高,导致每套总价抬升,本来项目所具有的小户型低总价优势,将成为一句空洞口号,豪无市场吸引力与号召力。
故此销售建议:
1、总体遵循低价入市的原则。以较低价格推向市场,检验市场对销售价格的反应。
2、小步快走原则。经过前期低价预热市场,项目已初步被市场接受,此时,稳步抬升价格,每次价格提升幅度不宜过高,10—20元/㎡每次,造成楼盘持续升值的市场印象,既稳定了前期购买客户,又促成一直持观望态度的准客户快速采取购买行动。
3、目前本案的楼层差价偏高,建议5层—15层每层递增30元/㎡;15层—27层每层递增20元/㎡,这样最高层的销售单价将控制在6000元左右,最高总价35万以内,有利实现短平快的销售目标。