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试述房地产评估风险及防范.docx

上传人:花双韵芝 2022/11/26 文件大小:18 KB

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【内容概要】跟着房地产评估行业的不停发展,评估行业不行防止地出现一些发展中的问题。本文商讨了评估工作在实践中可能会出现的风险,并提出了相应的躲避风险的举措:
【主题辞】房地产估价师评估执业风险防备
自我国推行注册房地产估价师资格认证以来,已经走过了十多年的风风雨历程,房地产评估机构及注册房地产估价师在社会经济的各各层面发挥了应有的职责,尽到了应尽的义务,获得了社会各界的宽泛认可的同时,我们也应看到,在防备风险与躲避风险这一点上,还有待我们自己的努力,为这个新兴的行业去获取更大的生计和发展空间。
房地产评估工作的成就是以评估报告的形式表现的,房地产评估报告是全面、公正、客观、正确地记述估价过程和估价成就的文件,是给拜托方的书面回复,是对于估价对象的客观合理价值或价钱的研究报告。所以,评估报告所给出的是房地产在某一时点的切合客观的合理的价钱,而不是一个实质的成交价,更不是房地产的实质获得成本。所以,评估报告结果确实定性和评估对象市场价钱的不确立性存在天然矛盾,这就决定了评估工作的风险性。评估工作在实践中可能会出现以下风险:
(一)客观评估风险
评估价钱是评估人员对房地产理讲价钱作出的一种估测、推测。
因为房地产市场颠簸很大,剖析影响房地产价钱的要素时,对国产业
业政策、金融钱币政策对房地产价钱的影响方向、影响幅度等展望,在实质掌握中难以做到丝绝不差。评估价钱与理讲价钱之间存在必定的差别是不行防止的。
(二)行业条块切割、市场垄断等体系不完美带来的潜伏风险
因为历史原由,评估行业条快切割,评估业务范围不行防止的带上垄断色彩。房地产评估机构虽然已达成脱钩改制,可是仍旧与原行业主管单位存在千头万绪的联系,控制该领域的评估业务,原行业主管持续饰演这些评枯机构的“后台”角色。在其干涉下,常常致使评估有失公正,而由此带来的风险由评估机构担当,评估机构也就失掉了独立中介功能,不利于评估行业的公正竞争和评估活动的规范。
(三)、评估机构的经营管理风险
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“国家推行房地产价钱评估制度”,为了贯彻这一法律规定,各地房地产管理局制定了相应的规章和方法,对评估单位进行资质条件认定。建设部每年对评估机构进行技术规范的检查。作为一家评估公司,和其余各行各业同样面对着公司经营管理的风险。
(四)、评估机构数目多,质量低,竞争力衰,行业地位有待提高当前,我国的评估机构上在数目上已经达到了一个很大的数目规模,可是在众多的机构中,有规模的机构其实不多,且大多数机构资质
单调,业务范围单调,抵挡风险能力不足。更有一些评估机构不是立足长久的发展,不是想着怎样把公司做大、做强,建立优秀的信用,做出品牌,而是只着重眼前利益,抱着能赚多少则赚多少的心态,缺
乏长久的战略思虑和经营一个公司的思想准备。
(五)职业能力风险
房地产估价在我国是一新兴、而又对专业技术要求较高的行业。不只要求预计师娴熟掌握估价专业知识,并且还要求估价师具备宽泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。因为评估人员执业水平的高低,对评估方法、评估原则、评估参数及评估对象及有关要素选择及评估信息资料真切性的甄别、价钱含义的掌握等都将影响评估结果的科学性和可接受性,评估人员执业能力和经验不足都将增添执业能力风险。别的,因为行业垄断,信息资源独享,造成信息资源失真,这也增添了机构风险。
(六)职业道德风险
房地产评估是公正性的独立中介服务行业,评估人员在执业过程中,应遵守职业道德,按照合法、独立、公正、客观原则。在实质操
作中,一些评估机构和个人为某种利益或其余原由供给虚假报告,致使评估结果失真,对有关利益主体产生影响。竞争加剧,评估机构竞相压价,恶性竞争,伤害行业自己形象。职业道德意识淡漠是职业道德风险产生的主要原由。
(七)、拜托评估方带来的风险
因为房地产市场的蓬勃发展,带动了房地产评估的发展,评估目的趋于多元化,一级土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、公司财产清点、污染扰民公司搬家评估、危改小区拆迁评估等等。跟着市场经济的发展,愈来愈多的公司和经营者意识到房地产的巨大市
场价值,他们更为重视评估报告的价钱依照。但当评估公司站在客观、公正的立场上,依照技术规范,没法达到拜托方的价值要求时,少量拜托方会采纳故弄玄虚的方法,供给不真切的报表、数字、财务信息等资料,这些直接会影响评估结果的真切性、靠谱性,同时也是评估机构所面对的一种潜伏的、不容忽略的风险。只管每一份评估报告都重申评估资料由拜托方供给,拜托方许诺其真切性,评估结论是在此基础上出具的,作为评估公司不担当这部分相应的法律责任。这是评估机构一种保护自己的手段。但评估机构作为一种公证机关,应当对其评估资料进行查验,最少保证重要信息的靠谱,假如这一点都没法保证,评估机构所出具的评估报告将失掉应有的参照和依照,更谈不上公正。所以,评估机构要对拜托方供给的资料进行谨慎的检查,进而降低行业风险。
成立和健全房地产评估风险的防备体制
(一)制度创新是防备评估风险的制度保障
房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是房地产评估行
业规则的拟订者和裁判,对行业推行看管、惩办违纪违规行为的主管
部门;为增强服务功能,有义务为社会供给基本的公共产品和信息服
务,创建和保护公然、公正的社会经济环境。整合评估业信息资源,
为评估机构供给全方向的服务;拟订切合规则的评估业有关的法例、
评估标准。同时,破除行业、地区壁垒,打破评估领域的垄断,创建
公正透明的市场竞争环境;打破社会公共信息资源独家垄断场面,真
正实现信息资源共享。
(二)提高执业人员的业务素质,增强防备风险能力
作为一名称职的房地产估价师不单要求娴熟掌握评估专业知识,并且还要具备宽泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。跟着我国评估行业的进一步发展,估价理论、技术不停完美、发展、更新,有关政策、法例及评估标准的出台或更新,也需要评估人员不停学****新知识、新规定、新技术,以知足不停发展的币场要求。别的,经济全世界化的步伐在加速,跟着我国对外沟通的增加,评估行业也不行防止地要与世界同行沟通,并且参加国际间的评估。为了与国际评估标准接轨,以达到评估结果的相互认可,也需要评估人员认识、学****借鉴国际评估业所采纳的评估标准、方法和技术。即经过评估人员的持续教育来提高估价人员执业质。可是对面我国评估行业理论研究落伍于实践的现象,估价行业的主管行政部门和协会应鼎力促导理论的研究,并将理论研究与评估实质有机相联合,使后续教育能真切起到促使估价师执业能力的提高和行业的健康发展的作用而不是流于形式或为自己的利益打算。
(三)增强评估人员的职业道德意识
房地产评估行业对估价人员从业职业道德要求的依照是《城市房
地产中介服务管理条例》、《城市房地产市场估价管理暂行方法》、《房地产估价师注册管理方法》,但其管理及自律内容还有待于进一步完美。房地产评估业自律组织一定认真调研,依据我国国情及社会公德等拟订可行的评估业职业道德规范,增强评估人员职业道德风险意识,建立优秀的职业道德风俗,降低评估风险,促使评估业健康有序
发展。
(四)打破“小作坊”式经营,推行机构联合重组、优势互补,增强竞争力和抗风险能力
房地产评估对象纷纷复杂,且专业性强,要求评估工作一定由多学科人材构成的专业队伍达成。各机构有某一方面的优势和专长,但规模小、竞争力衰,“小作坊”式运作,评估机构应抓紧时间,达成机构重组,着眼于长久利益,作好长久规划,采纳先进的公司运作理念,做大做强,创出中国的评估业品牌,应付市场竞争。
(五)健全评估行业的进入及退出体制
房地产评估波及面广而又特别专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素资,对申请从事房地产评估业务的,严格审察其执业能力,达不到要求的一律禁止从事房地产评估业务;对已有房地产评估结果和评估人员,经过年检或其余形式,若达不到要求或严重违反职业道德及有关法律法例,视其情节,予以经济重罚,甚至逐出评估行业,永不可以从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成
本,督促评估机构和评估人员慎重、公正、合法、独立的从事房地产评估工作,以提高房地产评估行业的整体素质。
(六)增强对拜托方及评估目的的审察
在平时经营过程中,评估机构及估价师应认真对待每一份评估报告,对拜托评估方的公司状况作出严格、认真的审察、考证,对不一样的评估目的下的评估事项做出风险与利润权衡。特别是对不切合评估规范的事项,因为该事项直接影响评估机构的责任微风险,应当坚持
自己的保存建议,加以重视,以降低出现不行防止风险的可能性。
参照文件
1)、房地产评估的风险与防备———————————————林海生
2)、房地产评估机构的行业风险——————————————陈美球张智
3)、应付入世成立和健全房地产评估风险防备体制——————秦晓福
4)、精心培养房地产中介服务业———————————————胡志刚
5)、银行二手房抵押贷款中的风险防备————————————方标
6)、房地产评估风险形成体制及其防备对策商讨—————————朱刚