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【摘要】文章结合高邮市旧城改造的具体情况,分析了市区旧城改造规划的背景,阐述了旧城区及旧城区以外区域的具体改造规划内容,且对旧城改造的规划工作,笔者结合实情提出了几点建议,以供参考。
【关健词】旧城改造;规划建设;方案;建议
引言
加快旧城改造是改善城市环境、人居环境,提升城市品质的迫切需求,也是今后一段时期内化解用地供需矛盾的一个有效途径,更是城市让生活更美好,实现可持续发展的内在要求。旧城改造是一项综合性、系统性、现实性很强的工作。规划对旧城现状进行了深入、广泛地调查和分析,提出了“有效控制、积极保护、合理保留、全面改善”的旧城改造原则,在现有条件下,尽可能地完善旧城的空间环境,挖掘资源,突出旧城特色,并结合旧城区改造规划,对规划区范围内“城中村”、分散的村民聚居点改造建设统筹规划,合理布局。
1改造背景
根据江苏省人民政府关于《高邮市城市总体规划(2008―2020)》的批复精神,,。市区为“一体两翼”城市结构,由旧城区、新城区、南部工业区、经济开发区等四大版块组成(图1)。
、城中村以及不符合规划分散的村民聚居点进行改造。
“十一五”期间,旧城改造取得的成绩
“十一五”期间,我市积极推进旧城区改造步伐,改善了人居环境,提高了城市品位,完善了城市功能。取得了可喜的成绩。主要体现在:
特别是近年来,先后实施了大(小)淖河周边区域改造、文游台广场建设、新河、北澄子河、盐河风光带建设、净土寺塔广场建设、秦邮路提升提质工程、运河东堤风光带建设、北海新村、南海新村整治工程等一大批群众瞩目的热点、难点项目,有效提升了市区重点部位的城市形象,改善了居民生活环境。
截止2010年,我市新开工经济适用住房项目3个,,竣工项目3个,,,共解决1295户城市低收入家庭的住房困难。,,,全市累计有142户低收入住房困难家庭享受到廉租住房政策。
在旧城面貌逐步改善的同时,我们也不能忽视一些存在的问题:
“退城进区”尚不彻底
在文游路以西的旧城区,至今仍有一定数量的工业企业存在,主要有:经纬纺织公司、水泵厂、肉联厂、酱醋厂、电器仪表厂、塑料编织厂、神游制衣、益民食品厂、港口机械厂、京杭电缆厂、成辉服装有限公司、天元服装有限公司、铸造厂、电机厂、兽药厂、弘扬服饰、食品加工厂、高路宝食品厂、祥盛制衣、土产公司木材站、染料化工厂、冶炼厂、金属制品厂、平安开沟机厂、银湖食品有限公司。从规模上看,水泵厂、肉联厂、酱醋厂、电器仪表厂。除经纬纺织公司等规模较大外,其余均为零星小工业,工厂效益多数欠佳,有部分老厂区已出租作它用;从工业门类上看,旧城区街坊内多为食品、服装、印刷和电子等轻工业和手工业;从空间分布上看,旧城区内工业分布零散,大多与居住用地混杂,对城市形象影响较大。
“城中村”现象依然严重
村民住宅分布零散,布局不紧凑,很多村民在原有宅基地基础上向外围拓展,造成土地资源的严重浪费和基础配套设施难以完善,建筑风貌与城市环境不相协调。
傅公桥路北延、佳醇路、蝶园南路、花湾路等一批群众关心的道路建设尚未启动,不仅影响群众出行,而且也影响旧城改造。
。地块改造模式基本上是在原规划路网不变的条件下,且各自为政。由于改造工程缺乏相应的系统规划,导致空间环境、市政、交通等处于混乱状态,老街无旧城风貌特色。
2高邮市区旧城改造规划
在总体规划指导下,目前已经相应编制了《城南、城北历史文化街区保护规划》、《旧城区控制性详细规划》、《城市中部生活区控制性详细规划》、《城南经济新区控制性详细规划》、《高邮经济开发区发展战略研究》。控制性详细规划的编制面积已基本覆盖城市规划控制区。同时编制了《高邮市住房建设规划》,为合理启动旧城改造提供了科学依据。
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《高邮市城市总体规划(2008―2020)》中明确提出,高邮市旧城区是指城市规划区范围内文游路以西的区域。具体范围是:西至京杭大运河,北至文游北路北上坡,东至文游路,南至文游南路南上坡,。总体规划明确了旧城区法定范围,做好该区域范围的旧城改造规划工作,对于我市创建国家级历史文化名城将具有举足轻重的作用。
在不改变传统风貌与格局的前提下,重点保护有价值的历史遗存及其环境,健全旧城区道路网络,完善社区配套设施,加快旧城区企业退城进区,形成以“一条主脉、两个节点、三个历史街区、四条轴线、六个生态人文景区”的总体旧城格局(图2)。
一条主脉――古运河;两个节点――两个国家级文物保护单位:盂城驿、当铺;三个历史街区――城南历史街区、城中历史街区、城北历史街区;
四条轴线――北门大街、中山路、南门大街(历史文化轴),文游路(城市公共服务功能轴),府前街(城市公共服务功能轴),通湖路(城市商业轴);六个生态人文景区――森林公园景区、大淖河景区、人民公园景区、蝶园景区、东塔景区、盂城驿历史人文景区。
按照“保护为主、抢救第一”的方针,保护文物古迹,保护历史地段及其环境,保护和延续古城的传统格局和风貌特色,继承和发扬优秀的历史文化传统,正确处理传统与创新、保护与建设的关系,改善生活环境,发挥名城的品牌效应和资源优势,发展旅游及商贸业,促进古代文化与现代文明的交相辉映。
体现历史文化名城内涵的核心区域;城市重要的(传统)文化旅游商业地区;具有传统特色的居住场所。
在全面保护古城风貌的前提下,实行“有效控制、积极保护、合理保留、全面改善”的原则。
有效控制:,全面保护旧城区的整体传统格局与风貌;积极保护:按照点(文物古迹、有较高历史价值的传统建筑)、线(水系、传统街巷)、片(传统建筑群)、面(历史街区)结合的方式,积极保护有价值的历史遗存及其环境;
合理保留:保留并整治虽然建筑质量较差但具有一定地方特色的建筑,以及建筑质量较好但与传统风貌不够协调(尚未产生强烈冲突)的建筑;
全面改善:对旧城区进行逐步整治,使旧城区的交通状况、市政基础设施及生活居住环境质量得到全面改善,对影响城市风貌的“城中村和生产用地进行逐步改造,形成和谐统一的城市面貌。
(旧城区以外)的区域改造规划
旧城区以外的区域是指文游路以东的规划控制区。该区域包含严格控制区和一般控制区。目前,旧城区以外的规划控制区主要由城市中部生活区、城南经济新区、经济开发区三部分构成,此区域内的“城中村”数量相对较多,主要有武安社区、新联、新华、宝塔、高谢、丁庄、文游、花王、杨桥、奥林、新城、黄渡等12个,共18237户,70147人。
2008年,市政府下发了邮政发(2008)28号文件《市政府关于加强城市规划区内居(村)民个人住宅建设规划控制管理的意见》,对城市规划区内的个人建设行为作了详细规定,对该区域的规划建设起到了重要的控制和引导作用,但随着城市规模的不断扩大和淮扬镇铁路线型的调整,有必要对原有的《意见》进行相应的调整。建议调整方案是:
,分严格控制建设区和一般控制建设区。严格控制建设区为邮政发(2008)28号文件确定的严格控制区范围(,),一般控制建设区为严格控制建设区范围以外的城市规划区范围(规划的S237以东,高速公路以西,)。
,规划安置小区7个,规划控制按邮政发(2008)28号文件执行;一般控制建设区范围内规划设置村民庄台集中布置点4个,需建房户一律到规划指定的村民庄台集中布置点建设。对一般控制建设区范围内的村民庄台集中布置点分别由高邮镇、城南经济新区进行统一规划设计,并按程序报市政府批准后公布实施。
(次)干道两侧规划红线外各100(50)米、城市广场规划红线外200米范围内以及城市主要出入口、城市重要景观地带的危房户一律停止审批原地建设。
3高邮市区旧城改造方案
文游路以西的旧城区改造分为城南、城北、城中三片来分别推进:
:改造范围:北起琵琶路,南至大寨河,西起京杭运河,东至文游路。(2143亩)。(381亩)。改造地块主要有:
城中村2个:馆驿路周边地块(167亩,拆迁346户,63937平方米),邮中西侧地块(124亩,拆迁170户,26312平方米)。
退城进区项目1个:邮中北侧地块(约90亩,拆迁75户,单位4家,14500平方米)。
此外,结合馆驿路的改造,大力推动盂城驿扩容工程,对柳荫禅林节点进行保护性改造。
:改造范围:北起国雄路,南至通湖路,西起京杭运河,东至文游路。(1916亩),规划对其中的城北历史文化街区予以保留,对历史文化街区周边区域积极保护,合理保留。对远离历史街区的区域进行统一规划,整体改造,塑造更新的城市面貌。(1280亩)。(,,)
:改造范围:北起通湖路,南至琵琶路,西起京杭运河,东至文游路。规划对其中的城中历史文化街区予以保留,对历史文化街区周边区域积极保护,合理保留,重点改造蝶园路、文化宫路周边区域。
城北片与城南片的改造有着本质的区别,城南片的待改造地块较为分散,以地块为单位,而城北片的待改造地块较为连贯,可以街区或街坊为单位实施改造。建议改造实施时序为:
首先,对城南片区的待改造地块分期挂牌上市,对该片区内的城中村进行拆迁改造,工业企业退城进区。
其次,对城北片区进行整体改造,以街区为单位滚动建设,逐步推进。
最后,对城中片区(蝶园路以西区域)和旧城区其它区域进行改造。
(旧城区以外)的区域
目前,规划建成区以外的规划控制区主要针对零散的村民庄台进行改造。开发区范围内的村民庄台逐步拆并,一部分进入安置小区,其余的进入统一划定的村民聚居点集中安置(图3)。
高邮镇:6个保留庄台,3个安置小区,1个庄台集中布置点。
经济开发区:4个保留庄台,2个安置小区。
城南经济新区:2个保留庄台,2个安置小区,3个庄台集中布置点。
,依据新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,市政府可依照城乡规划法有关规定,对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建,并作出征收决定。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。根据《条例》第十六条规定:房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。故提请市政府对旧城区范围内的需改造地块和城中村及早制定房屋征收计划,并将其纳入国民经济和社会发展年度计划,确定年度征收范围,将征收范围内的房屋提前测绘到位,做到有法可依,避免违章建设造成的拆迁成本加大,保障城市建设和改造的有序进行。