文档介绍：中国·佛山·国际环保城(暂定名)
总体策划报告
2009年7月
启动方案
项目定位
复合定位
突破定位
顺应定位
突破业种
启动业种
目录
分析思路与内容板块
项目分析
基础条件
项目特点
策划起点
基本判断
定位焦点
总体思路
实施要点
核心环节
操作路线
实施难点
项目实施
总体思路
启动要点
启动设置
经济测算
营运架构
案例研究
调研附录
报告目录
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
项目分析框架
分析思路与过程
主要劣势
核心优势
可依托资源
威胁与制约
策划目标
开发商期望
基本判断
基本特点
定位焦点
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
其他优势难依赖:本项目或许还可以挖掘出其他的一些优势,如南庄是中国建陶第一镇,经济发达,本地消费潜力巨大等,但这些都难以成为本项目真正可依赖的核心优势
缺乏关键性优势:进一步地,即便在这几个主要优势当中也缺乏关键性的优势,如三者当中较为硬性的交通条件优势,虽然本项目交通条件的确比较优越,但与其他竞争项目相比不一定能占上风,而且很难避免未来会有交通条件更优越的竞争对手出现在本项目的周边区域
项目核心优势
两大核心优势
深层次分析
本项目的优势也许可以列举很多出来,但当中突出的优势并不多,主要有以下两个方面:
交通条件:本项目的交通条件比较优越,紧靠佛山一环和南庄大道这两条大动脉,交通十分便捷
地块形状:本项目地块的形状是沿着南庄大道呈长条形分布,,大大地提高了本项目的整体商业价值
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
佛山一环
佛开高速
本项目
佛山一环
佛开高速
南庄大道
本项目
广州
深圳、香港、澳门
交通条件优势说明
项目刚好座落在佛山一环和南庄大道的交汇处
1小时车程可直达广州新白云机场和广州火车站
2小时车程可到达深圳、香港、澳门
项目核心优势
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
可视性和展示性好,有利于项目后期整体营销包装推广
临街面长可以最大限度的提高项目商业价值
临街面长可以强化展示功能,也是提高项目形象档次的重要资源
临街面长优势说明
项目核心优势
西侧地块
东侧地块
项目临街面示意图
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
站在大型商业项目的发展角度来看,本项目当前存在的核心劣势与有限的核心优势相比并不少,主要有以下几个方面:
污染严重:由于近30年的只重经济发展轻环境保护的短视做法,南庄虽然因其建陶产业的强盛而贵为佛山GDP(150亿)第一大镇,但也由此负上沉重的包袱(如地下水污染在10年内无法完全消除),其污染严重的印象深入人心,尤其本项目刚好位于污染最严重的旧工业区内
产业空洞化:虽然南庄终于走出了“退二进三”的战略转型关键一步,但同时又立刻不可避免地面临原有支撑产业(建陶)被“关转停”后所出现的产业空洞化局面,其他一些关联性产业(如陶瓷机械)虽没被驱赶,但由于主体产业已迁,这些只起辅助补充作用的产业难担起支撑型产业的重任
周边商业氛围不成熟:由于本项目位于原来的工业区,周边的商业氛围(不管是批发和零售)不成熟,各类配套设施落后、欠缺,住宅也不多见
三大主要劣势
项目主要劣势
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
近30年来,南庄陶瓷产业不断发展导致环境污染日趋严重,为南庄带来“中国建陶第一镇”美誉的同时也让南庄背上了沉重的环境污染的历史包袱
严重污染劣势说明
无论是产业转型升级,还是退二进三,南庄都无法完全卸下环境污染这个历史包袱
南庄在环境污染方面的负面形象很难在短时间内被扭转
空气污染
地下水污染
项目主要劣势
项目分析
项目定位
项目实施
启动方案
近期,本项目相对较为可靠的可依托资源不多,而目前把握较大的主要有:
政府资源:本项目属于南庄首批“三旧改造”项目,而且位置佳,规模大,示范作用明显,只要操作得当,相对较易获得南庄镇、禅城区乃至佛山政府的大力支持,从而获得各种实质性的政策扶持,实际上本项目也已获得相关政策性补助。
产业资源:项目本身所具有的资源往往是稀缺而独特的,而能被项目所依托更是少之又少,本项目所在地南庄虽然是中国建陶第一镇,有雄厚的产业资源,但由于产业逐渐外移,因此该资源无法被依托。
商户资源:另一应关注的是建材装材方面的商户资源,项目组在调研时发现华艺装材专业市场在近期内有拆迁的可能,因此其商户也较为关