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公寓属于住宅一种类型,它与一般住宅最大区别在于公寓是以出租为主,带有一定商务配套,而住宅是以出售为主,根本上全是生活配套。
在西方兴旺国家,城市中心建有许多容积率较高住宅供出租用,叫做公寓,而在市郊那么建有许多容积率较低独立别墅、联排别墅等,这是西方人眼中真正“住宅〞,可以说,在西方人眼里,住宅就只有公寓和别墅之分了。
在国内,像北京、上海等海归人士较多城市,便有不少楼盘带有“公寓〞、“国际公寓〞字样,欲与世界接轨,但这些所谓“公寓〞绝大局部是用来出售。后来,“公寓〞一词逐渐演变成住宅代名词,而与出租、出售形式无关。
本章所要分析公寓是区别于一般住宅,大局部以出租为主,在功能和定位上明显不同于一般住宅。这类公寓所占住宅市场份额很小,但却是一个走向成熟房地产市场所应兼备类型,对分布在全国各城市开发商同行来说,拓展市场眼界,区分概念,明确各种公寓定位和功能,找出所在城市市场需求和空白,领先一步占领市场,是本章编写目。
第1节商务公寓开发筹划
商务公寓在我国是一种打“擦边球〞住宅,
就是以住宅立项,享受住宅按揭,配套、外立面、构造却以写字楼来做,其结果是让小型公司来进驻。
在大城市里,这样公司会有很多,它们一般租在商贸中心区附近居民住宅里办公,由于办公气氛不浓,企业形象也不好,所以它们是需要一个单价偏向住宅,配套形象又偏向写字楼房屋来办公。商务公寓出现便满足了这些公司需求。
所以说商务公寓是有一定市场,但风险也是存在。
最简单就是,一个想要舒适生活家庭不会去买这些整天进出人口众多、成份复杂、生活气息不浓商务公寓。
这样商务公寓才有成功开发可能。
1、商务公寓所在区位、商务形象和商务配套要比普通商贸中心区民房有优势和有特色,而价格方面又不可接近于该地段写字楼价格,
2、还有一点是,当地政府允许公司在住宅物业注册办公,而消防等部门又不会过多干预。
产品特点:商住楼〔烂尾楼改建〕,产业性质关键看产权,有无通煤气。如青年汇、奔腾新干线等
第2节酒店式效劳公寓开发筹划
酒店式效劳公寓同样属于住宅一种类型,可租可售。
一般提供效劳接近酒店时那么出租,当效劳只比住宅物业管理稍好时那么出售。酒店式效劳公寓是由两个方向转变而成公寓。
一个方向是由酒店里拿出一局部空间供人长住,这种可叫酒店式公寓;另一个方面是由普通公寓,提供更多效劳公寓,这种可叫做效劳式公寓,简称效劳公寓。
当效劳式公寓所提务时,便成为本节所要讨论酒店式效劳公寓。本节行文中及社会上许多地方均把酒店式效劳公寓简称为酒店式公寓,但却不是指那种附属于酒店公寓,因为那种已经超出了本书讨论住宅类型范畴。
具体操作时,酒店式效劳公寓依据开发商资金实力、市场情况、管理水平,一般有全出售、全出租或售租结合三种营销手法,如北京大都出售而上海大都出租。
酒店式效劳公寓适合于商贸流动人口较多城市,一般是沿海及省会城市才适合,效劳水平、收费标准视具体目标客户而定。需要看清楚是,酒店式效劳公寓与普通公寓相比优势在效劳上,与一般酒店相比劣势也在效劳上,至于档次定位偏向那方面,那么与所处区域、产品水平、效劳能力、目标客户有关。
单身公寓开发筹划
单身公寓实际上是效劳式公寓一种形式。
纵观目前市场上出现单身公寓〔包括出租、出售两种形式〕,都具有面积偏小〔35-50平方米〕、总价偏低〔10-30万元之间〕、功能齐全〔厅、卫、厨皆有〕、生活配套完善〔提着皮箱即可入住〕、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。
单身公寓开发一般是先由开发商出售给消费者,再由物业管理公司提供效劳,并且二手交易频繁,特别出租率很高,在上海很是热销。
单身公寓开发利润较普通住宅要低,并且需随来自二手房冲击;优势是销售速度较快,一手房竞争对手少。开发关键是地段、户型和效劳选择与配置。
由于单身公寓投资性极强,租赁市场价格将直接反推对一手按揭月供比照,所以单身公寓定价时应算一下购房者月供额比之出租租值是否要小,否那么投资者会止步。
应该说单身公寓在大中城市都会有一定市场,特别是二手房较少,租金较高新兴商贸区域有着不错前景。开发商要看好时机出手,更要看好时机就收手,必竟单身公寓市场实在有限。
产权式休闲公寓开发筹划
产权式休闲公寓是一种产权式住宅,是一种供购房者投资不动产,是由开发商卖给购房者后,由开发商邀请或成立管理公司进展管理和出租公寓。
公寓租金一局部归购房者拥有,而购房者会享有在一年某段时间或一年有限时间入住自己所购房。
这种公寓一般在旅游业兴旺地区出现,所以称休闲公寓。
开发产权式休闲公寓好处是能使开发商快速回收资金,因为购房者一般是以按揭方式付款,购房者买房之后就是购房者与银行和公寓管理公司关系。当公寓管理得好,可以使公寓出租所得大于每月月供,假设干年后房子就是购房者所有。
但开发这种公寓也是有风险,最大风险就是公寓管理公司运营可能得不到购房者信任,购房者担忧到最后自己成为了房东,不能到达投资获利最初目。
因此,有经历丰富管理公司,前期对公寓出租业务详细调查求证,以及给购房者或者应该叫投资者以十足信心,是产权式休闲公寓三大前期要素。
深圳旭飞集团在这方面考虑比拟周全,在全国率先以连锁形式成功推出旭飞·好时光休闲公寓,值得有兴趣开发商借鉴。最后需要指出是,这种公寓开发商最好是有酒店管理经历或是公寓所处位置是风景名胜有充足客源入住。
第3章创新筹划
创新住宅,是指在功能和构造两大方面有创新住宅,也是指就国内而言仅有少量工程住宅。创新住宅来源有两个方面,一是外国住宅类型配以英文名字与国内市场结合;二是开发商根据市场进展细分,找出市场空白点,在产品上〔主要是构造上〕,做出调整形成新住宅类型。
第一种创新住宅大多出现在北京。因为北京海归派人员较多,对西方兴旺国家产品及其英文名字承受程度较高,于是就有了家庭办公SOHO,有了由厂房改装而来LOFT,有了针对小公司小户型住宅STUDIO,有了精准居住空间单身住宅SOLO,有了裙楼做办公区塔楼做住宅MORE。在北京还有由小户型演变而来可自由组合空间·蒙太奇。
第二种创新住宅,本节介绍了由香港传进来复式住宅建于高层住宅顶层而美其名曰“空中别墅〞,还有外立面很有创意UHN国际村、TOPBOX峻峰华亭,有围合式联排别墅ROLLHOUSE,有万科退台情景花园洋房,有金碧华府大空台空中花园等。
第一种创新住宅只适合于市场细分空间很大大城市,且命名时不一定要用英文名,要根据市民承受程度而定,并非越“悬〞越好。第二种创新住宅是值得全国各地广阔开发商借鉴。
最后值得一提是,创新住宅不等同于概念住宅,做出实在产品满足人们实际需求才是关键。
SOHO开发筹划
SOHO是我国商住混合物业一种提升,从它字面意义来说,是一种办公室,应该是商业性质,但大家都知道,纯商业性质不仅地价高、使用年限短,而且销售慢、出租多。从使用者角度来说,SOHO一族确实需要这类物业,但SOHO一族需要是属于住宅性质,价格较低但又可以从事商务活动物业。
所以,SOHO出现,首先是对我国房屋性质规定冲击。对开发商来说,开发SOHO根本条件有两个,一是该城市有足够家庭办公一体需求,二是要用住宅地价开发出将来可以注册办公地址商住物业。当然,我国大局部城市是允许住宅注册公司,不让小公司在住宅注册公司显然对民营企业不利,所以广州市在2002年年底也允许了住宅注册公司规定。〔?上海尚无此规定〕
有了以上两个条件,接下来是对居住与办公这两种功能在位置布置、配套建立上要各有侧重,特别注意居家气氛、居家功能与办公气氛、办公功能区别,最好以办公为主,居家为辅,纯办公楼为主,商住混合为辅。
空间·蒙太奇开发筹划
空间·蒙太奇在此不是电影操作手法而是一个楼盘名称,由于该楼盘在建筑外立面、户型设置及命名特殊方面造成了该名称与特定产品之间对接。
空间·蒙太奇是北京今典花园二期小户型2代开发商起名字,所以它实质内涵是小户型2代。而小户型2代不是小户型,它是由构造所产生可以自由组合可大可小户型。
这种户型使得楼盘目标客户变大从而减轻开发商在前期准确定位压力。但这种户型实际上热卖还是小户型。
这种做法,笔者认为只有在人口上百万城市,多种消费需求并存市场下才可行,否那么,不仅市场需要细分,而且产品也需要准确定位。
最后要提一点是,将来各位开发商同行开发这种可随意组合户型时,楼盘名称最好根据当地情况和楼盘特点来定。
LOFT开发筹划
LOFT起源是一种由工厂变成工作室或住宅产品。北京远洋天地接待中心就是这样改造出来,并且人为盖了LOFT概念住宅。
LOFT在平面空间上也是可随意组合,而且由于是厂房演变而来,所以它净高很大,有可以做个夹房。
LOFT目标客户是那一种对空间有随意摆布需求人,大都是搞艺术。
但是有些楼盘也做LOFT,结果销售一般,原因是那些比拟前卫人还没有挣到足够钱,而那些已经有足够钱人那么往往比拟保守。所以卖LOFT要控制好面积,最好由最小面积起卖,供人们随意可买多一套或几套。
最后,LOFT概念不一定会被广泛认识和承受,如果原地块有厂房,并且是大城市或靠近其目标客户较集中区域,那么可改造后推出,以减少构造本钱,但装饰本钱仍不少。另外打出高投资回报率也可一定程度上促销LOFT。
第4节STUDIO开发筹划
STUDIO在国内被简单称为工作室公寓。它实际上是以住宅形式提供一个工作场所。与SOHO相比,STUDIO目标客户明确地针对小公司,而且面积属中小户型,厨房和浴室功能淡化;
而SOHO目标客户很大局部还针对自由办公者,即个人,且面积有大有小;SOHO和STUDIO一般都是住宅用途,STUDIO也可能是商住用途,两者都有投资属性,而且STUDIO由于户型小且针对公司,所以投资性更强些。
由于STUDIO办公特点,从外立面设计到配套都应以商务功能为主,定位较容易,而配套中许多共用资源和小户型低租金,是吸引小企业主力卖点。
应该说STUDIO在大中城市都会有需求,开发商在选址上最好处于核心商贸区周边,交通兴旺,周围商贸气氛要有,楼盘形象要宜商,做好配套和户型设计,那么STUDIO很可能是为您带来快速销售好开发类型。
但STUDIO在一个城市某个区域需求也是有限,而且是否要称为英文STUDIO要看当地人英文水平,笔者认为,有个通俗准确中文名再加以英文解释,效果可能更好。
第5节SOLO开发筹划
SOLO简单地说就是一种超小户型,适合单身居住住宅。SOLO在国内出现似乎是给小户型换一个更加合其目标客户注意和动心名字,在国外好似没有专门这类住宅。
SOLO一般位于交通方便、离市中心上班不远、可能还离高校比拟近地方,但可能是只有一两幢楼,周围环境形象不确定,景观、朝向、噪音等因素不太好,学校、菜市不配套地方。
SOLO一般要提供装修,属于过渡型产品或投资型产品,小卫生间,厨房也就够放个煤气炉和一个小台,餐厅、卧室、客厅、书房不会太明确区分,因为刚走出校门不久年轻人最需要是一个属于自己空间,能有自己秘密性、能自由支付时间。
应该说超小户型是一定有市场,但户型小,销售面积可能缩小,房子实用率也不高,在中心位置和大型小区是不适合开发。当然,超小户型面对客户第一购房要素可能是总价,所以总价低〔十几万以内〕是其杀手锏。
第6节MORE开发筹划
MORE有人叫作摩尔,英文MORE是更多意思,但它却是四个英文词开头字母组成,意思是移动办公居住区,国内业界叫作互商务居住区,比拟知名有北京时代之光,上海太古豪庭和武汉当代光谷智慧城。
MORE产品和定位比拟清晰,大概做法是工程塔楼做住宅,工程裙楼做像商务会所一样办公区,塔楼是纯住宅,裙楼是纯商用可以注册公司地址。但是最为特别是裙楼办公区是为塔楼居户使用,一般不对外。
MORE目标客户一般是商务人士和小型企业。商务人士回家后依然可以就近会客,可以就近注册公司地址。小型企业一般可以是注册在办公区,而可能在塔楼办公和居住,来业务客人时到裙楼办公区,这样对公司形象极有利,也降低了运营本钱。
从房屋用途上来看,塔楼居住用途和裙楼办公用途十清楚确。从配套上看,MORE一般注重商务配套,周边环境居住气氛不太浓为好。
MORE是一种叫法,其操作可行却很高,是一种值得推广住宅类型。
小户型目前分布:
:$酒店效劳式公寓〔SERVICEAPARTMENT〕=酒店管理+效劳式公寓
小户型特点:
作为住宅:
过渡类产品,具有一定投资性,地段性是其主要必备要素,
作为商业: