文档介绍：恩宇丽景项目
全程营销推广策划报告
长沙XXXX营销策划有限公司谨呈
前言
首先,感谢贵司对我司的信任,使我们有机会参与贵公司恩宇丽景项目前期营销的深入沟通,并有机会搭建起双方合作的平台。
在正式撰写本方案之前,和盛公司做了以下功课:
对本案所处的片区环境进行了深度了解;
对本案竞争项目进行了有针对性的比较;
对本案进行了切实可行的方案讨论及思想交流;
本方案着力对本案的营销推广执行做了深入浅出、切实可行的探讨,提出了适合项目发展的成熟见解,我们有信心在贵公司的大力支持与协助下,圆满完成项目的销售任务。
在本方案中,我们力图解决的问题:
步骤一
认识本案所处的这个多彩的时代背景,以及成功案例经验
分析市场背景,找到趋势与成功经验
步骤二
客户是多种多样的,我们只能说给一部分人听
分析客户群体,找到宣传诉求方向
步骤三
深入剖析自我,梳理项目的优劣势,构建项目的核心卖点
分析自身,找出核心竞争力
步骤四
每个项目都是独一无二的,只有这样,才不会轻易被遗忘
确立项目推广定位,构建独一无二的价值形象
步骤五
要解决用什么方式、策略、节奏,影响我们的目标客户
确立推广策略,影响我们要影响的人
步骤六
有效的执行计划与执行力,才是项目成功的最后关键
确立销售执行计划,按部就班完成销售目标
PART I 认识本案所处的市场背景
市场大背景
2010年1-11月,长沙地产市场整体上扬,房地产市场成交量及价格均大幅攀升
说明:以上数据来源于长沙市房产信息中心
目前在本市注册并具有房地产开发资质的企业1519家,开发项目1101个,其中待建项目333个,在建项目532个,竣工在售项目236个。 1-10月,㎡,%,㎡,%;其中,㎡,%,㎡,%。
1-10月,㎡,%,㎡,%;其中,㎡,%,㎡,%。
1-10月,内五区新建商品房备案均价为4688元/㎡,%,其中住宅4392元/㎡,%。本月商品房备案均价为4825元/㎡,%;其中,住宅均价为4600元/㎡,%。
长沙楼市在经历了年初的疯狂、新政后的短时低迷、八月份起的回暖之后,二轮调控、加息、限贷、限购令、停办二套房产权等政策又以迅雷不及掩耳之势席卷而来,全国大部分一线城市楼市成交量开始回落,市场再次陷入观望状态。然而,长沙楼市表现出了它异乎寻常的“处变不惊”。
到2010年6月底,,,%;非住宅空置面积(办公楼、商业营业用房、其他用房(主要为车库)),%。
截止2010年6月底,,,,。,,%;非住宅空置面积(办公楼、商业营业用房、其他用房(主要为车库)),%。
,从空置时间看,滞销(竣工一年至三年)和积压(竣工三年以上)%,,随着时间的推移,这一比例将有可能越来越大。从空置房的用途看,,%;非住宅空置面积(办公楼、商业营业用房、其他用房(主要为车库)),%。其主要原因是非住宅面积销售时间相应滞后于住宅,销售的周期相比也更长。再加上相当部分项目入住率较低,也影响了商业营业用房、其他用房销售,占用了开发资金。
市场大背景
空置面积大幅增加,销售压力仍然存在
分析数据显示:
2010年长沙房地产市场以刚性需求为主,中小户型供不应求。预计这种局面短期内不会改变。
市场大背景
2010年1-10月,㎡,%。而同期新建商品房累计备案销售额也高达1698万平方米。尽管存量仍然存在,但在2009年和2010年两年的快速消化库存中,长沙市商品房存量急剧减少。