文档介绍：涟水圣特路北侧地块定位报告 2011年3月
本次报告需要解决的问题 如何为项目精确定位,使其成为与涟水城市发展相呼应的标杆性项目?
报告结构
第二章涟水市场分析
第三章项目概况分析
第五章项目整体定位
第六章项目产品建议
第四章项目核心问题
第一章宏观经济环境
涟水处在淮安、宿迁、连云港、盐城之间,区位独特,文化底蕴浓厚
涟水县位于江苏省北部,在淮安市东北部。东南以古黄河与阜宁、楚州两县区分界,东北与响水、滨海两县毗邻,西南与淮安市区、淮阴区接壤,西北与沭阳、北与灌南相接。
涟水历史悠久,人文荟萃。自公元前117年建县至今,已有2100余年历史。文化底蕴深厚,养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家,米芾、吴昌硕两位书画大家曾经在此任职。此外,境内还有妙通塔、月塔、米公洗墨池等众多名胜古迹。
涟水目前已经形成了海、陆、空一体化的交通体系,城市投资价值逐步显现
涟水区位显要,交通便捷。南屏苏沪,北扼齐鲁,有5条省道、3条国道穿境而过。宁连高速、同三高速、京沪高速在境内汇合。县城距连云港、南京、上海、北京分别仅需45分钟、2个半小时、4个小时和8个小时车程。
新长铁路、京杭大运河离县城仅25公里。黄金水道—盐河贯穿全境,南经大运河与长江相连,北经灌河与黄海相通。境内黑色化道路全面通达,县、乡、村三级交通网已经建成。
2010年9月27日首航的淮安飞机场在县境内陈师镇,离县城区10公里。
城市人口增长缓慢,对外吸纳能力弱,城市住宅基本为满足本地居住需求
根据规划,涟水城市定位为新兴工业基地,教育发达、生态优良的县域中心城市,城市规模将不断扩容
一、城市总体布局
西片工业区,中片新城区,南片老城区,东片文教区,以“二河、二渠”穿插其间。
二、城市布局结构
将自然环境融于城市布局的生态园林式结构,即“二河、二渠、四片、一中心”生态型园林式城市结构。
三、涟水城市性质
新兴工业基地,教育发达、生态优良的县域中心城市。
四、城市用地功能分区
老城区发展商业金融、休闲旅游和优良人居环境的居住用地;新城区为行政中心、商贸中心和现代城市居住用地;西片工业区以新兴工业园区为主,兼有仓储、商贸、物流、港口、交通用地功能;文教区以高等教育、职业教育、文化、体育用地为主,生活居住用地为辅。
城市经济增长快速,但人均地区生产总值偏低,目前城市房地产主要以解决生存需求为主
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800—1000
1000—4000
4000—8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展,单纯数量型
快速发展,以数量为主,数量和质量并重
半稳定发展,以质量为主,数量和质量并重
缓慢发展,综合发展型
从产业结构看,涟水农业依然占据较大比重,城市第二、第三产业有较大的提升空间
目前城市固定资产投资增长较快,房地产所占比重虽然较小但近期增幅很大