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医院物业服务综合管理方案.docx

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医院物业服务综合管理方案.docx

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第一节设备设施运维与管理方案
一、设备设施服务标准及制度
(一)设备设施服务管理标准
1、维修员熟悉工作区域结构,了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求,掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况,研究科学的养护方法,在“安全、可靠、经济、合理”的前提下,使设备始终处于良好的技术状态,保证其正常用行。
2、设施、设备维护保养的管理
设施,设备管理是现代物业管理的关键,熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行,保持设备、设施的最佳状态,延长设备的使用年限;加强对机器的保养,防止故障、事故的发生,努力节省能源,降低运行成本。具体检修保养如下:
(1)自控系统的管理:
消防报警系统:
烟感探头测试每年检查一次;
报警盘每年清洁不少于2次;
探头检查每年一次;
蓄电池检查每年不少于一次;
消防门警锁、电池每年检查一次。
消防系统:
每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次;
每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次;
每半年对加压风机,火幕控制阀,卷帘门的联动检查一遍。
(2)供水、排水设施的管理:值班人员要对其进行日常保养、安全操作,检查其运行情况是否正常,自动控制是否良好,每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油;每季度对泵体进行检查,更换易损部件,对排水系统每月进行一次清理检查井,确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次;外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次;以上的检查维修、保养内容要做好记录,并由主管部门检查验收并签字入档。
(3)供电设备的管理;值班人员要日常检查,无缺陷,各连接处无跳火、发热等异常现象,指示灯、信号灯是否齐全,计量表是否准确,配电室温度是否符合标准,确保其正常运行,对突然停电原因应尽快查找,及时报告主管部门领导,同时检查各线路的开关安全情况,并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次,各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次,高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试,低压开关柜每年清洁除尘一次。
(二)设备综合管理规程
1、机电设备的编号按公司统一编号进行;
以设备的机组整体为编号对象,不含机电设备的主要部件和配套部件。
对机电设备进行I、ii、m分类编号方式:
匚,匚,匚一匚X*0O,…顼『一如八Y—X*顼顼、
」…LJ….|.二......皿
……卜匚同类设备的编号关系时
……1备分类di、iid
—备安装楼层旦
备安装楼层号』
®备安装楼号p
S备名称+j
注:代表名称拼音字母简写
X:代表数字
Y:代表数字
机电设备一经编号,须挂牌标示,并应保持相对稳定.
所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时,必须统一使用机电设备的确定编号。
2、设备卡
设备卡具体要求:
a、字体的大小由设备名称字数多少而确定;
b、设备名称,编号应与设备台帐一致;
c、设备卡用白纸黑字外套塑封;
d、公司司标一般用原色,也可用黑色;
f、设备卡可由公司企发部统一制作。
(2)设备卡图样(略)
设备名称
设备编号
(3)设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位,卡片如有污损则应更换。
3、设备台帐
(1)物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》
(2)依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。
(3)每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故,重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容,并写明日期,维修单位或维修人。
(4)每台(套)设备的帐、卡、物应保持一致。
4、设备状态标识
(1)工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造***员伤害和设备损坏。
(2)设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等(如严禁合闸)。
(3)正常运行中的设备可不予标识。
(4)设备状态确定后,由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。
(5)设备状态改变,标识应随之改变。
(6)采用的标识牌由公司统一购置。
5、设备保养制度。
(1)日常维修保养。
指经常性的保养工作,包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑,对不经常运行的机械进行盘车、试车。(如正压风机、消防泵、排水泵等)发现故障及时排除,做好日常巡视检查记录。
(2)一级保养
对机械设备进行检查,检测、根据实际需要局部解体,进行清洗,
调整,维修更换:对电机进行绝缘摇测:对电气设备清扫,检查仪表、电器开关接线端;对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查;对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆:对各种主要阀门渗漏,故障进行处理。
(3)二级保养
对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等;对电机进行绝缘检测,抽芯检查、清理、轴承上油;对电气设备全面清扫;母线、导线,电器端子除氧化、紧固、校验仪表;摇测绝缘电阻
对电子设备除尘,插接件接清洗,系统功能参数测试;各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门渗漏,故障处理或更换。
6、设备设施维修保养工作程序
(1)工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况,每年12月20日前制定下年度《设备设施维修保养年度计划》。
(2)由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。
(3)公司领导批准由公司出资的计划项目。
(4)业主单位批准由业主出资的计划项目。
(5)对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。
(6)项目审批后,工程部负责制定各项目的备品、备件,填写《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。
(7)工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入《设备设施维修保养记录》。
7、设备故障、事故处理程序
(1)设备故障:指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作,或造成停机停电,经事后维修而可恢复正常工作。
(2)设备设施发生故障,工程维修人员及时排除或通知有关单位维修,尽快恢复正常运行。
(3)工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记录》,不得疏漏隐瞒。
(4)设备事故:凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作,造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动,或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。
(5)发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导,同时组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。
(6)设备事故处理后,由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会,工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。
8、设备技术资料管理
(1)物业接管机电设备的资料应包括:
a、机电设备出厂合格证;
b、机电设备使用说明书;
c、机电设备安装、调试报告;
d、设备保修卡,维保协议。
(2)设备资料在设备交接验收时,由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续,填写《物业接管资料移交清单》。
(3)对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题,物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记表》。
(4)机电设备的台帐、运行、维修保养记录,与随机资料图册构成设备的全部档案内容。
(5)设备的档案资料应整理装订,物业服务中心专人专柜保存。
9、设备管理值班制度
(1)工程部维修值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗,如因工作需要临时离岗,必须有符合条件的人员替岗,并交代离岗的时间和去向。
(2)根据操作规程和岗位职责的要求,密切注视所管设备的运行情况,按规定巡视检查,及时排除设备故障,按计划进行设备设施的维修保养并做好相关记录。
(3)维修值班人员必须随身携带对讲机,调到规定频道,随时接收客服部报修指令。
(4)维修值班人员接到报修后,应携带有关工具迅速前往维修,按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执单》,等工作内容详细记入《工作记录本》。
(5)维修值班人员,交接班人员应提前做好交接班准备工作。
(6)交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况,重点讲明接班后有连续性的工作内容。
(7)接班人员应查看记录,检查仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后共同在《工作记录本》上签字。
(8)有下列情况之一不能交接班:
孔、接班人员未到岗,交班人员不准下班;
卜交接班准备工作未完成;
c、在设备故障、事故处理未完成时,由交班人员负责处理接班人员协助;
d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人
10、各类记录
(1)《设备清单》。
(2)《设备台帐》。
(3)《设备设施维修保养年度计划》。
(4)《设备外委维修保养申请表》。
(5)《物品米购计划表》。
(6)《设备设施维修保养记录表》。
(7)《设备维修记录》。
(8)《设备事故报告单》。
(10)《物业接管资料移交清单》。
(11)《接管验收遗留问题登记表》。
(12)《工作记录本》。
(13)《业主报修单》。
(14)《业主报修回执单》。
六、员工着装(工作标牌、标识、帽、鞋、袜)情况:
工作期间不按规定着司服,或各单位人员来司办事未按规定着司服
1
未佩戴工作标牌、标识,或佩戴其他非工作标牌、标识
1
七、工作(值班)台帐、表单记录情况:
未按规定健全工作(值班)台帐、表单
2
工作(值班)台帐不能全面、清楚、完整反映工作(值班)及交接班情况
1
直接负责人未对工作(值班))台帐、表单记录情况进行监督检查
1
管理人员未按要求每天做好工作笔记
1
八、单位总值班落实情况:
未按规定要求安排人员总值班,或未建立值班记录台帐
2
值班期间脱岗,或总值班电话无人接听
1
节假日、双休日值班期间发生较大的事件及事故,单位总值班人未向公司和甲方总值班人报告
3
九、交接班、换岗管理情况:
对遗留工作未交接清楚
1
上级领导交代的事项未交接清楚
1
委托保管、代收的业主财产未交接清楚
1
交接班人不签字
1
一、维修管理情况:
未建立业主报修、维修、特约服务、回访等管理制度
2
未按规定(约定)时间及时处理并完成业主报修、维修、特约服务和回访
3
未建立业主报修、维修、特约服务、回访等台帐记录
1
二、设备运行管理情况:
检查考核项目
分值
工程
类别
检查考核项目
分值
未按要求对设备进行日常检查和维护
2
检查维护记录不全
1
无设备标识、标牌悬挂或悬挂不全,或标牌标识陈旧破损,模糊不清
1
三、对重要设备场所管理情况:(配电房、电梯机房、水泵房、监控室等)
设备房无人情况下,未进行上锁管理
5
无关人员进入重要设备场所聚集、活动、吸烟、喝酉、娱乐、吃饭、乘凉、休息
5
在设备房里烧食物或未经批准使用大功率电器
10
允许进入重要设备场所人员未进行登记
5
设备房内无消防设备器材配备或失效
10
值班人员不会使用消防设备设施
5
值班电工夜间不得私藏休息,检查时开门超过5分钟
3
值班人员被褥未叠放整齐
1
工具未摆放整齐
1