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随行就市定价法:首先应对本案进行项目价值判断,既选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘,进行价值实现要素的对比分析,判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。
本案就“舒适”、“便利”、“健康卫生”、“景观”、“品牌”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析,得出本案的基准价。
(一)项目价值要素分析
1、舒适要素
户型针对目标客户群“量身定做”,周到细致的考虑使用者对实际功能的需求,并满足心理认同感,户型设计侧重住家的舒适性。
配套
会所娱乐、购物、休闲、餐饮场所设施齐全,游泳池、健身房、棋牌室、文化娱乐等设施配备恰当。
环境
规划由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境,成为居民获得心理、情感休闲的空间,环境规划以人为本。
2、便利要素
出行与停车方便距交通干道距离合适,有数条公交路线经过项目,有充足的停车位。
生活方便 购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。
子女教育方便 幼儿园、小学、中学距离适中,教育质量较好。
3、健康卫生要素
A、无有害气体、烟尘、噪音污染;
B、有完善的供水、供电、煤气系统;
C、日照充足、通风良好。
4、景观要素
外景观 山景、水景、公园、绿地
内景观 建筑立面、广场、小品、绿艺
院内景观 私家花园、空中花园、门前环艺
5、品牌要素
开发商、建筑商、设计院、物业管理公司的实力及品牌。
6、物业管理要素
安全防火、防盗、交通安全,各项措施周密
服务日常服务、家政服务、酒点式服务
文化氛围 特色社区活动,温馨、健康的社区氛围
(二)项目价值要素综合评价表
类比
项目均 价
(元/M2)品牌要素 舒适要素 便利要素 健 康
卫生要素 景观要素 物业管理
要 素本 案
可实现度
金山碧水三
期1833–+–++–0
金山明星198500–+–0–
金山佳园24500
––+–0–
金山明珠24000
–––00–
香江明珠2700
–––––0–
北京金山2500
–––––0–
滨江丽景2100+0–0–––
康
城1960
–00+0––
幸福城2000000+–––
福光远东花 园1750++–++0+
备 注+为本案高于类比项目, 0为相当于类比项目,-为低于类比项目。
根据对项目的价值要素进行对比分析,认为本案的综合素质:
高于---------福光远东花园
相当于---------- 金山碧水三期
低于---------- 金山明星、金山佳园、金山明珠、香江明珠、北京金山、滨江
丽景、康城、幸福城
因此,本案可实现价值为 1830元/M2,将会有比较适合的回报率与回报周期。
五、单元价格调整方案
由于房地产商品的特殊性,同一幢楼里的各个单元的价格又个不相同,这是因为各个单元的效用不同。效用高消费者就愿意支付较多的费用;效用低消费者就愿意支付较低的费用。因此,在制定出一个小区的基准价格之后,还需要对各个单元进行价格调整。
调整系数=调整价格÷基准价
(一)价格调整系数 房策网
1、根据各栋楼位置的差异制定不同的价格水平,用位置系数表示:
楼号7#8#、9#、10#、11#12#、13#、14#
系数+0+2+1-1-2
说明7#楼南向虽然有30米楼间距,但是北向沿街噪音较大,两项相互抵消所以位置
系数为零。8#楼北向有30米楼间距,南向最大有27米楼间距,又位于两个主题花园之间,9#楼有
主题花园,同时东西两头无建筑物遮挡,西向现有的花园11#楼一层只有四个单元,因此10#楼的南向留出了较大的空间,是主题花园和
羽毛球场的位置,12#、13#位置相对靠后,离主入口约有150米的距离。14#楼因位于社区最角落,靠近指挥学校,操练声音较大。
2、根据楼宇景观的差异制定不同的价格水平,用景观系数表示:
楼号8#、7#、9#、11#、10#、12#、13#、14#系数+2+1+0
说明8#楼之间楼间距大,是主题花园的最好位置,又能与一期的中央花园相呼应。7#、9#楼西向是现成的花园,11#楼南北向空间较大,是主题花园的位置之一。朝向无突出景观特征。
3、根据同一栋楼内住宅单元的层次差异制定不同的价格水平,楼层1F2F3F4F5F6F阁楼层系数-9-4+0+0+0-3+30
用垂直系数表示:
说明拉大一、二层之间差价的目的是利用一层住宅的低总价先将低楼层的住宅消化掉。
六层是复式住宅和带阁楼住宅,复式按六层价格计算,阁楼户型按六层价格加上基准价的30%计算。
4、根据同一栋楼内同一层次住宅单元的朝向差异制定不同的价格水平,用水平系数表示:
单元号 01单元(东头) 06单元(西头) 02、03、04、05单元(中间)
系 数+4+3+0
说明东向靠指挥学校西向是一期建筑、康复中心和空地中间的单元,仅靠南北向采光系数为零
5、根据各栋楼的分摊系数的差异制定不同价格水平,用分摊系数表示:
楼号6#、7#、8#、9#、11#10#、12#、13#、14#
系数+0-2
%10#、12#、13#、14#%--%
6、根据户型功能的差异制定不同价格水平,用户型系数表示:
楼号8#10#11#13#
单元01、0602---0501---0405、0601、0402、0301、0602---05系数+2+0+1+1+2-1-1+0
说明8#楼01、06单元是全明设计,而且进深
;10#楼05、06单元南向不被11#楼遮挡。01—04单元各功能区分隔明显。11#楼是全部住宅中进深最短的,,而且01、04单元三房并排朝南;02、03户型厨房的门开向客厅;阁楼户型的梯位在客厅,影响客厅的完整性。13#楼01、06单元南向是厨房和卫生间,客厅夹在中间不好摆设家具,而且三房面积105M2只有一个朝北的阳台。
(二)各单元综合系数表
7#楼综合系数表
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
101
+0
+1
–9+4
+0+0
–4+149
201
+0
+1
–4+4
+0+0+1
301
+0
+1+0+4+0+0+5
401
+0
+1+0+4+0+0+5
501
+0
+1
–3
+4
+30+0+32
102
103104105+0
+1
–9+0+0+0
–8
202
203204205+0
+1
–4+0+0+0
–3
302
303304305+0
+1+0+0+0+0+1
402
403404405+0
+1+0+0+0+0+1
502
503504505+0
+1
–3+0+30+0+28
106
+0
+1
–9
+3
+0+0
–5
206
+0
+1
–4
+3
+0+0+0
306
+0
+1+0+3+0+0+4
406
+0
+1+0+3+0+0+4
506
+0
+1
–3
+3
+30+0+31
8#楼综合系数表:
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
101+2+2–9+4+2+0+1+228
201+2+2–4+4+2+0+6
301+2+2+0+4+2+0+10
401+2+2+0+4+2+0+10
501+2+2+0+4+2+0+10
601
(阁楼)+2+2–3+4+32+0+37
102103104105+2
+2
–9+0
+0
+0–5
202203204205+2
+2
–4+0
+0
+0+0
302303304305+2
+2+0+0+0+0+4
402403404405+2
+2+0+0+0+0+4
502503504505+2
+2+0+0+0+0+4
602603604(阁楼)+2+2–3+0+30+0+31
(复式)+2+2–3+0+0+0+1
+2+2–9+3+2+0+0
+2+2–4+3+2+0+5
+2+2+0+3+2+0+9
+2+2+0+3+2+0+9
+2+2+0+3+2+0+9
606 (复式) +2+2–3+3+2+0+7
9#楼综合系数表
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
101
+2
+1
–9+4
+0+0
–2+234
201
+2
+1
–4+4
+0+0+3
301
+2
+1+0+4+0+0+7
401
+2
+1+0+4+0+0+7
501
+2
+1+0+4+0+0+7
601
+2
+1
–3
+4
+30+0+34
102
103104105+2
+1
–9+0+0+0
–6
202
203204205+2
+1
–4+0+0+0
–1
302
303304305+2
+1+0+0+0+0+3
402
403404405+2
+1+0+0+0+0+3
502
503504505+2
+1+0+0+0+0+3
602
603604605+2
+1–3+0+30+0+30
106
+2
+1
–9
+3
+0+0
–3
206
+2
+1
–4
+3
+0+0+2
306
+2
+1+0+3+0+0+6
406
+2
+1+0+3+0+0+6
506
+2
+1+0+3+0+0+6
606
+2
+1
–3
+3
+30+0+33
10#楼综合系数表:
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
101
+1
+0
–9+4+1
–2–5+66
201
+1
+0
–4+4+1
–2+0
301
+1
+0+0+4+1
–2+4
401
+1
+0+0+4+1
–2+4
501
+1
+0+0+4+1
–2+4
601 (阁楼) +1+0–3+4+31–2+31
102103104105+1
+0
–9+0+1
–2–9
202203204205+1
+0
–4+0+1
–2–4
302303304305+1
+0+0+0+1
–2+0
402403404405+1
+0+0+0+1
–2+0
502503504505+1
+0+0+0+1
–2+0
602603604(阁楼)+1+0–3+0+31–2+27
(复式)+1+0–3+0+1–2–3
+1+0–9+3+1–2–6
+1+0–4+3+1–2–1
306+1+0+0+3+1
–2+3
406+1+0+0+3+1
–2+3
506+1+0+0+3+1
–2+3
606 (复式) +1+0–3+3+1–2+0
11#楼综合系数表
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
101+1+1–9+4+2+0–1+170
201+1+1–4+4+2+0+4
301+1+1+0+4+2+0+8
401+1+1+0+4+2+0+8
501+1+1+0+4+2+0+8
601+1+1–3+4+32+0+35
103+1+1–9+0+0+0–7
203+1+1–4+0+0+0–2
302
303
+1+1+0+0+0+0+2
402
403
+1+1+0+0+0+0+2
502
503
+1+1+0+0+0+0+2
603+1+1–3+0+30+0+29
+1+1–9+3+2+0-2
204+1+1–4+3+2+0+3
304+1+1+0+3+2+0+7
404+1+1+0+3+2+0+7
504+1+1+0+3+2+0+7
604+1+1–3+3+32+0+34
12#楼综合系数表:
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
–1+0–9+4+0–2–8–42
–1+0–4+4+0–2–3
–1+0+0+4+0–2+1
–1+0+0+4+0–2+1
–1+0+0+4+0–2+1
(阁楼)–1+0–3+4+30–2+28
103104105–1+0–9+0+0–2–12
203204205–1+0–4+0+0–2–7
303304305–1+0+0+0+0–2–3
403404405–1+0+0+0+0–2–3
502503504505 –1+0+0+0+0 –2–3
602603604(阁楼)–1+0–3+0+30–2+24
605 (复式) –1+0–3+0+0–2–6
106–1+0–9+3+0–2–9
206–1+0–4+3+0–2–4
–1+0+0+3+0–2+0
–1+0+0+3+0–2+0
506–1+0+0+3+0–2+0
606 (复式) –1+0–3+3+0–2–3
13#楼综合系数表
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
–1+0–9+4–1–2–9+6
–1+0–4+4–1–2–4
–1+0+0+4–1–2+0
–1+0+0+4–1–2+0
–1+0+0+4–1–2+0
–1+0–3+4+29–2+27
103104105–1+0–9+0+0–2–12
203204205–1+0–4+0+0–2–7
303304305–1+0+0+0+0–2–3
403404405–1+0+0+0+0–2–3
502503504505 –1+0+0+0+0 –2–3
602603604605 –1+0–3+0+30–2+24
–1+0–9+3–1–2–10
–1+0–4+3–1–2–5
–1+0+0+3–1–2–1
–1+0+0+3–1–2–1
–1+0+0+3–1–2–1
–1+0–3+3+29–2+26
14#楼综合系数表:
系数
单元位置系数 景观系数 垂直系数 水平系数 户型系数 分摊系数 小计总计
–2+0–9+4+0–2–9–102
–2+0–4+4+0–2–4
–2+0+0+4+0–2+0
–2+0+0+4+0–2+0
501–2+0+0+4+0–2+0
(阁楼)–2+0–3+4+30–2+27
103104105–2+0–9+0-1–2–14
203204205–2+0–4+0-1–2–9
303304305–2+0+0+0-1–2–5
402403404405 –2+0+0+0-1–2–5
502503504505 –2+0+0+0-1–2–5
602603604(阁楼)–2+0–3+0+29–2+22
(复式)–2+0–3+0-1–2–8
–2+0–9+3+0–2–10
–2+0–4+3+0–2–5
–2+0+0+3+0–2–1
–2+0+0+3+0–2–1
506–2+0+0+3+0–2–1
606 (复式) –2+0–3+3+0–2–4
价格分两部分计算:
基准价1830元/M2不包括阁楼的价格;
阁楼取基准价的30%,既1830×30%=549元/M2;带阁楼的户型共38套面积3704M2,
因此,阁楼加价 549×3704=2033496元,
整个项目每平方米分摊2033496÷26993=75元/M2;所以,项目均价为1830+75=1905元/M2;
制定销售表价:
表上价格=基准价×(1+单元综合系数)
基准价=1830元/M2