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美格格行行商商业业地地产产
购物物中中心心的的规规划划与与招招商商策策略略
一、、商商业业地地产产与与购购物物中中心心的的市市场场定定位位
二、、购购物物中中心心的的业业态态规规划划与与商商户户组组合合
三、、购购物物中中心心招招商商的的特特点点与与存存在在问问题题
四、、零零售售商商家家拓拓展展分分析析
一、、商商业业地地产产与与购购物物中中心心的的市市场场定定位位
商业业地地产产发发展展的的三三个个阶阶段段
1、2000年以前““商业、、地产分离阶阶段”
2、2001———2005年““商业、地地产叠加阶段段”
3、2006年以后““商业、、地产融合阶阶段
“商业、地产分分离阶段”(商铺地产))特征
1、简单引用住住宅开发模式式来开发商业业项目
2、地产商对商商业项目的开开发以“商铺铺销售”为主主要目标,忽忽视商业项目目的定位和业业态规划,商商铺销售多为为直接销售模模式
3、对商业项目目的经营管理理也简单停留留于物业管理理阶段
4、这个阶段多多数销售的商商业项目其结结果大多经营营混乱
“商业、地产叠叠加阶段”((商业+地产)特征
1、提出了“商商业地产”概概念,“商业业地产”风靡靡全国,其开开发模式已明明显不同于住住宅地产开发发模式
2、将“商业””和“地产””进行简单叠叠加,“商商业”更多地地从属于“地地产”,“招招商”也是为为了“商铺销销售”
3、这个阶段的的地产商仍以以尽快销售商商铺实现短期期套现为主要要目的
4、商铺投资者者不成熟,容容易为各种诱诱人的“返租租”回报和付付款方式所吸吸引并投资
5、多数项目不不重视经营管管理
“商业、地产融融合阶段”((商业地产产价值融合))特征
1、地产商与零零售商关系将将更为紧密、、角色互相交交融
2、“只租不售””渐渐成为大大型商业地产产项目运作的的基本准则
3、“做对程序””成为商业地地产领域的流流行语
4、注重经营和业业绩
5、商业地产金融融功能和模式式在国内将有有广阔发展前前景
“商业、地产融融合阶段”出现的动因因和历史背景景
1、商业地产领领域的市场机机制正在发挥挥其威力
2、商业地产开开发商实力增增强
3、中国加入WTO,众多国际连连锁品牌商家家的进入,国国内零售商家家也日趋成熟熟并努力实行行连锁品牌化化
4、国家宏观政策策允许国际基基金介入商业业地产领域
商业地产开发发首先需要明明确的问题
1、市场定位::购物中心、、主题商场或或专业市场??
2、开发策略::短期收入或或长期现金流流(租售关系系)?