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2023年21世纪不动产经纪人手册.doc

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2023年21世纪不动产经纪人手册.doc

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2023年21世纪不动产经纪人手册.doc

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●商务礼仪的地位和作用
商务礼仪是职业道德的基本规定商务礼仪的运用是增进营销工作的需要
礼仪服务是公司优质服务的保证礼仪服务发明良好的经济效益
商务礼仪发明良好的公司文化良好的礼仪服务是高素质的体现
●礼仪的原则
遵守公德谦虚随和遵守时间
诚实守信理解顾客热情有度
●“有修养者”十大特性
守时。不自傲。
谈吐有节,从不随便打断别人的谈话。信守诺言。
态度和蔼,谈话的时候望着对方的眼睛。关怀她人。特别对残疾人、妇女、小朋友及老人
语调中肯,避免高声喧哗。大度。
注意交谈技巧,尊重她人的观点和见解。富有同情心。
●穿西装几点注意
西装要平整,不可有折痕;
西装领要贴背,并低于衬衫领1厘米左右;
西装口袋不要放任何杂物。西装胸前的口袋叫“手巾袋”。
走路时不要双手背在身后。插手不要插在上衣口袋里。
男子应当遵从三色原则。
衬衫内不应展出任何衣服的领子。
新西服袖口的商标一定要去掉。
别忘了衬衫、领带每天必须要换。
●西装衬衫
每套西装一般需有两三件衬衫搭配。
衬衫的领口大小以扣上领口扣子后来,食指能上下自由抽进为宜;
如不系领带,可不扣领口;
袖口的长度应当正好到手腕,以长出西装袖口1-2厘米为宜;
衬衫的领子要高出西装的领子约1厘米;
系领带时穿的衬衫要贴身,不系领带时穿的衬衫可宽松一点。
衬衫的下摆要塞进西裤,袖口必须扣上不得翻起。
●西装领带
领带是男士打扮的焦点,通过它能呈现穿戴者的个性。
领带的颜色应根据衬衫来挑选,一般最易搭配的是红色、蓝色或以黄色为主的花色领带。
在非正式场合,穿西装可以不系领带,但衬衫的第一种扣子一定要解开。
领带长度稍长于裤子的腰带即可。
●西装扣
穿双排扣装,扣子要所有扣上,不可都打开;
单排两粒扣装,只扣第一粒,也可以全不扣;(只系上面的扣子是正统,只系下面的扣子是流气,两粒扣子都系上是土气,全都不系则是潇洒。正式的场合,一般规定把上面的扣子系上,在坐下的时候应当解开。)
单排三粒扣装,只扣上边两粒;
单排一粒扣西装,扣与不扣均可;
穿三件套西装,则应扣好马甲上所有的扣子,外套的扣子不扣。
●女士西装“六不”
衣服套装不容许过大或过小。不容许内衣外现。
不容许衣扣不到位。不容许随意搭配。
不容许不穿衬裙。不容许乱配鞋袜。
●白领女性的职业服饰
上班时不可以穿浅色袜子;
不要穿网眼袜子;
擦亮皮鞋;
正式场合应穿黑皮鞋,避免浅色皮鞋;
鞋子不得镂空或暴露脚指、脚跟,凉鞋、透明的鞋子是不合用的。
●交谈的原则
态度真诚精神专注内容合适语言得体谦恭适度
●交谈——最佳距离和角度
西欧某些国家觉得,两人交谈的最佳距离为一米,但意大利人常常保持到米。然而,从卫生角度考虑,交谈最佳距离应为米。
两人交谈最佳有一定角度,两人可斜站对方侧面,形成30度角为最佳,避免面对面。
●礼貌用语
初次会面应说:幸会请人勿送应用:留步
看望别人应说:拜访对方来信应称:惠书
等待别人应说:恭候麻烦别人应说:打扰
请人帮忙应说:烦请求给以便应说:借光
托人办事应说:拜托请人指教应说:请教
她人指点应称:赐教请人解答应用:请问
●赞美的四个要点
言之有物眼光独到当面体现真诚赞美
一句赞美的语言可以抵我三天的口粮!
赞美是打开顺利谈话的钥匙!
走姿
行进的方向应当保持相对稳定;行进的步伐不适宜过大或过小,应尽量保持“匀速”迈进;不适宜东张西望,而应日视正前方;行进时腰部要放松,上身要挺拔,腿部要伸直;双脚不要距离过大,不要走成
“八字步”。
●坐姿
成功者的坐姿
坐椅子的三分之一
挺直腰板
布满自信
弯腰
拾东西的时候:无论是穿裙子或长裤,不可仅把腰弯下,而把屁股翘得高高的,应当把两膝尽量并拢再蹲下,才会显得文雅美观.
●女士风度
避免的手势
交际场合不可当众搔头皮、掏耳朵、抠鼻孔、剔牙、咬指甲、剜眼屎、搓泥垢、修指甲、揉衣角、用手指在桌上乱画、玩手中的笔或其她工具:切忌乱做手势,或指指点点
眼神的礼仪规范
●注视她人
与顾客交谈时,不可长时间地凝视对方。社交场合,无意与别人的目光相遇不要立即移开,应自然对视1—。与异性目光对视时,不可超过2秒,否则将引起对方无端的猜想。必须根据看的对象和场合把握好注视的时间。
●眼神的礼仪规范
注视的位置。
用目光注视对方,应自然、稳重、柔和,,这是极失礼的。注视对方什么位置,要根据传达什么信息、导致什么氛围而异;要根据不同场合、不同对象而异。选择具体目光所及之处和注视的区间。
敢于正视对方。
商务工作者在交谈中敢于礼貌地正视对方,是一种坦荡、自信的体现,也是对她人尊重的体现。当别人难堪时,不要去看她或拿笑来安慰对方。
●简介
简介——自我简介
风趣——活跃氛围。
谦虚——大学专家:“我在大学里教书。”财务处长则说:“我搞财务工作。”
态度要诚恳、友善、自信,面带微笑,口齿要清晰,音量适中,语速不要太快
简介——简介她人
开场白:“请容许我简介你们结识一下”
在尊长之间作简介时,语调应当恭敬
“很荣幸地问您简介一下”
简介两个人相识时,一般顺序如下:
男子——女子;
晚辈——长辈;
年幼的——年长的;
职位低的——职位高的;
未婚女子——已婚妇女。
简介——面对别人的简介
应当立即站起来;
应答语,如:“结识你非常快乐”,“请多关照”;
不要抢先伸手。女士、年长者、职位高的人应先伸手和对方握手。
● 握手
握手的神奇作用
通过握手,肌肤进行了接触,把温柔和信赖传给了对方。只是面面相觑,会被人觉得是淡漠的人,握手战术可以强化你的形象。候选人、歌星很擅长此道。
握手体现不同的感情信息
手掌直伸,略微用力表平等、尊重;
手心朝上表顺从、谦恭,晚辈宜采用这种方式;
手心朝下则显得比较傲慢、粗鲁,不受欢迎;
双手重叠握住对方,显得诚挚、热情。
握手的规则
最佳先等长者、来宾,或是女士伸出手来,再与之握手。
与许多人同步握手时,不交叉握手。最有礼貌的顺序是:先上级后下级,先长辈后晚辈,先主人后客人,先女士后男士。
握手时,坐着的一方要站起来,除非年事较高或身体不适(应阐明状况)。
对长者、来宾握手,快步趋前,双手握住对方的手,身体可以微微向前倾,这表达对对方的尊敬。
握手时间不适宜过长或过短,一般控制在3-5秒钟之内。
握手的规则
男士与女士握手,时间要短,用力要轻,应握女士的手指。握手时要专注,避免目光她顾,或目光下垂。
不要用戴手套的手或左手与人相握。
态度一定要体现得用心致志。不要在握手时敷衍了事或是忙于跟别人打招呼。
手中都不适宜拿着东西。
握手之后,切勿看自己的手,或用手帕去擦它。
●名片
递名片的规矩
一方面要把名片准备好。名片要放在易于掏出的口袋或皮包里。不要把自己的名片和她人的名片或其她杂物混放;
递交名片要用双手或右手,名片的正面要向着接受者。递交时要目光注视对方,微笑致意,可顺带一句"请多多关照"。
接名片的规矩
接受名片时要恭敬和面带微笑;
双手接过名片,一定要认真地看一下,记住对方的名字,并郑重地放入自己的口袋或名片夹内。千万不要连一眼也不看,随便地放在桌上,不能玩弄名片;
看名片时,要说句“结识你不久乐”的客套话;
如是互换名片,自己未准备名片时,可向对方致歉意,并积极地简介自己。
●OFFICE电话礼仪
电话铃响三声之内接起电话;
通话时声音不适宜太大;
接起电话时一方面应自报单位名称及所属部门;
接听电话时,要询问对方单位名称及所属部门,接转电话时为指定受话人提供便利;
当对方要找的人不在时,若不理解对方的目的,不要随便传话;
不要随便说出指定受话人的行踪;
通电话时又碰上客人来访,应先招待来访客人,和通话对方致歉,得到许可后挂断电话;
在电话中传达事情时,应反复要点,对于数字、日期、时间等,应再次确认以免出错;
如果遇到对方拨错号码时,应当礼貌告知对方拨错电话。如你拨错,应立即道歉;
挂断电话前要拟定对方已挂断,才干放下听筒。
●接待客户
引导礼仪
在客户左前方侧行,领先2-3步(不可太远),说“这边请”,要不时回头交谈或者照顾客户。
送行礼仪
主人不要过于积极与客人握手;
在客户后方2-3步,为客户按电梯或者拉轿车门,感谢客户的光顾,等客户离开后再返回。
轿车礼仪
快走几小步,抢上前拉开车门;
一只手遮挡在车门框上沿,以防客户头部碰撞在车门框
基本法律常识
1、房地产买卖抵押、分割、互换、赠送房地产登记需要由当事人共同申请。房地产转让,是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其她组织,通过与将房地产买卖
、互换、赠与、转移给她人的法律行为。房地产转让应当遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。房地产赠送是指当事人一方将自己拥有的房地产免费地转让给她人的法律行为。
2、从合同法上讲,《房屋买卖(置换)合同》属于居间性质的合同;从民法上讲代卖的性质属于居间行为。
3、《房屋买卖(置换)合同》中的买卖双方签订《终结合同补充合同》后方可不履行合同。
4、代理关系中夫妻关系和监护人与被监护人关系属于有效关系。
5、买卖双方为不同省市户籍不可以办理公产房过户手续;天津市内六区户籍与其她区县户籍不可以办理公产房过户手续
6、合同当事人对合同的义务有保密义务、告知义务、履行义务
收取的定金不能超过合同标的额的20%,超过部分无效。
房地产知识
一、房屋分类
房屋从不同的角度可以不同的分类。
按建筑构造分:
⑴砖木构造
-描述:此类建筑物的重要承重构件是用砖、木做成。其中,竖向承重构件的墙体和柱采用
砖砌,水平承重构件的楼板、屋架采用木材。
⑵砖混构造
-描述:此类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、
屋顶板,其中也涉及少量的屋顶采用木屋架。
⑶钢筋混凝土构造
-描述:承重构件如梁、板、柱、墙(剪力墙)、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。
其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其她砌体做成。
⑷钢构造
-描述:重要承重构件均是用钢材制成。
按房屋层数高度分:
低层1~3层
多层4~6层
中高层7~9层
高层10~30层
超高层40层以上
按房屋房型分:
一室(直门)、一室(中独)、一室(偏独)
两室(偏单)、两室(中单)
三室(一厅)、三室(两厅)
其他(多室、别墅、平房、老楼、拆间、独厨、错层、跃层)
按房屋建筑用途分:
住宅
商用
按房屋建筑朝向分:
南北向、东西向:多余目前偏单、偏独、三室等房型中;
阳面、阴面、东照、西照:多余目前中单、中独、直门独等房型中;
金、银、铜、铁角:多余目前墩子楼中;
按房屋建筑面积分:
建筑面积:多指私产、商品房合同、还迁合同、抵债合同等性质的房屋面积;
计租面积:多指公产、公司产等性质的房屋面积;(一般不含阳台面积)
公产房计租面积与使用面积的区别:计租面积不含台,使用面积含台
按房屋建筑性质分:
私产:指有产权证的房屋;(其中房改购房分为所有产权和部分产权)
公产:指房管局管理的房屋;(内页为粉色,章为**区**房管站)
公司产:指公司管理的房屋;(内页为黄色,章为**公司等等)
商品房合同:分为可办产权和不可办产权;
其他:还迁合同、抵债合同、军产、宗教产等;
按房屋建筑楼型分:
条子楼
墩子楼
其他(点式高层、板式高层、筒子楼、蛇形楼、八角楼、锯齿楼、老楼、平房、小二楼等)
(九)房屋配套注意:注明煤气、暖气与否漏户;
(十)建筑物使用性质分类可分为:居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑
二、建筑物的构成
掌握建筑基本知识:建筑物的构成
一幢建筑物一般是由基本、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分构成。
1、基本
是建筑物地面如下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的所有荷载,并将这些荷载及自重传给下面的地基。地基不是建筑物的构成部分,是基本下面的土层,它承受着由基本传下来的荷载。地基分为天然地基和人工地基。基本按构造形式不同,可分为:
●条形基本-是指呈持续的带形基本,涉及墙下条形基本和柱下条形基本。
●独立基本-是指基本呈独立的块状,形成有台阶形、锥形、杯形的等。
●筏板基本-是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板,板直接作用于地基上,一块整板把所有的单独基本连在一起,不仅使地基上的单位面积压力减小,也使整个地基的承载力增大。