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目录
第一章总论 3
一、项目概况 3
二、项目业主简介 3
三、报告编制依据 4
四、项目主要技术经济指标(见表1-1) 5
五、报告简要结论 5
第二章市场需求分析 7
一、XX房地产市场环境 7
二、区域房地产市场分析 15
三、项目综合分析 33
第三章项目设计方案 39
一、概述 39
二、设计总说明 40
三、结构设计总说明 46
第四章公用设施设计方案 50
一、给排水系统方案设计说明 50
二、采暖通风及空调系统方案设计说明 51
三、燃气系统方案设计说明 54
四、强电部分 55
五、弱电部分 58
第五章消防、环保、节能和人防 61
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一、消防设计 61
二、环境保护设计 65
三、节能设计 65
四、人防工程设计 66
第六章运作机制与机构 67
一、机构框架 67
二、运行机制 67
第七章项目招投标 69
一、招标形式及资质要求 69
二、招投标工作组织 69
第八章项目建设进度计划与销售计划 70
一、项目建设进度安排 70
二、项目销售计划 71
第九章投资估算及资金筹措 72
一、投资估算 72
二、资金筹措 76
第十章经济效益评价 77
一、经济评价依据、原则及方法 77
二、基础数据 78
三、财务评价 80
第十一章不确定性分析 82
一、盈亏平衡分析 82
二、敏感性分析 83
第十二章结论与建议 84
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第一章总论
一、项目概况
项目名称:“XX港湾”(一期)
项目地址:XX市XX区XX街道XXXX村
项目业主:XXXX经济技术发展股份有限公司
法人代表:
注册资金:2000万元
经营范围:房地产开发、物业管理
项目规模及内容:;。其中:;;,共有633个车位;;修建小学一所,建筑面积7700平方米。
项目投资及资金结构:。其中:自有资金8500万元,银行贷款9800万元,。
二、项目业主简介
XXXX经济技术发展股份有限公司于1998年12月底经XX市经济体制改革委员会审批,并在XX市工商行政管理局登记,由原XXXX物业发展有限公司改制成立。注册资本2000万元,主要从事房地产开发、物业管理,为二级房地产开发企业。1995年与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区——XX商城,总投资10582万元。该商城主楼高28层,总建筑面积
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。商城1-9层为小商品交易区,内设摊位1200余个,主要经营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品,成为西南地区唯一一家颇具规模的小商品批发市场。整个市场经营户达700多户。10楼以上为商住楼,同时还承接了相应的配套业务和物业管理。
三、报告编制依据
(一)渝府地[2002]65号XX市人民政府关于XX织造厂国有土地使用权处置的批复;
(二)渝规选(2002)江字第0032号关于XX港湾的选址意见通知书;
(三)渝规设(2002)江字第0032号XX市建设工程设计条件、要求通知书;
(四)渝府[2002]106号XX市人民政府关于同意XXXX港湾规划方案设计的批复;
(五)渝计委投[2002]274号XX市发展计划委员会关于XX区XX港湾住宅小区立项的批复;
(六)XX市规划局关于XX公司XX市XX港湾规划方案设计审查会记录;
(七)中煤国际工程集团XX设计院提供的XX港湾方案设计;
(八)业主提供的有关资料。
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四、项目主要技术经济指标(见表1-1)
表1-1项目主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
建设内容
住宅
平方米
商场
平方米
车库
个车位
633
公共配套
平方米
小学
平方米
7700
2
总投资
万元
3
经济效益
财务净现值
万元
内部收益率
%
投资回收期
年
税前投资利润率
%
税后投资利润率
%
税前资本金利润率
%
税后资本金利润率
%
五、报告简要结论
按照21世纪城市居民住宅居住郊区化的趋势,并随着市政府对大型企业的“退二(产业)进三(产业)”的战略性方案的实施,可以预计:沙坪坝区域周边住宅区的开发时机已经到来,根据目前的调查分析情况看,沙坪坝区域周边商业住宅开发将首先沿杨公桥、风天路、石小路及XX大桥附近沿江区域开始。故如果沿以上几条城市道路周边开发大型综合商业住宅小区。从地理位置及住宅环境方面上是可行的,也是今后
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XX区及沙坪坝区等住宅发展的需要,其中XX织造厂区又以其独特的地理位置和商业开发价值首当其冲。因此,本项目的建设是非常必要的。
,%。。税前、%%。税前、%%。经济效益较好。
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第二章市场需求分析
一、XX房地产市场环境
(一)XX市简况
XX是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城,山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年XX在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心,她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。XX市按区域划分为渝中、渝北、南岸、XX、沙坪坝等13个区,而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔,这种划分特别明显,其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。
1997年3月,XX被批准设立为中国第四个直辖市,由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市,全国重要的工业基地,交通枢纽和贸易口岸,再加上优惠的政策,良好的投资环境以及前景广阔的市场,XX成为新一轮投资的热点地区,大量的国外资金和国内资金涌入XX,寻求投资发展,激活了XX的经济环境,带旺了人气,为XX经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入XX,国内外驻XX机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富,都成为推动XX
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房地产产业发展的强大动力。
此外,随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动,我市继续加大投资力度。,,%。,%,%;,%;,%;,%。由于投资资金到位良好,从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善,促进了财政收入持续增长。,%。
综上所述,在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中,XX市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。
(二)XX市房地产投资与交易情况分析
据有关方面最新统计显示,在巨额投资和交易量面前,XX房市已保持了连续六年的高速增长,这在全国也是一个特例。
据介绍,九十年代中期,国家整顿金融秩序,使当时的国内的房地产热在一夜之间迅速降温。此时,XX房市因发育晚于沿海地区,而没有受到降温热的多大影响。在1996年,XX用于房地产开发的投资为55亿多元,之后每年以10%以上的速度增长,到2001年,。
与此相应,开发建设规模也逐步扩大,1996年房地产开发施工、新开、竣工面积分别为1424万平方米、348万平方米、351万平方米;而2001年房地产开发施工、新开、竣工面积是3653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。
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XX的房地产交易也保持着高速增长。据了解,在1996年,XX房地产年销售面积才166万平方米,。之后每年以50%左右的速度增长。1998年,XX房市实现年销售416万多平方米;。
在投资和交易量都逐年呈上升的情况下,房地产市场已逐步实现三个转变:
,也叫做由速度规模型向质量效益型转变。
,也叫做由住房非商品化向住房商品化转变。
,也叫做住房资源和分配供应由行政调配向市场调节转变。
在这过程中,一个明显的特征也浮出水面,即迎来了XX的个人住房消费时代。统计显示,在1997年,%,%。个人购房比重是衡量一个城市住房商品化程度的标志,同时也是判定住房有效需求的重要指标,XX高比例的个人购房,为住宅产业的健康发展提供了有效保障。
从消费的付款方式看,在这六年间,XX房市也发生着飞速变化。1996年时,XX个人购房贷款业务刚刚处于起跑线上,而今,商品住宅消费中的70%的比例是通过按揭方式来完成的
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。(详见表2-1)购房门槛的降低,正迅速使房市的预期市场变成现实市场。
表2-1XX市主城区近三年政策型个人住房贷款发放情况统计
年度
项目
贷款金额
(万元)
贷款
宗数
建筑面积
(平方米)
每宗平均贷款
(万元)
每宗平均房款
(万元)
1999
本年
发生数
1719
本年
累计
2081
2000
本年
发生数
1885
本年
累计
3966
455944
2001
本年
发生数
588
本年
累计
4554
(三)XX市房价分析
XX直辖五年以来,经济发展出奇地好,2002年1-%,创五年来新高,预计全年将达到10%左右。而支持这种良好势头的原因在于投资的增长势头,其中三分之一来自房地产。XX作为一个新兴的、发展中的城市,房地产的发展势头很猛,这并不是泡沫,而是一种规范合理的规模。根据经济发展的一般规律,哪个地区的经济发展快,收入增长快,房价也增长快。目前XX的房子每平方米二三千元,拿到上海就能卖到五六千元。因此XX的房价必然上升,预计五年后能涨到五六千元每平方米。
最近两个对房地产市场的利好消息,让业界兴奋不已。%,这不仅有利于XX土地资源的节约利用,房地产的可持