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正黄集团﹒商业管理中心
5月23日
总则
工作重点:通过区域都市构造分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面,理解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源,为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指引。本阶段工作重点环绕XXX初步的产品规划,安排市场论证筹划,力求寻找市场空隙点,从而做到市场差别化定位。
一、调研目的
Ø完善XXX区域都市环境现状及生活构造分析,为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基本;
Ø探寻XXX项目定位,进一步研究雅安都市客群特性和把握本区域都市发展趋势,从而找出匹配都市发展的商业定位;
Ø 梳理雅安都市消费群体、精确锁定潜在目的消费人群,为商业规划、招商及营销推广作支持;
Ø筛选和锁定竞争区域和竞争项目,理解竞争对手的体现并制定有针对性的市场竞争方略;
进一步主力店与品牌商家访谈,有助于设计商业综合体的业态和经营方案,为招商与后期运营提供重要根据;
二、工作周期
第一阶段:市场调查。5月26日至5月30日(雅安);6月03日至6月04日(成都);
第二阶段:报告撰写。6月03日至6月10日;
三、调研内容与形式
调研内容:区域都市构造分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。
调研形式:资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等;
四、工作组人员名单与分工
工作组全权负责:
工作筹划统筹:
项目报告主撰:
消费者人群问卷调查,合计300份:市调一组:雅安项目销售部工作人员(若干),负责金域首府业主调查,抽样调查100份;
市调二组:雅安项目筹划部人员(1名)、兼职调查人员(2人),负责项目周边楼盘业主(50份)和学生调查(50份),合计100份;负责整顿归纳项目周边所有住宅楼盘信息;市调三组:xxx、兼职调查人员(2人),负责雅安市区流动人口群体随机调查,合计100份;
区域都市构造分析及竞争性商业项目调查:
市调四组:xxx以及雅安项目行政部工作人员(1名),负责政府公关,第一手资料收集;负责竞争性项目市调安排,酒店调研;
市调五组:XXX,负责商家论证,合计25份,其中主力店商家10份,业态涵盖大型超市、品牌影院、室内乐园、百货、KTV、美食广场等;品牌商家15份,业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等;
市调六组:XXX,负责项目高层访谈,销售部访谈以及技术部访谈;
管理机制:
,会议时间:5月27日14:30-15:00,会议地点:金域首府销售中心会议室;与会人员:XXX及各市调组负责人;
,会议时间:每日9:00至9:30;会议地点:金域首府销售中心会议室;与会人员:XXX及各市调组负责人;
五、商业调查的课题与内容
Ø区域都市构造调查
目的:发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁;
,涉及总人口及地区人口构造/职业构成/基本设施状况/家庭户数构成/收入水平/消费构造/消费水平等;GDP发展状况/国民经济产业构造和主导产业构造;全社会消费品零售总额;城乡居民的人均和可支配收入;
,涉及:区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性;交通路网建设状况;区域规划人口和规划实行环节;区域人口构造和消费构造现状;区域基本设施和公共配套现状及发展筹划;
Ø区域商业前景调查
目的:理解雅安都市商业持续发展力及辐射能力,理解XXX发展展望及将来也许波及人群及其特点;
;;;
Ø潜在消费人群调查
目的:分析项目的市场消费辐射能力;理解项目可行性与机会点;
:教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费构造/消费****惯/消费偏好等;
:投资者,分投资类型研究;经营者,分业态研究;
Ø竞争性商业项目调查
目的:筛选竞争区域和竞品项目,做出市场容量的精确判断,展开竞品项目优劣势对比分析,谋求自身发展优势及市场空白点;
:筛选原则、筛选成果;
:市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状;
:区位;经济指标;客户人群特性;辐射范畴;消费构造;商业现状构成等;
:项目所在区位;项目通达性;项目商业定位;业态布局;项目核心竞争力;规划亮点;经营状况;客群特点等;
:租售方略;租金、售价体系;租售状况。
Ø主力店及品牌商家访谈
目的:分析本地市场租赁性物业需求状况
:择址条件;物业条件;经营方式;合伙条件;投资意向;投资体量预估;
:对本项目的爱好度;对区域商业的见解;对本项目商业的见解;
:XXX物业现状与商家物业技术条件匹配度调查,为商业业态规划落位奠定技术基本;
六、实行筹划
XXX项目市场论证工作实行筹划表
市调时间:5月26日至6月10日
任务描述
起止时间
人员分工
团队分工
项目
调研内容
调研方式
市调准备阶段
市调方案拟定、工作筹划安排及人员拟定
5月20日至5月21日
XXX
问卷与访谈提纲设计并讨论
5月22日至5月23日
XXX
雅安本地招募兼职调研人员4名、雅安项目公司工作人员2名、雅安项目公司销售部市调负责人1名,置业顾问若干
5月23日至5月26日
XXX
、调研礼物、纸质问卷准备、中性笔采购
物资申领(烟)、调研小礼物选购并贯彻、纸质问卷打印、中性笔采购
5月23日至5月27日
XXX
主力店、品牌商家访谈筹划安排
5月23日至5月26日
XXX
市调目的、方案解说,答疑解惑
5月27日14:30-15:00
XXX/XXX
兼职人员上岗培训
5月27日15:30-16:30
XXX
市调实行阶段
一、区域都市构造调查
市调四组
经济环境的分析和研究
政府有关部门访谈;
资料获取;
、职业构成、基本设施状况、家庭户数构成、收入水平、消费构造、消费水平等;,国民经济产业构造和主导产业构造;;;
5月26日至5月28日
区域都市构造调查与发展规划
政府有关部门访谈;
资料获取;
;;;
;;;
二、区域商业前景调查
市调六组
区域商业前景调查
项目公司高管访谈;
;
;
;
5月28日
三、竞争性商业项目调查
市调四组
区域竞争性商业项目
走访、访问项目网站
:筛选原则、筛选成果等;
;经济指标;客户人群特性;辐射范畴;消费构造;商业现状构成;
:项目所在区位;项目通达性等;
4. 竞品项目租售状况:租售方略等;
;
5月29日至5月30日
区域竞争性酒店项目
实地考察
雅安酒店调研
四、区域消费人群调查
市调一组
市调二组
市调三组
居住人口调查
100份
纸质问卷调查
购房目的、附属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费构造、消费****惯、消费偏好等
5月28日至5月30日
50份
流动人口调查(100份)
纸质问卷调查
调查人附属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费构造、消费****惯、消费偏好等
其她:学生人群调查(50份)
纸质问卷调查
调查人附属行业、教育背景、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费构造、消费****惯、消费偏好等
其她:项目周边所有住宅楼盘信息
纸质问卷调查
调查项目所在区域所有住宅楼盘具体数据
5月28日至5月30日
市调二组
五、主力店及品牌商家访谈
市调五组
主力店验证
超市、影院、乐园
商家访谈10份
主力店选址意向、合伙条件、经营面积预估等
5月26日至6月4日
品牌商家验证
零售集合店、餐饮
商家访谈15份
品牌商家选址意向、合伙条件、经营面积预估等
商业物业调查
实地考察、技术交流
项目物业现状与商家物业技术条件匹配度调查等
5月26日至5月30日
市调六组
六、市场论证报告撰写
XXX
XXX都市综合体项目市场论证报告草稿
6月03日至6月06日
XXX都市综合体项目市场论证报告定稿
6月09日至6月10日
七、费用预算
项目
费用预算(元)
备注
000元
重要用于招商沟通、商家验证,15家*200元/家=3000元;
000元
重要用于xxx公关、商务宴请;10家*200元/家=元;
000元
重要用于小礼物采购,规定:轻便,实用性。300份*10元/份=3000元,小礼物采购均价10元/份;
00元
重要用于兼职人员劳务费,4人*80元/天*2天=640元
0000元
:烟
硬中华1条,物资申领
合计
000元