文档介绍：天富花园第二期整合营销策划报告
目录
三、营销推广
销售总体策略
销售前提条件
入市时机选择
销售流程
卖点组合
折扣与优惠
四、价格定位及资金回收预测
片区楼盘分析
住宅部分价格定位
商场部分价格定位
项目分析
项目概况
项目周边环境及配套环境
项目SWOT分析
二、项目定位
目标客户定位
目标市场定位
项目档次定位
宣传口号定位
命名建议
6、标志定位
一、项目分析
1、项目概况
位置:沙头角公园与金融路的交汇处的7号小区内
规模:总建筑面积29238平方米,单体一栋33层的高层项目,地下两层停车场、地上两层商场和写字楼,三层以上为住宅,总刻户数224户。
地下停车位:38个
发展商:深圳盐田区城建开发公司,国有企业
项目现状:基础工程
工程结束时间:预计2002年底
2、项目周边环境及配套分析
教育设施:海涛幼儿园、海涛小学、田心小学、沙头角中学、沙头角电视大学东和小学、盐田外语小学、机关幼儿园、田心幼儿园等。
医疗配套:沙头角人民医院、盐田妇幼保健中心。
金融设施:中行、农行、建行、工行、招商行、发展行、国通证券、中科信证券
生活配套:鹏晖综合市场、田心肉菜市场、项目前肉菜市场
商服配套:新一佳、东和百货商场、三家店服装购物商场、富兴家私商场、一致药店、家居小商品一条街等;
交通配套:205、202、208、103、358、440、460
休闲娱乐:东和公园、冠英跆拳道馆、巴赫琴行、金竹茶艺馆、沙头角体育中心
以上配套集中颁在项目周边500米以内,且都有是沙头角具有代表性的、较高要次的场所,可谓沙头角区域的高尚生活区。
以下是附图(22张分别为以上配套的实景)
3、项目SWOT分析
项目优势分析
区位优势
项目所处区位属盐田中心地段,是盐田的政治、金融、教育中心。本项目与盐田镇政府、盐田港相距均200米左右,尤其是与极具政治意义的中英街近于咫尺,奠定了本项目所处区域的政治中心地位;周边方圆500米以内,有六家不同的银行和三家证券交易是心,另外盐田区的大、中、小学校也基本集中在这一区域内;
项目所处区位属深圳市政府大力开发的旅游区。项目拥有与大梅沙、小梅沙、明斯克航母近距离感受,属旅游区物业。
地处盐田区最成熟的生活社区,商业配套十分完备。目前盐田唯一的边锁超市新一佳已进驻本项目一期裙楼达五年之久,周边约100米以内集中了沙头角的几大商场——三家店百货商场,沙头角购物中心,尤其是与商业旺地——中英街相距咫尺,足以满足人们的购物休闲的需求;
生活便利。项目周边市场、医院、药店及各种服务待业应有尽有,百米以内即可解决人们的日常所需。
交通四通八达。沙头角有四路大巴和两路中巴通往市区,一路大巴通往关外,三个公交站均与本项目相距不到200米,且这三个公交站包括了途经沙头角的七路车辆,日常出行十分方便。
景观优势
20层以上南向单位右看海景;
8层以上南向、西向单位可看山景,部分单位可看海景;
8层以上南向、西向单位可看东和公园园景,东、西、北三向可观不同山景;
项目本身与大梅沙、小梅沙、明斯克航母相距极近;
以上优势均构成天富花园置业者坚定置业的催化剂,通过我们的分析,便函置业者了解到居住于此的种种便利——日常生活方便,晚餐后徒步到海边散步的惬意,交通网络完整,去任何地方都不会有障碍,生活质量可以得到一个质的提升。
以下是附图(项目区位图一、项目四周的项状七)
2、项目劣势分析
规模小
由于项目规模小,做大规模宣传来轰炸市场的可能性不大,因成本过高;同时规模小,决定了营造小区内环境的空间有限。
对策:利用有效的营销组合,充分利用发燕尾服商、国际地产的老客户资源及客户网络优势进行推广;同时,针对小区内环境绿化较少的问题,可通过立体绿化加以改善,如围墙用绿色攀缘植物布置等;
近来由于深圳房地产市场对大社区“造城运动垢炒作,对规模较小的物业造成了一定的冲击;
与一期距离过近,导致8层以下南向单位的视野不开阔,景观优势无法充分发挥。
B户型进门的交通过道较长,造成面积浪费;A户型的主人房洗手间对床,部分客户对此比较敏感;
停车位较少,224户住宅仅38不足以满足住户的需求。
3、项目机会点分析
市场前景
由于深圳地产市场的前期限炒作和大牌地产商的大规模进驻,蓝色盐田已愈来愈得到市场和置业者的关注。
政府对盐田的开发建设力度加大,致力于将盐田建设成为一个风景优美的海滨小镇,盐田将成为一个类似于华侨城的最理想的居住区域。
宏观经济政策的支持
深港两地的交流的不断紧密和深化,使港人在深置业的比例不断上升,而盐田以其特殊的区位优势(紧临香港)和愈来愈完美的居住环境将吸引愈来愈多港人来此置业安居。