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目录
调查人员声明 4
第一部分:项目总论 5
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第二部分:市场研究 8
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第三部分:项目开发方案 11
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第四部分:投资估算与融资方案 17
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第五部分:财务评价 23
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(方案1) 23
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(方案2) 25
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第六部分:不拟定性分析 25
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第七部分:综合评价 27
(定性) 27
(影响及对策) 27
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第八部分:研究结论与建议 27
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第九部分:附录 28
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: 29
调查人员声明
我们郑重声明:
1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和精确的。
2、我们根据XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。
4、撰写本可行性研究报告。
5、我们已(或没有)对本报告中的拟建项目进行了实地查勘(在本声明中应清晰地阐明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘)。
6、(其她需要声明的事项)
参与调查人员签名:
公司领导签字:
注:形成一致意见后,附后存档。
第一部分:项目总论
这一部分重要应阐明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基本。为此,需将项目的提出背景与发展概况作系统地论述。阐明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作状况及其成果、重要问题的决策和决策过程等状况。在论述项目发展概况的同步,应能清晰地提示出本项目可行性研究的重点和问题。
都市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响;所属地区在该都市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位,所在区域政策、经济及产业环境。
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
①项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(与否核心项目);
②公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力的作用;
③从公司将来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
①地块位置
地块所处都市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图:项目在该都市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与重要中心区域办公/商务/政府的关系)。
②宗地现状
1)四周范畴;
2)地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3)地面现状,涉及宗地内与否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
4)地面既有居民状况,涉及具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、动工状况等,并阐明对拆迁及项目开发进度的影响;
5)地下状况,涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等,地上地下都要注意有无受保护的历史文物古迹、可运用的构建;
6)土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7)地质状况,涉及土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。
附图:平面地形图,标记四至范畴及有关数据;
地形地貌图,重要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;
地下状况图,涉及地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周边的社区配套
1)周边3000米范畴内的社区配套
交通状况
(a)公交系统状况,涉及重要线路、行车区间等;
(b)宗地出行重要依托的交通方式,与否需要发展商自己解决;
(c)既有交通捷运系统,近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图:交通状况示意图,涉及既有和将来规划的都市公共交通和迅速捷运系统;
教育:大中小学及教育质量状况。
医院级别和医疗水平
大型购物中心、重要商业和菜市场
文化、体育、娱乐设施
公园
银行
邮局
其她
附图:生活设施分布图,具体位置、距离。
2)宗地周边3000米外但可辐射范畴内重要社区配套现状
④项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1)治安状况
2)空气状况
3)噪声状况
4)污染状况(化工厂、河流湖泊污染等)
5)危险源状况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6)周边景观
7)风水状况
8)近期或规划中周边环境的重要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9)其她
⑤大市政配套(都要阐明距宗地距离、成本、接入的也许性)
1)道路现状及规划发展
涉及既有路幅、规划路幅,规划实行的时间,与宗地的关系(影响)。
2)供水状况:既有管线、管径及将来规划和实行时间。
3)污水、雨水排放:既有管线、管径及将来规划和实行时间。
4)通讯(有线电视、电话、网络):既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电:既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。
6)燃气:既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水:既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图:阐明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及将来规划扩容和增长的状况。
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积,公建的内容,并辨别经营性和非经营性公建的面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其她
①已进行的调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作状况
③项目建议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展状况
在可行性研究中作为根据的法规、文献、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后,作为可行性研究报告的附件,这些法规、文献、资料大体可分为四个部分:
项目主管部门对项目的建设规定所下达的指令性文献;对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文献。
可行性研究开始前已经形成的工作成果及文献。
国家和拟建地区的政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和收集的设计基本资料。
(1)《都市居住区规划设计规范》
(2)《A市都市拆迁管理条例》
(3)《都市居住区公共服务设施设立规定》
(4)《住宅设计规范》
(5)《住宅建筑设计原则》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设立原则》
(7)《都市道路绿化规划及设计规范》
(8)《高层民用建筑设计防火规范》