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可行性性研究究
项目研研究产产品方方案
市场定定位、、客户户定位位、市市场定定位
价格定定位开开发周周期销销售周周期
推广方方案
经济分分析
一、可可行性性研究究
市场分分析
市场预预测
成本预预测
1、市市场分分析
宏观市市场::11年政政府宏宏观调调控打打击了了投资资,投投机也也误伤伤了刚刚需,,12年刚刚需力力量爆爆发,,支撑撑起了了市场场;
1996年年前建建的房房子,,户型型,景景观都都已严严重落落后,,改善善型住住房需需求大大。政政策方方面,,国家家在控控制房房价后后,还还是要要依靠靠房地地产拉拉动国国民经经济
济南市市场::11年末末,济济南市市场异异常低低迷,,但春春节之之后,,慢慢慢回暖暖,消消费者者需求求与信信心回回归。。政府府城市市规划划:东东拓西西进,,南控控北跨跨
区域市市场::西客客站片片区成成为购购房者者的热热土,,绿地地国际际花都都等盘盘的销销售业业绩可可窥一一斑,,受西西客站站通车车等影影响,,西部部开始始崛起起。槐槐荫区区重点点项目目:十十艺节节;张张庄机机场搬搬迁,,西客客站,,107个个重点点项目目1500亿
结论::形势势严峻峻,机机会偏偏多
2、市场预预测
需求预预测::十二二五规规划提提到每每年将将有1400万万城市市化人人口;;旧城城改造造与保保值增增值需需求;;济南南,和和全国国情况况基本本一致致,在在旧城城改造造方面面需求求更大大;贷贷款利利率降降低,,公积积金门门槛降降低需需求求增长长
供给预预测::6163套公公租房房年底底竣工工并配配租,,“市市场为为主,,保障障为辅辅”;
土地市市场::继一一月和和二月月的零零成交交,34((5))月成成交井井喷,,共住住宅::237万万商服服:39万万平米米。这这四个个月的的成交交量已已超过过去年年半年年成交交量。。
价格预预测::今年年将去去化大大量优优质房房源,,土地地市场场虽然然火爆爆,但但建设设的滞滞后期期,将将会刺刺激明明年的的房价价小幅幅升高高,这这波土土地供供应后后,房房价将将会平平稳运运行。。
3、成成本预预测
楼面地地价::6号号地住住宅::1470
7号地地商服服:2147元元
二、项项目研研究
宏观环环境未未来发发展趋趋势
项目价价值分分析提提炼炼项目目卖点点
竞争性性分析析差差异异化竞竞争
潜在客客户群群研究究锁锁定定目标标客群群
1、宏宏观环环境分分析
经济环环境
宏观政政策多多地地公积积金微微调,,利息息,存存款准准备金金降低低
经济形形式::全球球经济济持续续低迷迷,中中国经经济增增速明明显下下降,,通胀胀问题题基本本解决决,住住建部部已开开始酝酝酿经经济刺刺激政政策。。
城市经经济09年济济南GDP3350亿全全国第第二十十一名名,人人均GDP8860美元元,12年年将突突破一一万,,进入入城市市告诉诉发展展阶段段
城市规规划确确定东东拓西西进南南控北北跨的的整体体规划划后,,政府府在各各区规规划建建设16个个城市市综合合体,,西客客站便便是其其中的的引擎擎之一一,获获得大大量政政策资资金支支持。。
拆迁改改造::伴随随城市市综合合体的的打造造,拆拆迁迁也在在紧张张的进进行中中,大大量的的拆迁迁户,,会选选择购购买品品质更更高的的商品品房。。
外来人人口::目前前,济济南暂暂住人人口数数量超超过180万。。济南南降低低了外外来人人口落落户门门槛::本地地居住住两年年,并并缴纳纳一年年以上上养老老保险险,即即可获获得济济南户户口。。这增增强了了对周周边地地区的的吸引引力,,刚性性需求求和潜潜在需需求均均增大大,随随着西西客站站,滨滨河新新区等等地区区的建建设会会吸引引更多多的外外来人人口形形成持持续的的市场场需求求。
房地地产产市市场场环环境境
一二二三三级级市市场场结结构构以以及及规规模模
行业业成成熟熟度度::除除去去万万科科,,国国内内几几大大开开发发商商均均涉涉足足济济南南市市场场,,恒恒大大,,绿绿地地,,中中海海,,保保利利,,产产品品丰丰富富度度也也很很高高。。
热点点板板块块图图
旧城城区区
党家家庄庄
腊山山区区
燕山山
东部部
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滨河河新新区区