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城市社区物业管理的根本特征及相关问题处理
一、引言
我国房地产开发投资的高速增长,,,,物业效劳企业约为71000余家,其中一级资质物业效劳企业有1168家,,物业人才队伍建设初具规模,物业管理法规日臻完备,物业管理对经济的拉动作用不断增强,,社区物业管理也存在一些突出矛盾和问题亟待解决,如认识不到位、效劳质量不高、管理体制不完善、地区开展不平衡、、与现代化生产方式相配套的一种综合性管理模式,,不仅有利于拓展物业管理产业链、扩大内需,更好地发挥物业管理对经济增长的带动作用,而且还有利于满足人们日益增长的个性化效劳需求,使社区居民有更高的满意度和更强的幸福感,进而促进整个社会和谐开展.
二、城市社区物业管理的根本特征
城市社区物业管理具有以下四个根本特征.
(一)社区物业管理是一种社会化活动
物业管理将一些分散的社会工作集中起来,由物业公司统一承当,不仅为业主提供了便利,、安保、消防、绿化、水电效劳等直接与社区居民的生产生活密切相关,将这些管理和效劳内容交由物业管理公司经营,业主只需按照相关标准按时支付管理费和效劳费,、全方位管理,并向业主或租户提供综合性效劳的行为,不仅简化了交易流程,而且有利于社会治理能力的提高.
(二)社区物业管理是一种专业化活动
随着生产力的不断开展和社会分工的日益细化,:物业管理公司将物业的各项专业管理效劳纳入自身的经营范围之中,并通过专业的职能部门来从事运营管理和效劳工作;物业管理公司将社区环境卫生、治安保卫、园林绿化、机电设备维修等专业性较强的业务委托给保洁公司、保安公司、绿化公司、.
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(三)社区物业管理是一种市场化活动
物业管理公司作为独立的法人,按照现代企业制度组建和运作,根据市场机制从事多种业务经营并依靠向业主和使用者收取效劳费来维持自身的开展,在提供物业效劳的过程中遵循物业管理市场的运行规那么,依靠自身的运营能力、效劳质量和经营绩效去参与市场竞争,,使得政府部门在社区管理与效劳中有所为、有所不为,不仅有利于减轻政府部门及相关社会组织的经济压力,也有利于激发市场内在活力,提高社区管理与效劳的质量和效益.
(四)社区物业管理是一种标准化活动
物业管理是管理、效劳、经营三位一体的活动,其面临多重风险、涉及多方利益,客观上要求物业管理公司必须按照国家规定的相关法规和程序设立和运营,这不仅是市场经济的必然要求,也是物业管理走向现代化、,物业管理公司内部的岗位设置、职责划分、效劳标准及工作流程等要设计标准,确保各项物业管理工作协调有序开展,力求以最低的市场本钱提供最优质的效劳;另一方面,与业主签订合同的制式、内容、程序也要标准,权责约定清晰明确,最大限度地减少效劳纠纷.
三、城市社区物业管理存在的问题
当前,我国城市社区物业管理存在以下问题.
(一)对物业管理认识不到位
一方面,一些居民对自身在物业管理中所享有的权利和义务并不清楚,而单纯地认为物业管理是政府部门或开发商的工作,缺乏起码的物业管理常识,局部业主权利义务对等及守约意识薄弱,甚至不少居民把物业管理中的民事行为误认为行政行为,,局部物业从业人员对物业管理工作缺乏正确认识,对物业效劳工作重视程度不够,效劳观念滞后,主动效劳意识淡薄,在物业管理中存在责任心不强、工作不标准、态度不好甚至是简单粗暴的现象.
(二)物业管理效劳质量不高
城市社区物业管理仍存在行政化的管制思维,主动效劳和积极合作的意识不强,,不按合同约定提供效劳,多收费少效劳,收费不透明甚至乱收费,强制提供超出市场价格的物业效劳;私自设立收费名目,任意变更收费工程和收费标准等现象,,而且在财务核算、管理标准及学****使用先进的管理方法等方面也常不尽如人意,加之物业管理专业人才匮乏,使得物业管理效劳质量不高,物业管理纠纷和冲突时有发生.
(三)物业管理体制不完善
当前物业管理方面的相关立法仍比拟滞后,物业管理法规制度不仅全面性、综合性不够,,主管部门监督指导乏力,局部物业管理公司不主动配合,,物业管理公司资质等级和所提供的效劳不对称,物业管理行业协会难以发挥催促协调作用,社区、业主与工作站对物业管理公司的反应和评价监督机制难以建立,久而久之难免演变为物业管理纠纷甚至上升为社区矛盾冲突或群体性事件.
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(四)地区物业管理开展不均衡
从整体上来看,我国沿海兴旺城市物业管理起步较早、开展较快、覆盖面较大,而内地城市物业管理起步较晚、开展缓慢、?2023年物业管理行业开展报告?显示,我国东北与东中西部地区物业管理面积的占比分别为8%、51%、19%、22%,从业人员占比分别为8%、48%、19%、25%,物业效劳企业数量占比分别为9%、46%、22%、23%.同时,地区之间物业管理水平也悬殊较大,有的社区能提供满足业主文化及情感层面的高端物业效劳,有的老、旧社区却仅停留在传统效劳工程上,甚至道路破损严,设备设施也老化陈旧不堪.
(五)物业管理经费存在困难
物业管理行业属于微利行业,物业管理费低、收缴率低,、降低效劳质量来压缩本钱保证足够的利润,而物业效劳质量的下降使业主不满而拒绝缴费,收缴率的进一步下降引起利润不断下滑,,物业管理本钱急剧上升,、自我开展的能力较弱而导致经济效益变差,入不敷出,经费困难.
四、改善城市社区物业管理的对策建议
针对城市社区物业管理存在的问题,本文提出以下对策建议.
(一)树立社区物业共同管理的主体意识
,增强社区业主的主体意识,,正确引导社区居民的物业消费观念,加强他们在物业管理效劳中的交流和互动,增强人们对物业管理的认同感和归属感,,要加强物业管理工作人员的思想教育,让他们树立乐于奉献、主动效劳的意识,通过职业教育和技能培训,打造一支具有良好敬业精神、恪守职业道德、专业技能过硬的物业管理人才队伍,为物业管理开创新局面奠定良好根底.
(二)全面提升物业管理效劳的质量和效益
提升物业管理从业人员的整体素质,建立职业化管理队伍,将物业管理工作人员技能培训日常化、多样化、,充分发挥物业管理工作人员的积极性、,针对业主的个性化、多样化需求,因地制宜地提供多层次、多元化、人性化的物业效劳,,引导物业管理公司以质取胜、以效劳求生存、以管理求开展,以品牌效劳保障质量,不断提升物业管理效劳的社会效益和经济效益.
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(三)建立健全物业管理的监管机制
加强对物业管理公司的日常监管,及时发现并制止其违规活动;建立物业管理行业管理机制和联动机制,不断完善行业标准,加强行业协会对物业管理公司的催促检查,促进物业管理公司标准运作;多方选派代表共同建立定期联席会议制度,,加大全社会对物业管理的监管力度,对问题突出的物业管理公司予以清理、、社区、街道相关资源,加大对业主自治的指导,不断标准物业管理行为.
(四)探索物业管理良性开展的路径
不断完善物业管理各项规章制度、,打造物业管理互动平台,改变传统的物业管理运作模式,使物业管理由劳动密集型向规模化、集约化、自动化、专业化、技术密集型、,,完善物业管理协调运行的综合治理机制,依靠竞争机制、价格机制、供求机制,不断提高社区物业管理的效劳能力和水平.
(五)建立物业管理的多渠道资金筹集机制
要不断拓展经营效劳领域,在清洁、绿化、治安维护、设施设备维修等根本效劳根底上,积极向房地产开发规划设计、咨询参谋、居家养老、家政效劳、房屋租赁、电子商务、物流配送、文化健身等领域延伸,通过规模经营不断降低管理和效劳本钱,充分挖掘物业效劳产品的附加值和边际效益,,要进一步完善社区物业管理的财政税收优惠政策,通过实行低税率的倾斜政策,减少税收支出,为物业管理公司的成长和开展创造更多的有利条件.
参考文献:
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