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依据高金平教授青岛讲座整理
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概论
关于税收筹划的存在基础
1、税收筹划是高税负下税收环境的必然(:1)
2、税收筹划不是为了少缴税,而是为了不多缴税
3、税收筹划是决策艺术,而不是技术
技术可以复制,而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策,一旦产生法定纳税义务,就只能依法纳税。
合同是决策的载体,税收筹划决策必须体现在合同中:因此,本讲座以房地产相关合同为主线,论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题
案例:A公司房产100万元租赁给B公司,B公司120万元转租C公司。
A公司按100万元缴营业税、房产税;B公司按120万元缴营业税、房产税。
改变一下:A公司委托B公司100万元租给C公司,付B公司20万元中介费:
A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税;B公司按20万元缴营业税。
再改变一下:C公司委托B公司100万元承租A公司房产,付20万元中介费给B公司。
故事:美国兰德公司如何名扬天下
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讲招商引资合同
合同中不能涉及税收优惠
1、税法明确的优惠不用写
2、与税法抵触的优惠,税务机关不会履行
3、应将税收优惠转化为财政扶持,在合同中注明,如:凭完税凭证复印件,金额按###公式计算,约定具体的日期和财政局###处办理财政补贴手续。
注:1、财政扶持款需要缴纳企业所得税,若免税必须有财税字文件列举;
2、财政扶持分期缴税有前提:文件明确用途(国税函【2009】018号),根据用途情况可以分期计入所得额(文件依据细则第九条:权责发生制原则)。关注:财税[2009]87号,国税发[2008]151号
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第二讲投资合同
二、股东的选择,即股东身份的选择
原则:有利于管理、股权要清晰
1、长期持有,还是短期内转让
案例:张先生出资1600万,李先生出资400万设立甲公司,甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元,资产2000万元(土地),无负债。甲公司将乙公司6000万元,卖给丙公司。
甲公司企业所得税:(6000-2000)*25%=1000万元
张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元
合计:1600万元
税负:1600/4000=40%
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第二讲投资合同
4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司:境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企业所得税。但是法人取得的投资收益,10%预提所得税。
注:国税发[2008]115号,评估增值的个人所得税;财税[2003]158号,个人消费品、个人借款的个人所得税。
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第三讲收购合同
案例:江苏某供电局三产公司,因行业整顿,需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题,主要问题如下:
1、合同中注明,转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了,怎么承担?
2、土地增值收益的所得税由转让方承担,怎么承担:从股价中扣除(股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得)
3、未弥补亏损3520万元抵税额,并入股价中:经过税务机关审核了吗?出具书面确认文件
结果:修改合同,减少付款8000万元
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第四讲土地受让合同
案例1:江苏宿县某开发公司受让政府一块土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆迁完成,,.
案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩.
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第五讲融资
1、关联借款,一定要收取利息,否则有被纳税调整的风险(“不能重复缴税”是句空话)
2、税负不同时,可少交所得税
3、统借统还,不征营业税(记帐依据:借款复印件、委托贷款协议、收据,不需要发票)财税2007
4、避免重复交营业税:付款委托(减少环节)、合同
5、借款变增资,还款减资,可以不涉税
6、商业信用(预付款),不缴税,但必须有合同和真实交易
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第六讲租赁合同
一、整体出租,分别订价:房租、场地使用费、设备使用费合同把关,涉税条款把关
二、商铺出租:税负很高,怎么办?
成立经营管理公司:经营管理费,不缴房产税、营业税,提供管理服务:保安、物业、信息。款项不可代收(视为价外费用),合同分别签订。降低房租收入。
应付工资转其他应付款,也不能税前扣除,应该附原始凭证,扣个人所得税。
延期付款利息,签借款合同,转入其他应付款,不缴增值税,交营业税。
案例:地板砖的增值税:原材料黄土财税[1994]004号6%,自采的可以,与农民签劳动合同
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第六讲租赁合同
项目公司成立分公司-经营管理公司,与业主签订委托合同,固定回报80万/年。高出部分作为手续费,低于部分作为违约金,同时由分公司与承租方签订经营管理合同。
这样一种架构:
首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。
二是违约金可以税前扣除,并且购买方的房租收入也部分转化成了违约金收入,降低了税负。
三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。
四是总公司的房产分公司直接对外出租。
五、案例:福建泉州一地产商,一地产对外出租,租给某上市公司,合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付,以后每年1000万,每年支付。合同照此签订。此后,要求对方先支付,对方要求33%利息,签订补充协议。收回钱借给关联方。
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